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个人房贷如同橡皮筋,松紧皆易,而且不停地牵扯着房地产各利益相关方的神经。日前有消息称,中国银行北京分行已下发通知,将首套房贷的优惠利率统一由7折降至8.5折,且全面停止与中介的二手房合作。老实说,这只是去年以来房贷消息满天飞中的一个,但却吸引了众多眼球。
先得从个人房贷的重要性说起。房地产是资金密集型产业,离开银行贷款肯定玩不转。房地产对银行的依赖度,在中国诸多行业中不敢说第一,至少是前三。央行统计数据显示,2009年全国房地产贷款新增量超过2万亿元,占各项贷款新增额的20.9%;其中个人房贷新增1.4万亿元,同比增长47.9%,占全年房地产信贷量的七成左右。
所以,房地产贷款规模很大,其中的主角又是个人房贷;如果个贷收紧,则直接抑制购房需求,同时又对开发商资金链形成威胁。
从近几年诸多房地产政策的效果来看,个人房贷政策算得上威力最大的一种工具。2007年9月27日“二套房贷”政策出台后,之前还气焰嚣张的楼市,立马出现降温,尤其是房价疯涨的深圳。2008年10月房贷政策重新放松,尤其是对首套普通住宅实行最低二成首付、利率7折优惠之后,11月到12月商品住宅成交量就出现明显反弹,同时对2009年全国楼市的持续回暖、火爆立下“汗马功劳”。
也正由于此,2009年房地产政策的转向,最先从房贷紧缩开始。6月19日,银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,要求商业银行坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求,严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。此后,各种房贷紧缩的消息不断,至12月“国四条”出台,要求实行差别化房贷政策,但还是明确支持二次置业中的改善性购房需求。今年1月出台的“国十一条”,口径又变,规定只要是二次购房,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。
实际上,从去年12月至今,个人房贷政策可以说“乱成一锅粥”,银监会层面紧缩的速度太快,各家商业银行有些不知所措;商业银行的地方分支行,就更是一头雾水,搞不清房贷的松紧度到底该如何控制。总体而言,对于二套房贷的严格执行,各家商业银行基本接到明确指令或者“窗口指导”,即按“国十一条”所要求的首付最低四成,利率视风险而定。
但对于首套房贷的执行标准,各家商业银行各行其是,存在明显差别,总体尚属偏宽松。而现今如果中国银行北京分行确属将首套房贷的优惠利率统一由7折降至8.5折,则无疑发出一个明确信号:首套房贷也要进一步收紧。估计还会有其他商业银行跟进。
除了此番中央抑制投资投机、稳定房价的决心很大之外,中行(601988,股吧)北京分行此举也与今年银行信贷整体趋紧有关。上个月央行提高存款准备金率,以及对1月份超量放贷的银行追加提高存款准备金率,充分证明了这一点。
实际上,银监会已对今年的信贷政策进行了明确定调,其中紧缩个人房贷和开发贷款是重点,甚至有可能对乱放贷的主管行长实行问责。可以预计,在个人房贷不良率很低,依然属于优质资产的情况下,部分商业银行依然会像以前那样“打擦边球”,但今年房贷总体偏紧已成定局。在此条件下,商品住宅需求萎缩、房价盘整甚至是下跌,看来是注定的了。 （作者系房地产业研究人士）
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