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大经贸 |
发布时间： |
2012年02月13日 15:27 |
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文：刘灵君
这里是中国民主主义革命的先驱廖仲恺先生的故乡，今天仲恺正开启一场新"运动"。过去二十年间，依靠"三来一补"企业起家的惠州挤入第二批国家级高新技术产业开发区的序列。现在，农村变为城市，工厂取代农田，你能直观感受到的就是村庄变成乡镇，乡镇变成小城市。
按照惠州市委、市政府的构想，仲恺新区将成为城市新的增长极。房地产的"崛起"中或许能够更好地体现这场城市运动带给仲恺的变化。
地产盛宴位于仲恺高新区西南方不足5公里的陈江，是中国城市化的缩影--雄心勃勃的官员、农民、新兴消费群，还有闲置的建筑，描绘出中国城市化的现状。
公交车行走在一条破旧的乡镇公路，这是高新区到陈江街道生活片区路径之一。这里几乎都是工业园，沿着乡镇公路的方向望去，数不清的水泥桥墩正搭建连接东莞"城际轻轨"。人们在公交车、摩托车、汽车交织的路面上穿行，因为轻轨的建设，尘土飞扬。
即使在十多年前，居民们已经想到会有工业园建在镇街里，但也不可能想到他们会以这样的方式实现"城市化"。
在官方的宣传中，不久以后，列车将飞驰于公路之上，人们往来珠江东岸东莞、深圳、广州会更加便捷。
珠三角城际轻轨是广东省重点项目，虽然在惠州的建设过程中不乏沥林镇岭背村出于本能抗拒的样本，但这并不能阻挡这个庞然大物前进的脚步。官方的设想在一定程度上对当地居民造成了困扰，最明显的就是陈江居民习以为常2000元/平方米的楼盘难觅踪迹，取而代之的是4500元/平方米的楼盘。
房子价格高得让百姓咂舌，这只是一个远离城市的街道而已，搭上"轻轨"让这些商品房的价格持续上涨。而另外一方面，高新区扩区更让地产开发商有了比肩市区楼价的底气。
扩区，为调控下的房地产行业带来了新机遇。可以想象的是轻轨旁那些长满荒草的空置厂房以及少有人问津的地块将引来淘金的地产商。从原有的仲恺城镇中心向外散布着大量造型现代、线条流畅、规划细致的高层公寓和写字楼。
出租车司机抱怨，现在到处都是工地，陈江通往市区的方向经常堵车。
"就算所有人都搬进新区，也填不满这些房子。"出租车司机在开过大片无人居住的公寓群时说，可以通过悬挂在窗外的空调外置机来判断哪些房子是空置的，如果没有就说明里面没人居住。
仲恺大道沿线很多楼盘的施工工地依然繁忙，不少项目都把进度提前，希望抢占先机。特别在今年9月份之后，不少楼盘纷纷选择入市，光耀派、御湖1公里、恒宇·鹿湖马德里、金宝城市佳园、惠恺新时代等10多个楼盘将有超过5000套房源推出。
虽然有各种楼盘促销的广告，细数一下就会发现，仲恺区的楼价维持在5500元/平方米左右，楼盘的共同点之一就是它们都依山而建。无人在意挖山建房，有的只是楼盘广告中宣称的山景大盘、原生态仿自然湖泊、高尔夫球场、生态公园、湿地公园、休闲主题果园等休闲娱乐设施--钢筋水泥构筑的冰冷建筑和"仿自然"的园林取代了原有的山地丘陵。
距离仲恺高新区管委会向南不足300米的地方是占地面积约为40万平方米，总建筑面积约80万平方米的TCL康城四季棕榈园。规划中这里将会有两所幼儿园、一所小学以及商业中心，其中一所幼儿园已经建成，楼盘均价5500元/平方米，主力户型320平方米顶层复式。
不需要怀疑，康城四季的开发商正是惠州TCL房地产开发有限公司。这并不是TCL集团在惠州第一个房地产项目，此前这家公司还开发了TCL嘉园、TCL香榭园两个楼盘。在康城四季东面，是面积数倍于它的TCL王牌电器公司以及其第二生产基地。
事实上，TCL在高新区的项目远远超出人们的认识：在高新区内TCL拥有电路板厂、移动通信有限公司、电科技公司、液晶产业园、璨宇光电公司、瑞智制冷设备有限公司、TCL -LED研究院、移动信息产业国际科技园等多家公司和项目；在惠州市区，TCL还设立了诸多公司及办事处。
诸多项目意味着TCL在这场地产的饕餮盛宴中手握着比其他地产开发商更多的土地资源。当地人估计，TCL在城区的老厂会逐步转移到高新区，留下来的地块很有可能做房地产："TCL可能是惠州最大的'地主'。"虽然有人揣测房地产带给TCL的利润可能高于家电制造等传统业务，但这种揣测没有根据。根据TCL集团发布的业绩报告，2011年前三季TCL实现营收438.84亿元，净利润13.59亿元，同比增长4791.51%，这主要得益于多媒体业务扭转了去年销售的颓势。报告中并没有提及地产板块的收益情况。
显然，TCL手中的资源还在聚集：在仲恺区第七污水处理厂旁10万平方米的土地已经平整出来，三辆巨大的挖掘机停在土地中间，土地一头连着TCL连片的厂房。现场施工工人只知道这块土地上会建起TCL的厂房。
遭遇瓶颈地产开发商热切的心态或许说明了仲恺区的决策者所处的特殊语境。
"仲恺拥有市一级经济权、行政权，管辖的范围由原来的十几平方公里变成了几百平方公里，也就是说，仲恺的发展空间就摆在这里。扩区后变得非常忙，没有休息的时候，感觉上像是摩拳擦掌要大干一场。"仲恺科技创新局副局长成湘东在扩区后的一次会议后接收记者采访时曾这样表述。
经过20年的发展，包括索尼、西门子、LG、住友、施奈德、可口可乐、加拿大铝业、德赛、华阳、富绅、TCL、亿纬锂能在内的400多家国内外知名企业分割了仲恺高新区12.9平方公里的土地。
根据官方统计数据，仲恺高新区每年工业总产值和出口额分别占惠州市的1/4和1/3。
有意思的是，成湘东还向记者提及仲恺的云社区构想。"一个小区原来是2000元/平方米，如果实现了云社区之后，它就可能拥有一个附加值，也许买的时候的确是买贵了，但得到的服务水平等级是完全不一样的。"成湘东表示，未来可能以TCL的棕榈园来作试点。
会后，成湘东潦草地吃了午饭，赶往TCL突兀竖立在仲恺区内的现代化总部大厦进行下一主题会议。
现实中，仲恺高新区上演着截然不同的两种情形：一方面是纳入新区范畴的区域热火朝天的楼盘建设；另外一方面是高新区遭遇的土地瓶颈，同时，惠州赖以为生的两大产业之一的电子信息产业，从上世纪90年代到2009年利润率逐渐降低，从十年前的6%降到现在的3%。
2010年10月，广东省高新区战略联盟正式成立，仲恺高新区区委书记钟一尔成为联盟首任轮值主席。"二次创业"成为这次联盟大会的关键词。
"仲恺高新区已无土地可用，除了产业升级转型外，土地是其继续发展的瓶颈，所以扩大仲恺高新区范围是必然之举。"中国高新区研究中心副主任刘会武表示。
他是仲恺高新区"一区四园"规划的制定者之一。
被并入仲恺高新区的4个乡镇，环绕仲恺高新区周边，但行政上却属于惠城区，仲恺高新区想扩充而不得。
"没爹没娘，没人疼！"沸沸扬扬的成立新仲恺区消息早已得到所涉及乡镇的默认。在一段时间内，由于新区没设立，旧区又不管，以致基层政府人员抱怨，经费困难，日子难过。
据《南方都市报》去年2月的报道称，惠州市领导在扩区之后同相关镇街打招呼，说非常时期，经费紧张，要求各部门不要乱花钱。
仲恺高新区是正处级单位，与惠城区平级。其中，陈江街道办、沥林镇的企业众多，对城区财政收入贡献很大。新的仲恺区成立后，级别与大亚湾高新技术开发区一样都是副厅级。
按照刘会武透露的信息，惠州市委、市政府在考察过许多地方之后，看到高新区的作用，也感到自身的差距，所以当时是下了大力，将仲恺高新区当做惠州新的增长点进行整体推动。
据惠州市熟悉情况的官员介绍，在过去的一年多时间内，这个提议并没有得到国务院的批准。
"本该在过去十多年间做的事情，却选在这个时候。"该官员表示。
近几年来，国务院收紧了行政区域审批，并且对土地实行严格控制，这对于渴望设立新区的仲恺而言显然不是一个好信号。
事实上，在宣布扩区后不足一月的时间，仲恺高新区就以新区的身份亮相惠州2010年企业春茗座谈暨招商资源说明会。
虽然管委会办公大楼一楼大厅的指示牌上仍保留着城乡建设和规划科、环保科的"席位"，但事实上，它们的驻地被放到陈江街道的陈江大道和五一大道。同时，取代高新区城乡建设和规划科、环保科的是仲恺区城乡建设和规划局、环保局。
据两局的工作人员介绍，两家政府机构都成立于2010年10月。当地许多人对这两家"陌生"的机构并不知晓。
"扩区之后面临的土地拆迁、基础设施建设、环保等一系列问题，如果按照高新区的功能区划来做这个事情，已经做不过来了，所以现在由行政区和高新区一起开展有利于惠州发展的，这是个阶段性的产物。"刘会武表示，"仲恺扩区跟高新区的理念和认识乃至规划，是配得上的。"
权力峰会升格为副厅级单位，仲恺新区亟待解决的不仅仅是产业上的突围。
"谁也不服谁，本来是平级的，你的科长能指挥我的处长？"惠州一官员在谈及仲恺新区时表示。这或许能代表高新区扩区之后面临的现实困境。
2010年2月26日下午，在高新区管委会三楼会议室，惠州仲恺高新区领导干部工作会议在举行。不同于往常的是，这是高新区和相关各园区及镇街领导在新区之后的第一次会谈。
在仲恺高新区官方网站"园区动态"一栏中会议的报道。引人注目的并不是高新区如何落实市科技创新与产业园区建设，动员部署仲恺高新区扩大管理范围和管理权限工作，而是体制机制的改革创新。
此时，与扩区有关的各方已经排定座次。
仲恺高新区区委书记钟一尔，仲恺高新区区委副书记、管委会主任杨鹏飞，仲恺高新区区委副书记、管委会常务副主任、惠南高新科技产业园办事处主任罗志成，仲恺高新区区委副书记、管委会常务副主任、东江高新科技产业园办事处主任方建飞，仲恺高新区委常委、管委会常务副主任卢伟航，仲恺高新区委常委、管委会副主任文绍良，仲恺高新区委常委、纪律检查委员会书记谢远区，仲恺高新区委常委、管委会副主任汪凌青、徐颂、扈伟、钳颖杰、李尊友、刘子尧等领导以及来自仲恺高新区管委会、东江高新科技产业园办事处、惠南高新科技产业园办事处和陈江、惠环、沥林、潼侨、潼湖等5个镇街的党政班子成员出席了会议。
仲恺区一正十一副的机构设置，常务副主任就有三个，来自不同的部门不同的领域。这也被知情人士称为"兵不血刃、成功介入"。不过，这次会议并没有涉及区直十多个部门，以及扩区后新增部门。
"国务院对这类情况的审批暂停了，但省里面会就班子配备重新考虑，现在进展得非常好，但没看到文件，我不能说到哪个地步了。"钟一尔在接受记者采访时表示，"但我估计推动的力度还是比较大，得到省里主要领导的认可，近期可能会下文。"如果真如钟一尔所说扩区得到国务院批准，那么，高新区与各园区及镇街之间的关系如何协调将会成为仲恺新区一大考验。
颇有意思的是，加之第七污水处理厂纠纷，钟一尔不胜其烦："正是因为这样，所以这一大堆的事情就来了。"我们还无法预料"一区多园"带给仲恺乃至惠州在产业上的突破，不过逼近陈江以及其他新"加盟"高新区区域的楼盘似乎理所应当成为扩区大规模城镇开发这个经济增长新动力的一部分。
为了将尘土弥漫的小城镇转变为让人耳目一新的城市，政府是否背负高得吓人的债务或者从中谋取土地的利益，无人知晓。
有一种尖锐的说法在网上呈现：奥一网网友发帖称仲恺高新区除了卖地，再无支柱产业。这样的说法未免有失偏颇，但在一定程度上代表了部分人对高新区扩区的质疑--他们以低价从农民手中征地，然后将地卖给开发商，与此同时很多地产商靠国有银行提供的低成本贷款开展建筑项目。
在中国现行不恰当的政府奖励机制下，官员身背的考核指标多以GDP进行量化。上述官员私下表示，"上面"有指标，现在招商越来越困难。
不过，刘会武对于仲恺高新区这一段时期的工作表示出了赞赏："现在看这些高新区多么忙、多么辛苦，招商引资、交流对接，他们每个人的工作量比过去翻了两番都不止。"未来的憧憬、现实的苦涩以及揪扯不清权力配置考验着仲恺新区以及惠州市的决策。
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