| 来源： |
中国报道 |
发布时间： |
2010年03月16日 14:34 |
作者： |
刘关 |
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文/刘关
对解决楼市调控困境的建议：
提案概要：房价“越调控越上涨”却总让人失望至极。现在的问题是，如何从巨大的历史调控中拔出脚来，并积极应对更为复杂的国民经济环境变化，除了需要对一些实质性的制度痛下决心进行改革，更需要在这一过程中兼顾的利益因素复杂性。
提案：
1、 运用多体系的力量接力对各地房价进行监测与调控，着重遏制投机性炒房行为，降低现阶段商品房在中国的投资品属性。
2、 开发商囤地、捂盘等问题，一定要坚决查处，执行到位，在保证商品房质量的同时，提升商品房上市流传速度，切实增大市场供应量。这尤其需要地方政府能痛下决心。
3、 对于住房保障体系实行进一步的完善与建设，比如说经济适用房和扩大廉租房的覆盖面等，用政策来保证两类老百姓，比如说城市原住民和外来中低收入民众人人有房住。同时，借鉴国外经验，从立法上保障居民拥有“住房权”，即无房居住可告官。
春节前后，海南地区楼盘成交量陷入冰火两重天的强烈对比。去年10月份以来，在海南建国际旅游岛消息传出后，三亚、陵水、海口等地房价飙升尤为明显。而行至虎年，部分海口楼盘的售楼中心则从“门庭若市”急转至到“门可罗雀”。
经历过多轮楼市调控，以高房价为标志的房地产泡沫风险正在全国楼市中越发明显。虽然在这其中，海南由于自身条件有其特殊性，但其在短短几个月内的房价飙升正是2009年以来楼市房价暴涨的集中体现，并非偶然。
中央应更深入督察楼市畸高房价带来的不只是百姓买不起房的现实民生问题，还在酿造更深层次的问题。在2010年，政府如何有效的调控房价看似老生常谈，然而，这其中，今年楼市调控们面临的复杂性与特殊性不容忽视。
具体来说，一年多来，全国的房价飙升有其全球经济发展的特定背景。在金融海啸席卷全球之后，为刺激经济复苏，政府推出了适度宽松的货币政策以及积极的财政政策，而房价正是在2009年天量信贷投放的催生力量下风生水起，中国重点城市的房价出现了历史罕见的畸形上涨，甚至已经辐射到了二三线城市，也开始暴涨。2月24日，海南省统计局相关官员也曾公开承认，“春节前海南房价是‘游资’炒高的”。在房价飙升这一刺激经济政策负效应愈发明显的同时，经济刺激政策的走向并不能因此轻易转舵。
从2008年底全球发生金融危机各国政府挽救经济以来，我国的经济发展正处于一个比较关键的时期。2008年年底的时候可以概括为“逆水行船，不进则退”，而目前国内经济则处于世界经济外部转换与国内经济内部转换的“双重转换”的背景。如果财政货币等刺激一揽子政策迅速退出，经济可能步入一轮新的衰退；如果退出太晚，却又可能成为下一轮危机的导火索；政府择机“退市”不容回避，只是时机和工具选择的问题。
因此，在维持现有经济刺激政策的大体基调的背景下，如何抑制刺激政策在楼市负效应的不断蔓延扩大，则成为既老又新的政策制定难题。可喜的是，2009年年末以来，对于高房价问题，官方在“国四条”和“国十一条”中出台了相关系列政策以及一些有针对性的举措。进入2010年，以住房和城乡建设部为首的中央督察人员更是深入地方督察楼市，以便于国务院及相关部委考虑制定和调整未来的楼市政策。
下决心解决房价捆绑GDP问题然而，除了将上述政策以及监控切实执行到位以外，出台一些专门针对房价的调控政策大为需要。值得注意的是，我们需要讨论，围绕房价的调控是否有需要在一个明确的调控目标下（包括是否人人居有其屋等等）将注意力放在宏观的价格水平上，并将物价机制运用到房价上来，包括如何设计一个房地产的宏观调控指标，研究对房价的调控与对物价的调控有何异同等等。与此相应的，还可讨论，是否有必要将调控房价的目标应该写进《政府工作报告》，内容有具体的调控年限，有详细的调控计划、目标细则和负责部门，并辅以有效的因地制宜的激励和问责机制。在宏观调控设计到价格水平的同时，针对可能存在或者业已存在投机性需求，制定有效的税收制度，让购房者要缴纳各种负担较大的税，减少其在房地产上短期投资暴富的可能性，促使更多人选择租房而不是买房，不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。
此外，需要注意的是，除却今年的特殊环境外，多年来，政府层面从上到下一定要纠正一个错误的逻辑——即房价已经绑架了GDP，如果房价下跌，则必然影响刚刚复苏的国民经济。在2009年，这一逻辑在一些地方财政收入比例中尤为明显。
多年来，一些地方政府放任价格上涨，在一定程度上抬高了房价。由于经济增速放缓，政府财政收支情况不甚理想。而占政府收入较大比重的土地出让金、房地产税收的增加将确保政府收支的改善。一定程度上讲，畸高房价带来的房地产财政、GDP效应已成为转变经济增长方式的拦路虎，致使多年来，中央政策一到地方便减弱了力度，有些地方甚至视而不见。打击囤地、捂盘等急切需要地方政府配合的手法也不由得变了味道。
实际上，上述错误的逻辑的产生与中央层面一直未从GDP的膜拜中解脱出来不无关系。而扭转地方政府的错误做法与惯性，首先要从中央这个层面谈化GDP数据的比拼与考核，其次，也要充分注意到分税制弊端，而且还要不时强调，高房价理性下降可以解放部分居民消费普通商品能力，对于城市人才的挽留、就业、产业经济发展都具有一定的积极意义。
无房居住可告官同时，正因为上述商品房价控制的复杂性与地方政府的积弊难以一时解决，在民生的需求下，增强住房供应，即为那些暂时不能获得购买住房的中低收入人群提供住房，减少社会舆论压力，成为当务之急。目前，可以获悉的是，《住房保障法》已经形成了内部讨论稿，正在起草过程中，其中保障住房的基本手段被定为廉租制度和共有产权制度。
多年来，保障房政策的难点在于设计的漏洞以及被弱化的执行力度，而在越发频发的地产发展周期中，保障房的建设则更容易受到影响。因此，在设立法律层面以确保住房保障措施的过程中，我们不妨建议政府出面建房，而对于中国而言，目前提出这样的策略，由于土地所有制度的优势，中国更具有一定的实施条件。这其中，就可借鉴日本的住房保障制度或者新加坡的公屋制度等等。比如日本在20世纪50年代，为了缓解二战后的住宅短缺问题，先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》及“住宅消费保障”等，并在此基础上形成了“公团”，性质为政府全额出资的特殊法人，中央与地方政府出资比例为4∶3，开发的“公团住宅”主要面向中低收入家庭出租或出售。
而在立法上，也可借鉴法国等国调控房地产市场的做法，即从立法上保障居民拥有“住房权”，即无房居住可告官。
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