| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年08月23日 16:55 |
作者： |
武瑾莹 |
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观点地产网 武瑾莹 上市失利之后就一直深居简出的昌盛中国董事长邹锡昌参加了2010年博鳌房地产论坛。经历了2008年那场曲折的上市风波之后，这算得上是邹锡昌的首次公开露面。
即使在2008年风声最不好，外界盛传昌盛中国几乎到破产边缘的时候，邹锡昌都没有出面做过任何回应，仅仅是把手中的土地、项目默默地出让或转租，分别还清了外债。
时隔两年之后，邹锡昌并不讳言那次上市的失利，心态甚至颇为大度，自嘲“赚得钱从土地上来不过回到土地上”而已。现在的邹锡昌，最倚重的仍然是其在地产界一战成名的广州中华广场项目，在邹锡昌的心中，只要还有中华广场，昌盛中国就不会倒下，就有大把翻身的机会。
8月13日，在博鳌索菲特酒店，邹锡昌接受了观点地产新媒体的专访。
观点地产新媒体：资料表示昌盛中国现在还有4个项目在手上，分别在武汉、太原、天津和广州。那么这4个项目目前的情况是什么样子？
邹锡昌：中华广场现在在做三期的规划，就是中华广场旁边的老鼠街那边，广州旧城的东濠涌改造。这个在十几年前规划局就想拆的，但是碍于当时的实力没有进行，现在就成熟了很多。太原的项目正在卖，但现在受了市场环境的一些影响，北京已经销售完毕，天津的项目正在办理规划。
观点地产新媒体：有看见您曾说做完这4个项目就退休，以后会考虑拿别的项目吗？
邹锡昌：基本上目前没有别的合适的项目去拿，现在主要还是想把中华广场三期的项目做好，因为这个项目也不是很小。我还是觉得不能超过自己的本事去做事，那现在这样一个项目一个项目去做比较好。
观点地产新媒体：您认为像您北京、太原这些住宅项目受到宏观调控的影响重吗？
邹锡昌：像太原也好、天津也好，都不是一线城市，太原甚至连二线都称不上，受到市场冲击和政策影响不是很大。另外，这两块土地我们都不是招拍挂拿地，而是通过协议方式取得，地价相对比较低，抗风险能力比较强。
观点地产新媒体：日前出来的1-7月份全国70个大中城市的数据中。7月的房价下跌和6月基本上是持平的，这是否表示现在政策调控的效果还不能特别的明显？
邹锡昌：我想现在政策是市场正在陷入博弈的阶段。我认为不要不相信政策的能力，而且要对政府呈感谢的心态。政府现在在打压房地产，但是政府为什么要打压，房地产行业有自我反省过没？去年到今年年初，有的地方的房价的确涨得太过分了。比如北京，我也有项目，但我也认为有些项目的房价涨得太离谱，政府能不打压吗?
我想有些价格适当的调一下，挤出点泡沫，是好的，未来才能走得更好。我认为房地产是要有合理的利润。有些项目成本才一、二万来块，你要卖到六、七万块钱，中间四、五万的利润，你怎么定的价钱？
观点地产新媒体：您认为合理的利润是多少？
邹锡昌：30%的利润空间。大部分都不止这个数了，很多开发商都是2000年前后拿的土地，那时候土地才多少钱？现在在北京、上海、深圳动不动卖到四、五万块钱。有些2007年前拍的地，楼面地价也不过几千来块，现在里面最多也就一万来块的建筑成本，你也卖到五、六万块，这么高的利润哪里来的？
反正你卖了都是要缴税的，那你卖那么高干什么？何苦买那么高又去缴税，还把自己放在风口浪尖上？而且现在国家也不愿意你因为卖得高多缴税，国家要的是整体的平衡。
我想住宅市场下半年会有小小的跌幅，主要指成交。
观点地产新媒体：目前来看，北京、上海这些热点城市的房价并没有明显下降的迹象，您认为是否会引发新一轮的政策的出台？
邹锡昌：我估计政府再出台更严厉的可能性不大。以现在的情况，房地产的上下游都不希望房价下跌，房价跌了带动钢铁水泥卖不出去，地卖不出去。我看见有报道说广州今年的卖地计划只完成了8%，如果都完不成政府有什么好处？起码政府口袋的钱就少了，他要做什么事就吃力了。
你看看现在银行做贷款最喜欢还是房价。现在买个好点的房子，贷款就是几百万了，几百万不是一个小数，中小企业贷款也就这么多。但是中小企业贷款要做多少的调查，多少的评估，但是房地产有房子担保，银行最喜欢做这种业务。
观点地产新媒体：您怎么看您2008年的上市失利？
邹锡昌：那个时候，现在想起来大家都伤心，我们也是。我们运气不好。
观点地产新媒体：是不是觉得当时如果不要那么急会好一点？
邹锡昌：也不是。因为我们是2007年3月就递了表，是赶得急。但是其实我们和国内的企业还是不一样，我们是港资企业，另一个我们的土地储备只有100万平方米左右，所以才想一定要拿中山那块，所以才会死命去跟人家争，把自己搞的比较紧张。
观点地产新媒体：您当时做过最坏的打算是什么？那时很多人说您会破产。
邹锡昌：也没有什么最坏的打算，因为如果不拿中山的土地那我就没有什么负债的。和苏格兰银行就是因为拿了这块土地，借了10个亿。但是这块地真的很值钱，如果我要是能等到去年年底再卖，不仅卖的出价格，还有得赚。结果我去年5月卖给了奥园，如果迟两个月他就拿不到了。
观点地产新媒体：您认为很多事情是不是还是得靠机遇？
邹锡昌：也没有办法。总是有一点打击吧，我们是哪里来得回到哪里去，土地赚得钱就回到土地去。就这样子的，搞房地产，也有人赚很多钱的。
观点地产新媒体：有报道说您已经不再想上市的事情了。
邹锡昌：对，基本上不考虑了。目前也不想和投行打交道，投行的很多条款确实是霸王条款。我现在觉得不要相信投行是救世主，什么我是高盛啊，我是美林啊，绝不要相信投行是救世主。
从赚钱这点上，投行是无可厚非的，关键就是他的霸王条款。他们的条款都是单一的，没有什么双向的。什么都是先保障自己的利益，不管你出了任何问题，没有什么同甘共苦的说法，根本就没有。
观点地产新媒体：当时有很多人都在猜测您能否熬过那次的事件，但是您也从来没有作出任何回应？
邹锡昌：这个没有问题的。我做了中华广场，有这个项目我就能保障。去年4月到6月，所有银行争着向我贷款。去年放开了商业贷款，四大银行都争着向我贷款，所以我是没问题的。
我没有做任何回应，我也懒得理，反正中华广场还在运作就可以了。
观点地产新媒体：据我们所知，您对中华广场是非常看重的，这是否也是您对该事件回应的信心？
邹锡昌：作为一个企业家，一个人一辈子要做一个值得骄傲的项目不容易。现在很多地产商做了很多项目，你说出来有几个是别人记得住的。住宅卖完就归人家了，连管理公司都不是你的，现在很多发展商自己才做物业。
做好一个超级大的物业不容易，就像香港一样，那几栋大楼说来说去就是那几大家族的，一般人都不会有。我1995年就做商业地产了，差不多我是第一个人。
观点地产新媒体：2008年很多人把您和恒大放在一起做比对，你们曾经有很相似的情况，但是现在恒大熬了过来成功上市了，您怎么看？
邹锡昌：我没有许家印的那个狠劲。许家印可以去跟美林、新加坡发展的那些投行拍桌子，我不行。许家印说你为什么不这样做，我就不敢，我没有他的魄力。
其实很简单，他借的钱多，我借的少。高盛我只借了2000万美元，如果是2.5亿，又是另外一回事，那可能我也挨过去了。我知道高盛好几笔外债不带利息不说，还是7成收回来的。
最重要的是，我手上都是土地，没什么物业的。唯有中华广场，人家根本不担心我，动不动就说我拍卖你项目，我起诉你。所以我为了保卫我的重要项目，不得不作出一点牺牲。
当然我也没占什么便宜，我中山的土地什么的卖了，你们就觉得我卖了地。另一点他们给的钱其实很少，2500万美元哪有多少，我划出一个铺位就可以值这个钱，所以他们根本不用担心。
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