| 来源： |
《观点》杂志 |
发布时间： |
2010年06月23日 15:51 |
作者： |
梁嘉欣 |
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作者: 梁嘉欣 来源: [ 《观点》杂志2010.06期 ]
万众期待之下，深圳楼市调控细则终于在五一黄金周之后面世。
5月6日，深圳市规划国土委正式公布《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，要求严格贯彻落实国务院的决策部署，进一步加强和改善深圳房地产市场调控，遏制房价过快上涨。
深十三条温和细则
早在五一黄金周之前，业界就纷纷揣测，这次深圳的细则总体方向将比中央的更为严格。包括二套房如何界定，限定本地人购房套数等模糊的问题，深圳都会按照最严格的上限执行。此外，在“深十三条”出台前夕，网上亦流传深版“新国十条”执行细则，与京版11条的调控力度大同小异。
然而“深十三条”正式条文一出，业界普遍大失所望，认为此次细则对楼市的调控力度较温和，甚至比中央的更为宽松。
《意见》指出，将严格执行国务院国发(2010)10号文对购买不同套数住房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款。
此外，《意见》还指出，对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。
据深圳地产人士风语表示，在“深十三条”出台之前，深圳的楼市就在414调控的影响下出现了急速转变，因此深圳政府并没有出台特别严厉的政策。而北京则是在414之后市场还没受到太大冲击时出台新细则，所以调控的力度将有所严厉。“政府对楼市的调控力度不一定要很猛。”
深圳市房地产研究中心主任王峰于5月6日召开的政策解读会时亦回应，“深十三条”是完全结合深圳本市的实际情况制定。中央政策出台后，深圳成交易量已大幅下跌，国家的调控政策已经取得很好的效果，投机行为得到遏制。
于是，令大众翘首以待的“限购令”因此胎死腹中。
重点打击炒房客
深圳资深人士风林火对此表示，实际上深圳目前的房源存在供应紧缩的局面，倘若再限制套数，只会令房价更加高企，深圳作为一个1200万人口的城市，可售房源却是全国一线城市当中最少的。
此外，深圳拥有本地户口者均有住房，而深圳又是一个外向型经济城市，需要靠外来资本支撑经济，所以更加不可能限制外地人购房。
深圳地产资深人士贺承军亦透露，深圳本地人口数量其实并不多，大部分都是外来人口。但由于深圳房地产市场比较发达，炒房便成为深圳本土重要的经济活动之一。
他介绍，四面八方前来深圳的炒房客就如同候鸟，多的时候炒房客超过深圳总购买人群的70%，常态来说，该比例也维持在40~50%左右。
贺承军表示，虽然此次房贷执行相对宽松，但对这群自由进入深圳的炒房团还是给予了一定的限制。颜宇丹律师亦表示，此次深圳新政的主要目的就是把炒房客踢出去，让房价回归理性的价格，此外，明确指出的“暂停第三套房”贷就是彻底表示不对炒房客发放贷款。
与此同时，“对不能提供1年以上纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的要求，正是要逼走外地的炒房客。但她提醒，此举或会误伤部分刚性需求住房者。
风林火指出，“由于重点打击炒房客，因此对目前深圳大户型及投资性的小户型资产得影响会比较大，但因为现在深圳新房供应量不足，房价可能不会那么快松动，人们主要集中在二手房市场解决刚性需求，未来二手房会代替新房维持在一个比较高的水平，而新房成交会进一步萎缩。”
他还指出，深圳目前缺乏新增的土地供应，因此新政出台后，市场的表现应该相差无几。事实上，新政出台前，深圳楼市已大幅萎缩。“新政的出台，无非是给中央的一个交代而已。”
风语表示，此次深十三条对抑制炒房的影响仍较大，房价再出现快速上涨的情况已不大可能，政策还是会继续下行。此外，由于是次中央调控改变了以往单部门调控的模式，而是采取多部门调控，因此，相信未来税务、银行等部门还将会联合出台相关的调控政策。
王峰亦指出，随着时间的推移，今后如投机行为再大量出现，还会加大政策的调控力度。
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