| 来源： |
东方早报 |
发布时间： |
2011年01月28日 09:25 |
作者： |
鲁政委 |
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鲁政委
房地产调控政策再度在开年便迅疾出台——2011年1月26日，“国八条”在2011年第五次国务院会议上推出。这与2010年1月10日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的时间相若。
与2010年全年已经出台的房地产调控政策相比，“国八条”有以下“新意”：
第一，细化地方政府问责。虽然去年也强调了地方政府责任，但“约谈问责”是在目标不甚清晰的情况下提出的，而此次则明确要求“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”。
虽然这仍让人担心是否会上有政策下有对策、房价到底如何才算“合理”，但毕竟算是一项“新政”。
第二，二套房首付比例从50%提高至60%。
第三，限购令覆盖范围大幅扩大。2010年的限购令，仅限于“部分房价上涨过快的城市”，实际主要是在京、沪、杭、广、深等城市执行，而本次则明确将“直辖市、计划单列市、省会城市”全部纳入其中，其他不属于该范围的城市，只要“房价过高、上涨过快”，也被要求纳入限购令。
第四，供地提出新要求。在土地供应方面，本次新政仍像去年一样，要求“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”。值得注意的是，新政特别提出，“在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地”，“今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”。如果是这样，考虑到2009年全年和2010年上半年普通商品住宅供地分别为6.4万公顷和3.3万公顷，照此推算，2011年全部普通商品住宅土地供应大约为6.5万公顷左右。
第五，土地招标方式调整。2010年逐步弱化了单纯“价高者得”的招标方式，提出“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，而本次新政则明确要求“推广以‘限房价、竞地价’方式供应中低价位普通商品住房用地”。
客观说来，和2010年的房地产调控相比，本次“新政”基本的调控着眼点并无多大不同，所改变的不过是在细则层面。
政策出台之后的预期效果如下：
在同一城市，开发区域将由核心区域向市郊大挪移。为了能够有效控制房地产平均价格，将开发区域由价格较高的市中心区域向价格较低的市郊挪移，预计会成为地方政府“减压”问责的主要方式。因而，未来统计上显示出的房价平均水平将有所改善，但核心城区房屋价格将因供给严重萎缩而面临巨大上涨压力。
新的调控政策出台，购房者的观望情绪将再度延续，由此将减缓可出租房屋入市速度，导致城市租金上涨压力依然较大。
综上所述，房地产调控仍有继续改进的空间。
第一，通过土地的平衡供应平抑房价。关于住宅土地供应，自2010年开始的房地产调控政策，一直强调保障性住房用地占比不低于70%。考虑到保障性住房由政府定价，这种价格无需调控自然达标，因此，调控房价的核心，其实是平抑商品房价。而在商品房用地的比例被严格限制在不足30%占比的情况下，试图去控制这部分房子的价格，恐怕是相当困难的。所以，增加供给，保障房供给增加固然迫在眉睫，但光顾着保障房恐怕是不行的。
第二，跳出楼市控房价。正如不少人已经注意到的，在当前的购房群体中，部分购房者属于保值需求者。在这些需求的基础上，进一步衍生出了投机需求者。而为了有效遏制投资投机需求，单纯禁购可能效果有限，堵不如疏，可以考虑发行通胀保值国债（TIPS）、挂钩商品（比如黄金、铁矿石）的ETF产品等流动性更好的金融产品，分流部分保值需求。
第三，稳妥设计房产税。眼下有说法——个别地区可能主要针对新购房屋征收。一方面限制已有一套房的居民最多只能再新购一套房，一方面又主要针对新购住房来征收房产税，这无疑会大大削弱此前已拥有大量住房的主体出售存量房的欲望，进一步减少市场供给。道理很简单，因为限购令，把已经到手的房子再卖出去，可能就很难买回来了。
其实，作为指向持有环节的房产税，一旦对存量房不征，其基本意义就已失去了。
（作者系兴业银行资深经济学家）
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