1月10日，国务院办公厅出台11条措施，其中一条明确了二套房贷的首付比例不得低于40%。这一政策究竟意味着什么？

　　文/朱大鸣

　　从新颁布的国新十一条新政来看，抑制成交量政策中，最严厉的莫过于两条：一个是，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。另一个是要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

　　对二套房政策收紧，笔者首先是持有异议的，因为很多的二套房并非是投机性的，很多投机客根本不在乎那一点钱，限制的往往是改善性的需求，我们应当对三套房贷管理的更加严厉。上调二套房贷往往是伤不了投机行为，反而会灼伤整个市场的正常需求。

　　由于二套房贷政策是政策的松紧带，市场一般以此来看待市场趋势，如果二套房贷收紧，会影响正常的市场预期，从而人为地干预市场，为未来的暴涨埋下了伏笔。从历史上看，二套房贷政策虽然能够在短时间内扼住市场的脖子，但后来的反弹是更猛烈，二套房贷政策是一项被实践证明是错误的政策。

　　2007年收紧二套房政策，是导致2008年成交量暴跌的最主要工具，但是，暂时的打压并没有真正解决房地产的问题，反而导致2009年房地产市场的暴涨。二套房政策也没有真正打垮投机性需求，即使不发生金融危机，由于打压并不能增加供给，不能增加蛋糕，也没能真正解决房屋供给数量问题，因此，只能是短视而且短期的工具，除了使得扭曲的市场更加畸形外，很难找到这个政策亮点。

　　从新国十一条出台的目的来看，主要是遏制房价疯涨，还有就是防患境外热钱进入房地产市场。但这种围堵式的只能是一条虚设的万里长城，真正能够解决的问题是给游资们一定的通道，限制他们的流动范围，光堵截不给出路，明道被堵死，各种暗流和地下河渠道会更猖獗。

　　从实际政策来看，由于海南国际旅游概念的出现，上百家地产开发商，裹挟着上千亿元的资金进驻海南“跑马圈地”，让游资们有了一定的出路，他们会对实体经济的危害少一点。但是，从房地产被赶出来的游资越多，对经济威胁越大，二套房贷政策恰恰是各方最敏感的地方，事实上，去年年末密集的政策组合拳的出现，已经给予房地产成交量予以沉重的打击，近期各地楼市出现2位数甚至一位数的成交量和去年四位数的成交量简直是天壤之别。

　　另一个受到影响的是股市，因为银行和地产板块占A股市场绝对的老大地位，因此，虽然近期管理层出台了股指期货和融资融券两大利好，但此次而倍受关注的二套房政策给予市场一个垂直性的挤压，股市也会存在大变数，扰乱资本市场的运行。

　　中央下决心打压房地产市场，手段重回到旧时代，我们对此并不乐观，只希望这次组合拳能够取得成效。历来是政策市的中国房地产市场，相信在2010年并不好过。

　　(朱大鸣 工商管理博士，中国资深财经评论人)