| 来源： |
卓越理财 |
发布时间： |
2010年01月14日 09:59 |
作者： |
尹中立 |
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当前我国房价的上涨本质上是一种货币现象，控制房价的关键是要控制好货币与信贷的投放。
文/尹中立
近日，建设部部长表示，导致房价上涨的原因主要有四点：土地供应减少、投机性买房增加、开发商囤积住房和部分城市保障型住房建设滞后。
笔者认为，上述部长的有关房价上涨的四点解释顶多触及到了房价上涨的表面现象，据此来提出因对之策则也只能解决短期问题。导致房价上涨的根本原因是信贷与货币的过度增加，要从根本上解决房价上涨问题，应该收紧货币与信贷。
首先，看信贷过度扩张对房价的影响。信贷过度增加通过供给与需求两个方面影响房价。
从供给的因素看，宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以来，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。
从需求的角度看，宽松的货币政策增加了住房的需求，尤其是按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担大大降低。
同样，2009年快速增长的信贷推高的股市价格，股市上涨在相当程度上刺激了房地产的需求。股市的繁荣对楼的作用表现在两个方面，一是增加的市场对楼市的需求，当投资者账面财富迅速增加时，其中的一部分财富会转化为楼市的需求。因此，股市的繁荣会刺激楼市，股市最火爆的时候往往也是楼市最火爆的时候。在最近几年的股市行情中，房地产一直是被热炒的板块，房地产类上市公司通过增发股票融资非常受欢迎。这些上市公司通过高价发行股票得到巨额的融资，然后再用这些资本买地，因此，股市上涨会推高地价，而地价上涨又推高房价。
而在物价稳定的情况下，社会公众对货币的稳定可能不太关注，但遇到物价上涨或金融危机，社会公众对货币值的关心程度一定会大大增加，黄金价格的大幅度上涨已经折射出全球人对美元等国际货币的不信任，而房价的迅速上涨反映了中国老百姓开始担忧自己手里的人民币的购买力问题，此问题非同寻常，应该引起决策者高度关注。
因为我们的货币发行已经远远超过了GDP的数量，过量的货币一旦被"惊醒"，将直接冲击经济与金融的稳定。
看看数据就知道我国的货币多发行了多少。1979年末的所有银行存款第一次超过1千亿元人民币，到1989年末第一次超过1万亿元人民币，1999年第一次超过了10万亿人民币，如今的2009年末将超过60万亿元人民币，即货币数量每十年扩张十倍！当然，货币的增长有合理的成分。但无论如何，类似2009年的30%以上的货币增长速度是不正常的。
2006至2008年上半年，人民银行采取提高存款准备金率及发行央票的方式将多投放的货币锁定，但无法完全对冲掉，结果是出现了房价的连续多年的上涨。2005年以来政府出台了很多政策调控房地产市场，但效果欠佳，根本原因就在此。
因此，笔者认为，当前我国房价的上涨本质上是一种货币现象，控制房价的关键是要控制好货币与信贷的投放。如果不控制好货币，即使房价短期出现调整，但房地产泡沫膨胀的趋势不会改变，直到泡沫彻底破灭，就像90年代初的日本一样。
（尹中立 中国社会科学院金融研究所研究员,金融市场研究室副主任）
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