■浙江德清调查（2）
拍卖现场
在德清县政府看来，集体经营性建设用地的所有权主体是农村集体经济组织，农民和农民集体理应成为此次入市改革的重要参与者与入市事项决策者。因此，该县规定：入市的关键事项必须由广大农民群众来商议并民主决策。
入市事项群众议
一是系统推进村级土地民主管理，出台了 《关于建立农村土地民主管理机制的实施意见》，将耕地保护、违法管控、农民建房、集体经营性建设用地入市等土地管理事项纳入核心内容，各行政村建立土地民主管理工作机制，充分调动村民的主动性、积极性和责任心。特别是明确了集体经营性建设用地入市事项民主决策要求，确保入市改革工作的透明度和公众参与度。
二是实行入市决策 “三会三公开”，即“三会”为：村两委会讨论入市事项、村民代表大会讨论入市决策、股东社员大会讨论收益分配；“三公开”为入市决议公开、入市结果公开、收益分配公开。将集体经营性建设用地入市涉及的宗地情况、入市方式、交易形式、起始地价、合同条款、收益使用等入市重大事项纳入全程公开、民主管理范围，明确入市事项须经民主决策方可提出入市申请，经乡镇人民政府审核，报县政府核准后实施。如集体经营性建设用地入市设定拍卖底价的，由村民代表及县有关部门和乡镇人员组建议价小组，人数不得少于5人，于交易活动开始前30分钟内由议价小组确定底价，并在交易活动结束前严格保密。出让合同由集体经济组织和竞得人签订，试点期间县国土资源局作为鉴证方。
三是切实尊重农民和集体的意愿。采访中记者了解到，此次入市改革对于农村和农民是巨大的红利和难得的机遇，得到了绝大多数农民群众的欢迎。但个别农民和农民集体以及业主对新鲜事物有所顾虑，甚至个别夹杂着其他的诉求（例如配套失地保险指标等），有些条件成熟的地块并没有顺利实施入市，如该县年内计划组织的地块中，有4宗因各种原因没有通过村民代表会议入市表决，政府对此并不强制推进，充分尊重群众意愿。
入市价格市场定
德清县政府认为，集体经营性建设用地要实现与国有土地“同权同价”，必须在政策制度保障的前提下，由市场去挖掘发现其中的价格。为此，他们重点抓了政策设计和制度建设。
一是初步建立城乡统一的地价体系。为体现集体经营性建设用地与国有土地“同权同价”，该县制定实施了《德清县集体经营性建设用地出让地价管理规定 （试行）》，指导、规范中介组织地价评估行为；明确每个地块必须选择2家评估公司进行评估，客观公正地体现市场价格。与此同时，还启动了城乡统一的基准地价体系修编，开创建立集体经营性建设用地基准地价和租金体系。
二是全面引入价格竞争机制。在集体经营性建设用地入市中，推广“招拍挂”的公开交易形式，全面引入价格竞争机制，已入市的41宗土地中，交易形式全部采用挂牌、拍卖方式的达到了38宗，比例达到93％，“市场定价”得到充分体现。如首次拍卖的20亩集体经营性建设用地，经过4位竞买人24轮竞拍，最终拍得了1150万元的高价，溢价率达到了20．2％，与国有建设用地价格基本一致，实现了“同权同价”入市。
三是指导落实使用权的抵押权能，出台了 《关于鼓励金融机构开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的指导意见》，农业银行德清县支行积极响应，在总行的批准下在全国率先试点实施集体经营性建设用地使用权抵押贷款。目前有2宗入市宗地已经由农行德清县支行按土地成交总价60％的最高额度予以授信，并成功获得了抵押贷款，享有了与国有土地的同等待遇。
入市收益大家享
德清县国土资源局局长郭志伟表示，这次改革的核心任务之一就是要建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，实现好、维护好、发展好农民土地权益，使广大农民通过改革有更多的获得感。因此，合理确定土地增值收益调节金是实现收益大家享的关键因素。德清的做法是：
首先，以“同权同价同责”为出发点，确定土地增值收益调节金收取合理比例。郭志伟告诉记者，实践证明，建设用地价值的增值基本同步于城市化和工业化的快速推进，主要来源于政府和社会的大量公共投入，市场价格受供求关系影响而波动。德清通过三个步骤测算收益调节金的收取比例：一是参考征地区片综合价作为集体经济组织的投入成本；二是按照德清县国有土地市场平均价，估算集体经营性建设用地入市后的亩均增值收益；三是明确政府投入的基础设施配套费用以及参照国有土地出让提取的并用于全社会公共利益的社会保障、教育、农业发展、生态补偿等7项基金（约占出让总价的16％）作为收取调节金的主要依据。
其次，充分考虑规划用途和区位的差异，差别化收取增值收益调节金。郭志伟告诉记者，商业和工业用地价格的差异主要归因于用途管制，应该建立不同用途土地的合理比价机制，也相应地差别化承担增值收益调节金的义务。因此，德清综合确定了“按类别、有级差”的增值收益调节金收取模式，即工业用地按土地级差区域位置不同分别按16％、20％、24％收取，商服用地按土地级差不同分别按32％、40％、48％收取。在政府收取的调节金用途上，明确用于农村基础设施建设、环境建设、土地前期开发等支出，仍旧反哺于农民和农村。
最后，农村内部收益分配按照三级集体经济组织不同，差别化落实农民和集体收益。德清县政府认为，农村内部收益分配是增加农民改革获得感的重要途径，必须处理好集体与个人，当前与长远利益的关系。经过调研，该县确定以长远发展为优先方向，明确属乡镇集体经济组织入市的，其获得的收益不直接分配，主要用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出；属村级集体经济组织入市的，明确村级集体经营性建设用地入市收益首先应发展壮大村级集体经济，农户通过股权增厚（入市收益追加量化成员股权）的形式，享受分红的权益，目前该方案已写入浙江省人大立法的《浙江省农村集体资产管理条例 （草案）》；属村内其他集体经济组织（村民小组）入市的，收益的10％应作为村集体提留，归村集体所有，并用于村内公益事业支出，其余可在该集体经济组织成员之间公平分配。