| 来源： |
理财周报 |
发布时间： |
2010年08月23日 14:38 |
作者： |
江勋 |
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万科A暴涨标志着新的行业逻辑：谁先降价谁受益。降价已不是现金周转问题，而是存货周转率问题
理财周报研究员 江勋/文
最近房地产翻多迹象十分明显，形势似乎诱人。无论是一级市场还是二级市场。从过去一个月的整体表现看，实际上回暖的苗头已不能称作苗头，部分区域几乎已经是“事实”。只是有了中房协副会长博鳌论坛上的“上书门”的万众唾骂，市场人士说起话来自然要绵里藏针。
地产板块的事情，向来就不能孤立的谈论。理财周报认为，目前的地产回暖，只是调控效应进入第二阶段，我们称之为“手痒期”，行情演绎有如火中取栗。那么，为什么我们要称之为“手痒期”呢？
地产进入“小时代”
“告别大时代，进入小时代。”这个提法，是理财周报在今年3月提出的“地产牛皮市”观点的一个深化。
从种种迹象看，中央对地产的调控，的确步入了一个长周期，而告别了此前擅长的短周期手法。作为对称，2005年以来的短周期调整，铸就了地产的大时代，而2010年开始的长周期调整框架，反过来就注定将地产拉入小周期泥潭。
从种种信号看，我们有理由相信，管理层正在对“房地产经济裸奔症”展开会诊，且试图制定全套解决方案。
此轮调控，不特是为了解决一个泡沫，更是一次转型，一次自我救赎，以及某些高层使命。站在空前的高度上，才能理解缘何2009年三季度房价即民怨沸腾，而管理层实质上一直保持缄默长达约5个月。近期中房协副会长的“上书门”事件反应，亦体现了中央坚定不放松的态度。
在房地产这根藤，主要绑着3个蚂蚱：地方政府、商业银行，以及以开发商为中枢的利益集团，最外围才是房地产投资客。
调控最容易啃的骨头当然是地产投机，只要进行放贷差别化管理即可。而以下信号不应该被解读为“调控的犹豫”，而是相反，应是“大调控的准备”——对商业银行的安全性进行一再处理：地产业务压力测试据称已经进展到个人放贷风险，对表外业务比如银信合作严厉监管、加强资本充足率，不惜一切代价保银行的再融资；严查监测地方保障性住房数据尤其是专项补助金用途、在“紧货币”基调下，以各种名义“松财政”以减缓地方财政压力、大面积排查地方融资平台压力，据称最终可能是中央财政借银行之手买单。
宏大的规模注定了长周期，也注定了过去一月的地产回暖，完全不足以说明“政策无效”。
因为，你看不见的牌，可能多得你数不出。
为什么说是“手痒期”
在我们的理解中，实际上首轮地产调控已经达到效果，即震慑效应。对于积重难返的中国经济，不会有人单纯到想用“国十一条”就能把房价降低30%。
我们认为，地产调控效应起码有三个时期，一是政策推出后的消化期，表现为7月之前的市场骤冷。第二期即为试探期，也就是手痒期。开发商尝试着降价，刚需和部分投资客手痒进场，大部分开发商缩小供应，伺机涨价。
于是，我们看到很多机构所捕捉到的信号：观察期，政策中性，“不会出新政策”。而此时，无论是手痒的开发商，还是手痒的投资客、机构投资者，本质上是在挑战调控者的情绪。
一旦目前的涨价之势愈演愈烈，第三个时期，即惩罚期必将到来。更猛烈的政策，不但将调教地产板块，亦将注销掉目前大盘超跌中级反弹的后续血液。
而调控者的情绪将如何演绎呢？这很可能取决于一个空间，一个时间。空间，即房价上涨的幅度；时间，即排雷的进度。目前看，排雷最艰巨的战役，可能在地方融资平台。
这就是地产小时代的逻辑，一涨就调，一跌就补。这里，涨是指房价，跌，是指成交量。
需要注意的是，即便是房价不涨，存量的调控筹码还没用完。地方对中央政策的执行还在进行。而地方的房价调控上，真正凶狠的还在后面。比如说，传闻中的北京新国十条，比如说传闻中上海和重庆的房地产税。
以我们国家的治理逻辑，大事之前，窗口先行。从多重博弈的角度看，上海、重庆、深圳都很可能是新一轮地方调控的风向标。
故而，本轮地产的空翻多，属于火中取栗的手痒期，那么到底能持续多久？
目前政策，世人皆以为最不可能为加息，因经济正处下滑通道。但说不清道不明的通胀、蠢蠢欲动的房价、国际流动性再度泛滥，都很可能改变政策节奏。而从小周期看，无论从开发商现金流业绩压力还是政府GDP考量出发，四季度政策变宽的可能性最大。
打破旧思维：房地产≠房价
我们尤其要提出，此后房地产行业的逻辑，已经不再是惟房价是论。周转率的重要性很可能要跑到房价的前面。
这是多重因素决定的。此轮房地产调控仍然是在既有土地制度、财政制度、财富分配体制下进行的。
在“以量换价”的逻辑中，成交量是相当重要的底线。否则，地产经济总量的萎缩，必然要令正放缓的实体经济趋于紧缩，以至于违背中央精神。
万科A的异军突起，标志着新的行业逻辑：谁先降价谁受益。此时的降价已经不是现金周转率问题，而是一个存货周转率问题，ROE公式的天平改变了。
于是，“主动降价+周转快+二三线布局=优质地产股”应该成为我们的投资方向。而二三线房价近期的坚挺，除了刚性需求，更主要还是地方政府财政压力过大。而万科积极参与保障性住房建设也标志着，地产商在此后的二三线土地资源获取上将越来越带上附加色彩。大地产商的优势是明显的。
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