| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年06月26日 09:51 |
作者： |
肖一 |
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肖一
在整个地产业里，可能最无产业功能的，就是开发商了。这样说，可能会冤杀一批优秀的开发商。好的开发商确实会渗透到产业的每一个环节里，用手里的钱说话，奖优罚劣，盖出好房子来，但不幸的是，在地产业，大部分开发商并没有承担这个功能。
这是由企业的逐利性决定的。作为投入资本、承担风险的地产角色，经济人理性让他们本能地去占有的，恰恰是盈利性最好，但功能最简单的位置――市场与营销。而把产业深处那些艰难的角色，都让渡给了他人。
从本质而言，地产业的根本是什么？是盖房子，是盖好房子。显然，好房子只与建筑质量有关，与使用的材料有关。开发商有几个会盖房子，有自己的建设队伍的？这么一细想，不禁让人心里一凉：在漂亮的售楼处和房展大会上把房子说得天花乱坠的售楼小姐，其实除了楼边有条美丽的河之外，还知道多少？
被挤压的“上游”
地产业内最离奇的一则新闻无异于江南特有的竹片居然代替了承力程度最大的钢筋在房子里承担承重的功能。这则令买房人恐惧不已的新闻，催生了一个叫做验房师的行业，一段时间内生意还相当红火。但在业内人士看来，这些以手锤和肉眼为主体装备的验房师能给住户多少保障，实在是令人啼笑皆非。
建筑是一个极其严密的大产业。在设计过程中，每一项过程都要通过计算，而且要留出相应系数。而在实践中，这些预留的系数，就成为建筑商们追逐的潜在利润。既然监管已经松动，那随之而来的现象是在地产业的工程招标会上，建筑商们常常能报出出人意料的低价来。
他们不报低价都不行，因为你不报，自有他人会报出低价。建筑施工不是一个高技术产业，有队伍就能做。报出低价的建筑商还会再玩一系列把戏，转包，再转包，再分包。而这背后就意味着利润截留，再截留，再再截留。最后，对那些实际投入工作的民工和他们直接的管理者来说，盖房子已经是一件没有利润、必须偷工减料的工作了。
前述那一则新闻，只是一个败象而已。事实上，大量更为灰色的事实是到处都存在的。业内常常可以听到这样的笑话，比如说，质量验收的过程是这样的：早晨，方方面面的人到现场后，查验的承重钢筋都是正常的；中午，建筑商做东，请大家吃饭。可就在吃饭的当口，包工头出现了，他指挥着工人把原来钢结构内按量计算六根的钢筋迅速地抽掉两根，然后把整个结构放回建筑体内；下午，监管人员吃饭回来，混凝土已经开始浇灌，钢筋全部被埋入混凝土，四根钢筋再也不见了。于是万事大吉，唯有未来买房人的利益受到了损害。
地产业越来越红火，乍看起来因为钱多，这样的事情本来可以减少。其实也不然，利益驱动会使开发商倾向于买越来越多的地，用更少的资金运作更大的盘子。所以资金的链条会越来越紧，表现在产业链条上，会使资金拨付期延长。这将造成上游的供应商资金吃紧，“迫使”他们不自觉地偏向于加大毛利润率，于是又转向灰色地带。
这种繁荣背后的怪象，有时会达到令人发指的程度。一位挖河沙的供应商专为几处建筑工地提供黄沙，显然，这是一个力气活，利润也并不高。但那个小老板觉得最要命的，就是回款期。在他供应黄沙的楼盘里，开发商把楼盘的卖点都放在了高科技上，提供电子报警装置的供应商很快就收到回款。而真正决定建筑质量的黄沙供应商，却被拖延整整一年多才拿到本来早就应该拿到的钱。
可想而知，黄沙的供应商当然会在指标上做手脚。那老板说：“谁对我拖款，我就把最细的沙供给他（细沙与水泥的结合度低，因此会影响使用率）。”有了对这些灰色现象的了解，我们就不难明白，用竹片代替钢筋，正是这些灰色现象走到了极端的一个表现。
“灯红酒绿”的地产业
没有多少技术含量，又处于暴利状态，于是另外一种怪象就出现了――拿到土地资源而同时又有资本支持的开发商就成了众人追捧的对象。开发商有了绝对的选择权，他可以决定谁能做工程，而他可选择的对象也十分之多。
为了争夺业务，关系营销自然而然地发挥起重要作用。有建筑商谈起，为揽到一宗业务，没有关系的他们要等上几个小时。建筑业因此也成为下海官员的好去处，熟人好办事，更何况是以前在政府部门任职的官员呢？
于是，在一片热闹声中，建筑的质量和品质在酒肉声中已经变成了次要中的次要。众所周知，地产业涉及的产业链很长，开发商用以“绑架”社会的主要“武器”正是这一点。从建材到装饰，从设计到施工，大到基础性的水泥钢材，小到开关螺丝，地产业都有大量使用，但没有开发商会透露，他们是以什么样的标准、什么样的监管力度来保证这些生产原料的品质。
事实是，地产业是酒店和饭店的大主顾。由于可选择对象过多，所以在这场“游戏”中居于主导地位的开发商和总承包商始终处于被请客的状态中，按他们的说法，“我们什么没见过。”
他们确实是什么都见过，但他们可能不知道的是，所有他们这些“吃过”、“见过”的花费，都被后台那些小小供应商“蚂蚁们”，算到了成本里，也就是我们购房人要承担的费用和风险之中！
所以王石说过一句意味深长的话，值得所有购房人深思。他说：“现在的地产业，需要价格下降来提高质量。”因为地产业确实太火爆了，而且火爆的时间也太长了。
（作者系财经作家）
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