| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年06月19日 10:11 |
作者： |
回建强 |
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回建强
进入6月份，楼市发展的不确定性在增加，市场数据则成为判断楼市发展现状及未来趋势的重要依据。不过随着数据的披露，楼市在很多方面表现出了一种结构性失衡的繁荣。
商业营业用房和办公楼一向被认为是城市经济发展的标志之一，在楼市复苏过程中，商办市场的表现往往标志楼市真正的复苏程度。在三月份开始的楼市回暖行情中，住宅市场表现最为活跃：今年1月份商品住宅销售量仅为50.7万平方米，到了3月份则迅速上升到153万平方米，5月份则进一步扩大到210万平方米，同比增长一倍以上。
再看办公楼的销售情况，3月份销售量为10万平方米，5月份为16.5万平方米，同比仅增长两成，同时价格也出现了明显的降低，比去年同期下跌25%。
楼市的区域发展同样存在失衡的状况。虽然总体上上海住宅价格5月份较1月份变化不大，但内环内、内外环、外环外的价格变化差异巨大。内环内的中心城区商品住宅5月份成交均价较1月份已有三成的涨幅；中外环的涨幅也达到23%，但外环外却下跌了3.5%。这与2007年的楼市发展情况有较大区别。
中心城区与郊区房价走势背离至少说明，目前楼市资金结构性特征明显，投资资金居多，而自住型购房资金开始退潮，当前所谓楼市的繁荣还存在很大的不确定性，一旦宏观经济继续恶化，或者楼市价格巨幅波动，那么在投资资金较少的情况下，楼市繁荣将大打折扣。
同样，处于市场一线的开发商，其表现也是异化的。2007年房地产企业面对市场的繁荣，对土地表现出了格外的“渴求”，各地“地王”频出。今年虽然市场持续回暖，但房地产企业却并没有因市场的好转而忘乎所以。很多一线房企在经历了去年的地产寒冬之后都保持了少有的谨慎。
在数据上表现为新开工面积、施工面积与住房销售的背离。1~5月份，上海商品住宅新开工面积为544.7万平方米，同比下降25.4%，商品住宅施工面积为5114.5万平方米，同比下降6.8%。同期商品住宅预售面积达到786.7万平方米，同比增长18.8%。
不仅是上海，北京的商品住宅新开工面积和销售面积也出现严重的背离，新开工面积同比降幅甚至达到54.5%。房地产企业投资意愿不高是当前楼市面临的主要问题，虽然国务院已经适时下调了住房项目资本金比例，但市场反应不明显，后续效果还有待观察。
相对于一线房企的谨慎，中小企业拿地的意愿相对较强，除了资金链有缓和的因素外，这些企业积极拿地主要是解决后续生存空间的问题，毕竟他们与大企业相对丰厚的土地储备不可相提并论。
综合来看，目前楼市繁荣的表象下，结构失衡的问题正在凸显出来。这种结构失衡与当前的国际国内宏观经济形势密切相关。国家统计局最新发布的数据显示，我国宏观经济出现企稳迹象，固定资产投资稳步增长，居民消费增长显著，但外贸出口依然低迷，CPI、PPI继续双降。
在这样的背景下，房地产行业更多地成为了各路资金避险的场所，资金结构具有集中性、短期性、目的性强的特点，这也造成了上文所分析的几个领域失衡的问题。宏观经济需要房地产业的刺激和拉动，这是当前各方所期待的，同时房地产业的发展也要以宏观经济的稳定为基础。
因此，为了避免投机避险资金对房地产业的冲击，国家要加大力度采取措施，促进和鼓励房地产投资，给予房地产企业持续发展的信心。另外要保持房价的稳定，增加自住房需求的比例，稳定和发展改善型需求和投资需求，在这样的基础上形成的楼市繁荣才是各界希望看到的。
（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）
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