| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2009年08月11日 08:12 |
作者： |
陈东海 |
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住房由于其物质属性，是人类衣、食、住、行、医、教等基本需求中的一个，是人类的生活必需品。但是在现代社会，住房的功用外延却被做了质的扩展。除了其原始的、基本的属性，即满足于人们的居住需求的物质属性外，住房又被赋予了金融属性，即投资属性。
房屋的两重属性中，物质属性与人们的收入相关，而金融属性与房屋的租金相关。国际上，当房屋的价格与家庭的年收入之比为3至6倍是正常的，超过6倍以上就被认为是有泡沫。而房屋的每月租金与房屋价格的比例在1：100至1：260之间为正常，低于1：260则认为房价有很大泡沫。房屋的物质属性不会导致泡沫产生，但是房屋的金融属性容易导致泡沫产生。而炒楼过甚，就会带来危机，给社会和经济带来巨大伤害，可能产生社会动荡。
美国的房屋市场的次贷危机，是这次全球金融海啸的源头，是全球经济衰退和萧条的发源地。但是，美国的房屋价格上涨并不猛烈。根据美国联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）的资料，美国1991年首季房屋价格指数为100，其后一直平稳增长，每季度的环比增长率基本都在1%以下，到1998年首季该指数达到121.48，8年时间房价增长21%。其后房屋价格上涨速度逐渐加快，到2007年第二季度，美国房屋价格指数为224.54。其后由于次贷危机和经济危机全面爆发，美国房价逐季下滑，直至今年首季，美国房屋价格指数为198.76，比一年半前下跌了11.48%。
由于美国楼市盛行“杠杆化”，将金融工具引入楼市，再加上资产证券化，遂使金融力量全面介入房地产及其衍生市场，将楼市的泡沫炒大了，光是由次级贷款衍生而来的CDO，CDS市值就高达几十万亿美元之多。在住房价格和利率高到一定程度，原始刚性需求者无法偿还贷款的本息后，泡沫便破裂了，因此导致金融海啸和经济衰退并波及全球。
2003年3月，上海二手房价格指数为1102点，今年3月该指数为2318点， 6月为2398点， 6年间，指数上涨了110%。考虑到上海的城区快速扩大，中心城区的房屋数量有限，在整个市场中的比例越来越小，房价指数有所失真，其涨幅低于房价上涨速度。以笔者观察，上海多数区域房价自2000年以来已涨了五倍以上。目前，中国的平均房价是城市家庭平均年收入的8倍多，在一线城市，这个比例高达10倍至15倍，个别地段甚至达到25倍以上。而中国目前的房屋租售比，多数地区降低到1：400以下，甚至是1：500以下。由是观之，中国的房屋泡沫，比美国次级贷款危机爆发前要严重多了。
中国的住房价格上涨，更多的是金融属性导致的。自住购房者通常只首付二至三成房款，其余则大量使用银行资金作为杠杆来购买超出自己支付能力的房子。而那些数量众多的投资客，居然也使用杠杆工具，用银行资金来炒房。有资料显示，中国的投资性房产占商品住宅总销售面积的33.4??，在一线城市，这个比例目前已突破了40??。因此，在眼下的中国，房屋的金融属性远比美国突出。而畸高的房屋价格是整个社会消费低迷。英国、意大利、瑞典、丹麦等都采取了强有力的措施，向闲置房开战。而加拿大等国则对于第二套房征收高额的税收，几十年后总税额就相当于总的房价。
从上述国家的调控实例可知，抑制房屋金融属性，只要从限制金融杠杆的应用、限制炒房两个方面着手，就能收到相当效果。抑制了房屋的金融属性，相信我国楼市很快就能回归正常。
（作者单位：东航金融）
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