房地产调控应该是一个合纵连横的系统工程，这样才能兼顾社会效应、经济效应和生态效应

　　记者是个既勤奋又散漫的职业。说勤奋，是因为写起稿子动不动熬夜甚至通宵达旦；说散漫，是因为有些活动，主办方觉得很有意义，但记者觉得没有新闻价值，礼节性露个面，然后就悄悄溜走了，让主办方感叹记者们有组织无纪律。

　　11月26日，中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会举行成立大会，笔者受邀前去采访。由于这个委员会属住建部，成立大会邀请了房地产界的高官和权威发表讲话，非常重要，所以笔者从头到尾坐在现场，对每一个发言洗耳恭听，当然获益良多。

　　其中住建部副部长仇保兴对各国房地产的评价，让笔者觉得颇有见地，也有必要再发挥一番。

　　仇保兴用三个标准来衡量房地产发展模式的优劣：第一，社会效应，即是不是体现了社会公平；第二，经济效应，即有没有造成房价的剧烈波动；第三，生态效应，即有没有对环境造成负面影响。

　　然后，仇保兴将国际上的房地产划为四种发展模式一一点评。

　　第一种模式看美国。社会效应方面，美国做得比较好，绝大部分人都有房产，人均住房面积超过了80平方米；经济效应，美国由于金融衍生工具过度使用，所以价格波动非常大，影响了全世界，这也是事实；关于生态效应，美国是比较糟糕的。美国在城市化过程当中，房子都跟着汽车轮子跑。这样城市的密度就不断下降，城市化过程当中城市的密度下降了3倍，所以1个美国人消耗的汽油相当于5个欧洲人。尽管奥巴马提出了城市革命，想让美国人回到中心城市，但前人造成的问题，后人无法弥补。

　　第二种模式看日本。日本的社会效应和生态效应都不错。日本都是以小户型为主。作为一个东方的发达国家，日本的人均能源消耗量是所有发达国家最低的，比美国几乎低一倍以上。但它经济效应不好，房价波动最激烈，房价最高的时候，日本所有房价总和超过美国2.5倍，这个泡沫是人类历史上最巨大的，然后一下子跌下来，到现在也没有恢复，整个拖累了GDP，对全球经济带来了巨大的影响。

　　第三种模式，拉美和南亚模式。它的社会效应不好，穷人都住在贫民窟，贫民窟占城市住房套数70%以上，富人的豪宅非常巨大；经济效应，其房价波动是随着国际游资的波动而波动，它自己没有自主权，也是打低分的；在生态方面，由于贫民窟广泛的蔓延，实际上整个城市生态环境相对较差。

　　第四种模式，欧洲模式。社会效应比较好，住房分布比较公平；经济效应上，房价出乎意料的长期平稳；生态效应方面，居住密集型、住房面积小户型在城市中间占了相当大的比例，也可以打很高的分数。

　　以上是仇部长评点各国房地产发展模式的大概内容，很显然，仇部长对欧洲模式赞赏有加。

　　笔者顺着仇部长的思路，对中国的房地产现状作一番评价。

　　社会效应方面，中国不会得高分，但打低分似乎也不太对。有关部门不正在加大保障房建设吗？越来越多的农民不正在“被上楼”吗？

　　经济效应方面，房价一路飙升，民怨沸腾，低分。

　　生态效应方面，得分也不会高。中国的城市化进程虽然尚未完成，但“大城市病”已经开始显现，堵车、空气污染、垃圾围城，情况实在是好不到哪里去。

　　怎么办？

　　要抓主要矛盾。住房公平要追求，生态效应要维护，目前最重要的，当然还是房价。房价不回归到合理的水平，其他一切都无从谈起。那么，怎样才能在房价的调控上取得明显效益呢。

　　仇部长说了，房地产调控要有两个协同，部门之间的协同，中央和地方的协同，要给地方政府工具包，给中央政府一个合理的模型预测。

　　笔者对此非常感兴趣。按照这个思路，房地产调控，将成为一个中央各有关部门横向联动、中央和地方上下联动，一个合纵连横的系统工程。地方政府的工具包，包括什么内容，笔者不得而知。但笔者认为，不同的地方，中央所给予的工具包，内容应该不一样，东南沿海发达地区的和西部地区的不一样，大城市和中小城市的不一样，这样才有针对性。

　　三个效应尚未达成，房地产调控仍需努力。