当前房价走势已出现部分松动，此乃不争之事实，但整体格局尚未发生趋势性变化，且显扑朔迷离。

　　随着央行2011年内的第二次升息(此前是在2月9日，亦为2010年10月以来第四次升息)，宣示继续收紧信贷、压制通胀的决心，使楼市走势更显艰难与困顿。

　　尤其是供应量的逐步成长，市场上出现越来越多打折促销的信息,其中新推一手盘7~8成有折扣(多在9.8~9.5折之间)，二手房议价空间则约为5%~10%，于是有专家言之凿凿的表示降价已经开始，房地产重量级业者潘石屹更提出"北京等一线城市的住宅价格已到了下跌的临界点"之论调。

　　我看这话说的既早了些,也只是表象而已,堪称:少根筋的判断。

　　现在的"降价"是"一房一价"的假象

　　当然,目前市场的确呈现高达70%以上之开盘降价的状况，但那是基于发改委只能降不许涨之"一房一价"的政策要求，业者迫于无奈只好以"先拉高表价，再放低成交价"的"假摔"方式因应，导致了不少楼盘成交均价低于拟售均价的表象。观察的重点是新推楼盘与周边房价并无明显差异，有些甚至不降反升，便为明证。

　　我判断4月份仅会出现小范围之楼盘顺应市场真实降价，多数则仍将死扛，毕竟事涉前期购买之业主权益（群起抗争要求退户更麻烦），及楼盘营销之气势。正所谓"一鼓作气，再而衰，三而竭"，一旦买气、架势中挫，后续要再予营造，便千难万难，上海闵行"星河湾"目前进退两难之窘境即是显例。因此，只有在确认有意购房者不买账、房价无足够支撑力道的不得已状况下，"不到黄河心不死"的开发商，才会认真思考降价及其幅度。这个时间点，我看将落在5月初的传统销售旺季。

　　一至五月的楼市 "流年八字"

　　兹以简单的一句话,形容2011年一至五月的楼市演变：

　　一月旺（延续2010年12月价量齐扬态势，开发商个个神采飞扬）。

　　二月壮（时逢年关，政策频出，开发商多表示有所准备、无所畏）。

　　三月憋（限购使市场陷入空窗真空期，想降价却不甘心，先等等）。

　　四月慌（资金链日趋紧张，但门口罗雀、问津乏人，那个着急啊）。

　　五月降（深知错过销售旺季再难翻身，楼盘不约而同先降价再说）。

　　这是我为近期楼盘销售状态，批好的流年八字。

　　当前房价尚未发生趋势性变化

　　另一个与之相对、令人感到有趣的是，也有专家以"国八条"出台前后的成交变化，来说明市场在个别楼盘降价后，成交回暖了！我则认为此一判断更加荒谬。

　　需要厘清的是，第三轮调控的"国八条"出台于1月26日，中间卡了个中国人最为重视的农历春节（除夕为2月2日），本来就是传统的销售淡季。从历史经验来看，这段时间市场通常冷清，从而使其不具备可比价值。正如同我们不能以台风过后的菜价作为CPI上涨的说辞，因为正常人都知道那是特殊、特定的非常时期。也如同我们不能因为商品房成交均价的上涨，就认定价位又开始走高，而恰恰相反的真相很可能是：类似黄浦江畔"汤臣一品"这样的高端楼盘以相对低价成交了（近期"汤臣一品"以14万/平方米此一业界认为"偏低"的房价售出一套），而它的个别降价行为，带动看似整体大盘降价的假象。

　　总而言之，当前房价走势在来自信贷、金融、行政之调控措施强压下，已出现部分松动，此乃不争之事实，但整体格局尚未发生趋势性变化，且显扑朔迷离。我判断4月下旬开始明朗，5月份则可望出现10%~15%之房价降幅，大家不妨试目以待。（作者系两岸知名不动产评论家）