| 来源： |
中华工商时报 |
发布时间： |
2010年08月04日 09:38 |
作者： |
陈冀;吴涛 |
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政府将直接介入到限价房的定价行为中
全国楼市调控新政策百日后，珠三角楼市进入博弈僵持状态，广东省物价局此时牵头推出新举措，为限价房制定政府指导价。这意味着政府将直接介入到限价房的定价行为中。
该举措意在通过发挥政府指导价的杠杆作用，为高价楼市降温，从而有望成为继金融、财政等经济杠杆外，利用价格杠杆调控房价的一次有益尝试。然而，在保障性住房尚且无法撼动国内住房供给结构的情况下，这一举措对于楼市降温能否起到杠杆作用，社会各界高度关注。
以价格作为“第三杠杆”
广东省物价局、住房和城乡建设厅、国土资源厅等部门日前联合出台了《关于运用价格政策促进限价商品住房开发建设的意见》。
“此次广东出台的关于限价房价格的新政策其核心是坚持低价的作价原则，并实行政府指导价的价格管理形式，从而解决‘夹心阶层’的住房问题，同时又通过加快限价房建设平抑普通商品房市场价格。”广东省物价局副局长杨骁婷说。
为缓解中低收入的“夹心阶层”住房问题，2006年，广州市就在全国率先开展了限价房开发建设、销售的探索，推出了全国第一个限价房小区——保利西子湾，其销售楼价相当于周边商品房市场价的七成。
然而，多年来，有关限价房的政策，特别是对其性质、地位、销售对象、销售价格、操作方式等，国家都没有明确的规定。
该举措为限价房进行了原则性规定，但具体操作规定将由各地级以上市根据具体情况确定。该举措也给了房地产开发企业一定空间的定价自主权，但单套具体销售价格不得超过最高销售价格。且限价房的销售方案和销售结果都将向社会公布，并接受社会监督。
“在房地产市场调控中，政府除了运用金融、财政等经济杠杆之外，价格杠杆也是一个十分重要的调节手段。广东拟通过限价房，使价格成为继金融、财政等经济杠杆外，调控楼市的‘第三杠杆’。”广东省物价局市场监管处处长庄振锡说。
三重功效能否降下楼市高温
在限价房等保障性住房尚且无法撼动国内住房供给结构的情况下，用价格杠杆调节房价的举措对于楼市降温是杯水车薪还是杠杆作用？
中山大学岭南学院教授林江认为，价格杠杆政策的出台给住房市场的首要影响就是政府调控房地产市场的信号。即使该文件仅作了原则性的规定，但作为一项政策，这意味着这种楼市调整措施将会长期进行。虽然仅是对于限价房的细微动作，但它体现了政府作为的决心和行动，有利于稳定市场价格心理预期。
其次是限价房能在一定程度上缓解楼市结构矛盾。广州大学房地产研究所所长陈琳认为，当前楼市商品房供应多面积偏大、价格偏高，面积适中、价格适中类型住房的市场需求强烈。在存在着供求结构矛盾的情况下，限价房政策的出台，将有利于缓解这种矛盾，对将楼市走向调控到理性和合理的发展方向有积极的作用。
林江同时认为，市场经济条件下，政府对市场经济行为不能干预太多，但限价房作为保障性住房的一种，属于社会公共资源，政府必须对其进行有效管理。广东出台的措施并没有确定具体统一的标准，而是原则规定参照周边商品房价格一定比例定价，这样的规定使该措施保证了实施过程中的弹性和免于被动，在很大程度上保证了政策能够施行并有望达到预期效果。
但也有专家对此政策提出质疑，广东省社科院科研处处长丁力表示，市场规律是供求关系决定价格，而非价格决定供求关系，仅仅通过控制价格来实现房地产的理性目标很难达到。“新的政策也许会有些作用，但不能从根本上影响房地产价格形成的机制。”丁力说。
仍需完善配套措施
“价格杠杆”被普遍认可有积极作用，但具体效果仍有待观察。专家认为，价格政策需要各种措施的配套和完善。
林江认为，作为整个楼市调节中的一个部分，限价房政策必须与土地供应等政策配套才能发挥作用。虽然政府推出了限价房，但限价房的供应量毕竟有限，社会上还有大量不符合购买限价房、经济适用房或是租住廉租房条件的群体存在，这些尚未得到满足的需求有着不小的市场份额。而限价房直接影响的人群毕竟是少数，因此，如果没有房产税、土地供给等政策配合，限价房的“价格杠杆”作用将会很有限。
“广东省该楼市新政策规定各地限价房价格由地级以上市根据实际情况自行确定，如果监管不到位，将有可能导致部分地方政府因各种利益考虑而使得‘限价’形同虚设。”林江等专家说，对此，专家们建议，可考虑按经济发展程度不同地区划分为几个等级，对每个等级的限价房规定一个限价房价格区间，允许地方在价格区间内调整。也可考虑规定限价房必须处于当地房价一个百分比区间，允许各地在区间内浮动。
林江说，影响广东楼市的因素并不仅限于广东，国家的财政政策、全国宏观经济形势、楼房金融信贷政策等都对广东楼市有很大影响。这项政策仍需要不断地调整和完善。“虽然政策的具体效果仍有待观察，但仍不失为调控楼市的一种有益探索和尝试。”林江表示。
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