| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2011年12月22日 08:56 |
作者： |
蔡红标;刘景晖 |
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⊙蔡红标 刘景晖
在当前高房价下，作为影响宏观经济全局的保障房建设战略任务巨大，中央和地方政府在2011年制定了年内建设1000万套、五年内建设3600万套的宏伟计划。笔者认为，我国目前已形成多层次的保障房营运模式，这也为保险资金投资保障房提供了基本条件。
这是因为，多层次的保障房运营模式已经形成，其中“廉租房”用以满足低收入群体的租赁需求，“公租房”可以满足中低收入群体的租赁需求，“经济适用房”和“两限房”则可以满足中低收入群体的购买需求，“棚改房”更可以改善低收入群体的居住环境。
从建设资金筹集来看，廉租房项目资本金全部由政府筹集，但由于很低的租金收入难以覆盖运营成本和融资成本，已形成巨大的财政负担。公租房的目标客户定位于城镇中低收入群体，即不够廉租房申请要求，又无能力购买经济适用房和两限房的“夹心层”，但公租房的租金参考或低于市场租金水平。目前公租房有三种运营模式：其一是政府无偿划拨土地，政府融资建设；其二是政府划拨土地，吸引社会机构参与建设；其三是土地由社会机构通过市场方式取得，然后自建公租房并拥有所有权，租赁对象由政府核定。另外，经济适用房和两限房则由社会机构自行筹资并建造，然后由政府主导，并以相对较低的价格出售给低收入群体，但退出机制过于宽松是其最大的弊端。
事实上，保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》（2010年9月）规定，保险资金可以通过股权、债权、物权等多种渠道投资不动产，这为保险资金投资保障房奠定了法律基础。当然，保险资金进入的前提是，保障房运营能给险资提供可接受的收益率水平。对此，需从风险与收益两方面综合考虑不同品种保障房的可参与性。
第一，购售性保障房可参与性强。购售型保障房资金回笼快，建造过程秉承“保本微利”的原则，资金安全度较高，也易于达到保险公司所要求的最低收益率水平。因此，具有较强的参与价值。
第二，尽管直接参与廉租房的可能性较小，但保险资金可以投资市政债券。廉租房具有很强的公益福利性质，需要政府投入大量财政，其非盈利的性质杜绝了保险资金直接参与的可能性。不过，随着我国各级地方政府发行市政债券的条件基本成熟，允许地方政府直接发债是大势所趋。
第三，保险资金能否参与公租房，将取决于地方制度设计和债务结构设计。公租房能否盈利不能一概而论，由于中国房价租金比整体较高，故多数地区的租金均难盈利，但若通过土地划拨等方式降低总投资，或通过政府补贴提高投资收益，加上合理的本金偿还机制，将在很大程度上提升公租房的可参与性。
上述分析显示，目前我国多层次的保障房运营模式，实际上已为保险资金进入保障房领域投资提供了可能性。其实，保险资金投资保障房，借此也可为我国保障房建设提供重要的长期融资保障。
（作者单位：中国人保资产管理公司）
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