| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2012年01月06日 09:12 |
作者： |
黄蕾 |
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⊙记者 黄蕾 ○编辑 邹靓
资金偏紧，融资存难，地方政府冀望机构资金能在保障房上施以援手。据知情人士透露，继两百多亿保险资金参与北京保障房项目后，重庆保障房建设也已吸引到险资的加入，相关债权投资计划目前已上报至保监会。
2011年年中，太保、国寿、平安等国内7家保险资产管理公司以债权投资方式，参与了北京保障房项目“蓝德计划”。项目共分两期，虽然最终融资未达计划募资额，但200多亿的规模仍是险资进军保障房的首个大单。
虽然声势没有去年北京“蓝德计划”那般浩大，但在参与的保险机构眼中，无论是从资金收益率、融资结构还是风险控制来看，“重庆的项目相对更具吸引力”。吸引力的实际根源在于：重庆保障房项目是一个相对市场化运作的项目。这主要体现在：收益率更可观，偿债主体更清晰，融资结构、担保征信、风控措施更完善。
一位了解重庆项目的业内人士告诉记者，“和北京保障房捆绑式的投资模式有所不同，这次重庆保障房项目是按项目来一对一谈的。这就决定了后者的操作更加灵活，谈判的空间更大。而从土地地段和土地开发模式来看，重庆项目的盈利空间也更大一点。”
从记者了解到的信息来看，多家保险机构都有意参与重庆保障房建设。目前已有保险资产管理公司向保监会申报相关债权投资计划，期限在5年左右。主要采取“下要保底、上不封顶”的浮动利率机制，即不仅有保底利率，收益率也较北京“蓝德计划”有明显提升――“参照5年期贷款利率下浮3%至5%”，收益率约在6.7%至6.9%之间。
收益率的提高，是买卖双方博弈的结果。北京“蓝德计划”之所以一波三折，最主要的原因就在于收益率不理想。最初设定的收益率是“参照5年期贷款利率下浮11%”，但在保险机构的要求下，有关方面将“蓝德计划”的投资收益率一提再提，最终提至“5年期贷款利率下浮8%”。
实际上，因为资金相对紧张，为让更多险资参与保障房，地方政府及相关方面在收益率上显然做出了让步。保障房建设不同于普通商品房开发，运营周期长，利润薄，加上中央政府对于房地产虚高价格的严控和对土地政策的监管，使得地方政府在保障房资金支持方面压力陡增。
而对于保险公司而言，之所以愿意参与保障房建设，更多的是考虑到项目的背景。一位保险业投资人士直言，参与地方保障房项目，另一个目的就是和地方政府处好“关系”。“很多城市都有一些不错的基础设施投资项目，比如高速公路、能源等，对于保险资金而言，这些投资项目算是比较优质的。”
更关键的一点是，在目前股市弱势调整时期，收益稳定的保障房等基础设施项目，亦是保险资金运用的一大“避风港”。
从记者在市场一线了解到的情况来看，目前不少地方政府的投融资平台都向保险资金伸出了橄榄枝，但目前成形的项目依然屈指可数。主要原因是一些地方政府无法给出保障房建设的总体规划、资金来源和退出路径，当然，更为关键的是收益率仍然谈不拢。
受访的保险业投资人士建议，希望地方政府在保障房建设项目上能给予一定的政策倾斜，以提升保险资金参与的积极性。比如，进一步提高项目的收益率，或者直接给予税收支持政策，减免相关税负。但从目前来看，前者的可行性远大于后者。
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