| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年05月26日 08:20 |
作者： |
回建强 |
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目前，虽然宏观经济依然处在调整中，但中国房地产市场则走出了一波上涨行情。国家发改委发布的4月份70个大中城市房价指数显示，房屋销售价格同比下降1.1%，但环比上涨0.4%，连续第二个月回升。销售量也出现了明显回升，4月全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%。商品房量价齐升的局面显示楼市确实已经出现回暖。
值得注意的是，二手住房成交表现更加抢眼。据统计，2009年3月份上海二手住房成交2.5万套，4月份达到2.9万套，超过一手住房的成交量。5月份上半月二手房成交量所有回落，但依然保持高位。
从全年角度看，2009年上海二手房依然有可能超过一手房，延续2008年二手房成交大于一手房的态势。从某种意义上看，上海已经进入二手房时代。
从城市发展角度看，“两个中心”建设也将助推上海住房市场进入二手房时代。纽约和伦敦是世界老牌的金融中心，从这两个发达城市住宅市场发展轨迹看，在房地产市场发展的成熟期，一、二手房成交比例的变化与人口增长因素相关性不大，二手房成交量取决于人们改善型需求的大小，进而与人们的收入水平相关性较高。居民收入水平则与城市的经济发展密切相关。国际金融中心和航运中心的建设将带动上海经济增长，提高市民收入，进而增强住房消费能力。同时，上海国际地位的稳步提高将吸引“两外”人士大量进入，这也将极大改变住房市场的供求结构。在新增住宅用地逐步减少的客观现实下，二手房的流通速度将加快。这是决定上海二手房交易量越来越大的根源。
二手房占主导对上海住房市场影响巨大。
首先，开发商的市场地位将逐步减弱。目前来看，上海房地产市场一、二手房成交量比为1：1.2，开发商市场影响力非常大，在一定程度上还左右着市场开工、施工、竣工、预售等环节。随着二手房成交量的不断扩大，以及住宅增量需求的饱和，住宅开发商的市场地位将逐步减弱，这是由市场规律所决定的。
其次，市场将从增量需求转为存量需求。目前上海城市化进程在不断加大，外来人口是增量常住人口的主要组成部分，但人口增长不会无限制膨胀下去，总的规律是人口增长在经过快速发展后，增速会逐步递减，直至达到一个相对的平衡，即城市规模不再扩大，人口与城市规模相适应。
再次，人口的增长也将直接影响住宅市场的发展。未来上海住宅市场的特点是，随着新增住宅建设量的减少，住宅社会存量增幅将逐步放缓，但随着经济的发展，居民换房频率加快，二手住宅的交易量却会不断增大。
（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）
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