| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2010年08月11日 09:00 |
作者： |
秦丽萍 |
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银行贷款从头至尾一直用土地做抵押的形式或许将成为过去。多家银行内部人士对本报表示，今年以来房地产开发贷款呈现出从严的趋势。
一家股份制银行大客户部负责人对本报表示，对房地产企业的开发贷款，从严的要求主要体现在四个方面。“房地产企业35%的资本金一定要到位；‘四证’（即国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）一定要齐全；在销售阶段不能捂盘；不能对房地产开发商发放流动资金贷款，只能做固定资产项目贷款。”
该人士表示，其实以上规定并不是今年特有，以前就一直这样规定，但今年执行最为严厉。
举例来说，以往银行可以通过巧立名目等方式给房地产开发贷放款，并没有严格执行规定，或者没有指明查出来怎么办。“前几年检查不严，统计数据交上去也不怎么管，现在则要求逐一核实，今年上半年已经有些银行进入检查阶段，下半年也在查，是分批来查的。”上述人士表示。
此外，广州另有股份制银行支行行长对记者表示，今年对房地产开发贷从紧的另一新措施就是要求银行确实执行受托支付，这属于今年的新政策。所谓受托支付，是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手而不是借款人本身，目的是为了减小贷款被挪用的风险。
“开发商需要贷款时，委托银行直接放到相关账户，比如购买材料的款项，直接打到材料销售商账目，不能停留在开发商账户，也不能在开发商同名账户里转。”上述支行行长解释。
广东某中型股份制银行有关人士对本报表示，该行开发贷基本按照监管的规定，以在建工程做抵押，做封闭式运作。该人士解释说，以在建工程做抵押的话，可确保专款专用在项目上，将对贷款资金使用和流向、资金回笼都进行严格限制。而用土地抵押的话，关键要看贷款是否用于抵押土地的开发，也就是资金用途上没法说清楚。而贷款封闭运作对银行来说，可确保项目能够全部完工，不会产生烂尾。
按照以往通行的房地产开发贷款，“在开发之前用土地来抵押，建设阶段用在建工程做抵押，销售时业主用房产证抵押获得个人按揭贷款。如果一个项目自始至终用土地做抵押的话，除非是烂尾工程。闲置土地如果没有在建的话，很可能一直用土地做抵押。”这是银行业内人士向记者解释的通常的开发贷方式，也是银行风险所在。
“如果闲置土地被无偿收回并重新进入市场招拍挂，且土地出让金开发商没有交齐，开发商挪用了银行贷款资金，土地拍卖的价值又没有贷款价值那么高，会演变成银行风险。”一家股份制银行支行行长向记者假设最坏的可能性，此外，如果银行违规贷款，比如开发商“四证”不齐就放贷，那么银行将为此承担责任。
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