| 来源： |
深圳特区报 |
发布时间： |
2010年06月23日 08:56 |
作者： |
吴凡 |
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严厉的政策调控和市场观望情绪浓厚的双重作用下，深圳楼市再现低迷，二手房周成交量创下３月以来新低，一手房成交均价最近四周内环比累计下降逾三成。楼市销售再陷冰点，抄底一说开始蔓延，“砍价团”、购房团重出江湖。抄还是不抄？专家普遍认为，楼市调控远未结束，抄底为时尚早，今年第四季度前后将有新一轮降价潮，
一手房价仍在下降通道
国务院出台房地产调控“新国十条”以来，深圳一手房成交量持续大降，降价潮开始冒头。有业内人士认为，虽然目前降价楼盘有限，但大势已定，一手房价正在深度回调的通道上。
房价下行，让不少市民的敏感神经再次被挑动，市场卖方自然不会放过造势机会。某地产门户网站日前启动楼市“百盘大战”，利用优惠吸引消费者加入团购。曾发起“万人住房团购活动”的深圳市民邹涛昨天在电话中表示，他组织的购房团意向报名人数在最近一个多月里超过１万人，“但楼市抄底时机还没到，去年年底到现在房价涨了差不多两成，开发商现在给出的折扣并不高。”
事实上，深圳一手房刚拉开降价序幕，普遍的降价潮尚未来到。万科的清林径、里城两个新盘拿到预售证当天连夜降价发售，侨城馨苑、水榭春天二期、上品雅园等以显著低于预期的开盘价，换来逾五成的销售率。福田片区在售新盘供应量少，天安高尔夫珑园、七街公馆、御河堤、深港１号等楼盘均未调低售价，买卖双方仍在观望僵持。中原地产统计，部分新盘５月销售率不足一成，主因也是没有明显降价。
中国指数研究院华南分院数据显示，刚刚过去的一周，深圳一手房成交量为３６９套，成交均价１４７５２．４１元／平方米，环比跌幅分别为３０．１％、１２．５％。至此本地一手房均价已连续四周下跌，环比下跌累计达３１．４％。
世联地产研究总监王海斌认为，豪宅和大户型成交量减少导致楼市整体均价持续下行，但受众面最广的中小户型并未普遍降价。楼市降价通常需要经历六个阶段，即观望和僵持、局部促销、新项目低价开盘、局部全面促销、局部降价、全面降价。目前深圳楼市在局部促销、新项目低价开盘这两个阶段徘徊。
房地产专家尹香武表示，深圳下月将有１８个新盘陆续加入降价队伍。
二手房议价空间增大
昨天中午的阵雨刚过，一家中介的业务员谢盛华举着牌子站到春华四季园小区门口，“只要天气允许，我们都会站出来，最近三四个星期分部都是零成交，压力很大。”
龙华片区二手房价普遍降幅在１０％左右，降幅较大的多为投资类小户型，中介机构普遍表示近期成交十分清淡，有３家中介透露６月没有成交。满堂红地产的林经理介绍，目前苹果园、潜龙鑫茂等小区均有１５％左右的降幅，较多投资客的春华四季园甚至出现低于市场价２０％的放盘，估计是资金压力所致。
记者昨天走访香蜜湖、龙华坂田、龙岗中心区等二手房成交热点区域，二手房源普遍出现５％—２０％的降价幅度，购房一方的议价空间显著增加，但福田、南山等区少数豪宅和大户型价格仍相对坚挺。
在红树湾和华侨城片区，多家中介表示有两成房源出现１０％—１５％的降幅。
在梅林，记者在茂鑫地产碰到市民田女士，她刚买了一套二手房自住，９６平方米的小三房总价１２８万元，还价６万元后达成交易。田女士悄悄告诉记者，经过讲价，中介费从总价的３％降到１．５％，现在中介的议价空间也大了。记者随即向旁边另外一家地产中介询问中介费，业务员表示，只要诚心买，最低可降到总价的１．３８％，现在成交量太少才有这种优惠。
港置地产监测数据显示，上周深圳二手住宅成交量为１３３４套，环比下降３１．２４％，创下３月以来周成交量新低。
市社科院城市运营中心主任高海燕表示，议价空间增大说明成交清淡，预计二手房将在僵持之后继续降价。
调控持续出手风险大
住建部政策研究中心副主任王珏林最近表示，本轮房地产调控已取得阶段性效果，楼市调控绝不会因此半途而废，目前各地楼市出现的观望期将比预期的还要长。
对于调控的持续性预期，加上开发商资金压力，使得专家普遍认为降价仍将持续，关键时间节点或在今年四季度，大面积降价幅度有望达到２０％—３０％。
经济学家赵晓对于当前的楼市“抄底说”并不认同，他表示，开发商们该降价就降价，因为国内宏观经济形势已经不同，去年靠财政刺激带来的楼市泡沫正在破灭。世联地产董事长陈劲松透露，目前国内开发商资金全面紧缩，４／５的资金渠道已经被堵。他预计今年第四季度开发商的资金链将会相当恶化，届时房价将出现较大降幅。
地产业人士表示，此轮调控之前深圳房价“虚火”很旺，近期涨幅回落后房价依然较高，加上大部分开发商仍在观望，二手房市买卖双方也僵持不下，本地楼市要度过这一轮调控的“寒冬”仍需时日。
谢逸枫等多位房地产专家指出，从地方政府财政依赖性等因素来看，房价向下跌幅约为２５％左右；而通过银行按揭首付比例来推测，政府可承受的最大房价跌幅应为３０％左右。
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二手房成交下滑
深圳特区报讯 （记者 陈颖）上周（６．１４－６．２０），深圳二手住宅成交量持续走低，共成交１３３４套，环比下降３１．２４％，创３月以来的周成交量新低。
据港置地产监测数据，上周全市二手房包含住宅、商铺、写字楼在内只成交１３３４套，呈大幅下降之势。成交均价方面，据中原地产数据，上周同档次房源成交均价稳步下降，但南山、福田价格较高的大户型和别墅成交大幅拉升了全市成交均价。上周，全市二手房成交均价为每平方米１６３６０．１７元，环比上涨１４．２％，南山、福田两区分别上涨２３．５％和８．９％，宝安区环比下跌２０％，盐田区跌幅达４０％，罗湖、龙岗两区变化不大。
现场 探访
金地加入“连夜开盘”行列
实价低于预期，当晚销售逾百套
深圳特区报记者 谭建伟
与楼市新政前开发商“挤牙膏”式卖楼相比，近期，深圳新盘开始流行“连夜开盘”。１８日晚，继“带头大哥”万科连续上演拿到预售许可证当晚就开卖的好戏，又一知名开发商金地集团加入到“连夜开盘”的行列。
拿到批文就通知开盘
负责金地上塘道Ｒ系代理业务的世联地产有关负责人说，１８日下午金地一拿到预售许可证，公司就用一个多小时通知前期明确的ＶＩＰ客户，于当晚８点正式开盘。
１８日晚１０时２５分，一名参加看房的网友，即以“金地上塘道Ｒ系今晚开盘了，看房回来第一时间发帖爆料各户型价格！”为题详细介绍了现场观感，还随文附上了看房人云集销售中心的热闹场景照片。这位网友排在２５０多号，全部排号在４００号以上。
一位当晚认购了一套３０多平方米公寓的市民表示，优惠加上送面积，房价比预期低了一些。
楼市新政后，“连夜开盘”成了开发商低价开盘、加速走货的代名字。
当晚成交超过１００套
２０日下午，记者来到金地上塘道实地探访，发现看房人确实比一般新盘要多。五套开放的样板房里，都有市民在体验和察看，多半是携老扶幼的一家子来看，刚性需求者多。买３０多平方米小公寓的人士中，也有一些投资客，他们往往是一次性付款。
世联地产有关负责人透露，１８日晚诚意客户成交热烈，两小时左右就卖出了１００多套。１９日又卖出了１０多套。记者从一位营销员手中的收据看到，有客户一次性付清了１６０多万元新房款。
有人出手有人仍喊贵
金地上塘道位于宝安区龙华街道布龙公路与上塘路交汇处，此次推出９４７套。尽管两天已售１００多套，但也有市民表示“贵了”。
２０日，记者现场与营销员推算投资价值。以３３平方米的公寓为例，售价７６万元左右。以该地段现有租金水平每月不到１５００元计算，年回报不到２万元，回报率约为２％，而房贷利率在５％以上。这意味着如果房子不升值，仅靠租金回报，客户一年将亏损３％，约合２万元。
有地产中介人士接受记者采访时表示，深圳房价下行通道刚刚打开，未来数月，房价仍存在较大下跌空间。抄底者宜缓行，“刚需族”可货比三家，选择性价比最优的房子出手。
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国家发展改革委数据显示：
５月３６城市新建房价格略涨
据新华社北京６月２２日电 据国家发展和改革委员会２２日介绍，５月份全国３６个大中城市新建商品房集中成交价环比上涨０．８１％，但房价涨幅有所回落。
根据发展改革委发布的数据，３６个大中城市５月份新建商品房集中成交价为每平方米８４７９元，环比上涨０．８１％，涨幅比上月回落２．６５个百分点。
而国家统计局６日１０日公布的房地产市场数据表明，５月份全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨１２．４％，涨幅比４月份回落０．４个百分点。
分类别看，新建商品房住宅集中成交价为每平方米８０１４元，环比上涨０．４９％，涨幅比上月回落３．１９个百分点。
记者点评
抄底不要抄在半山腰
抄底，抄底，别抄在半山腰上。因为，这一次形势不同了。
“新国十条”、“认房又认贷”、“房产税”……政府给房地产打的“强力退烧针”一剂接一剂，前几次调控都是国家部委牵头，这次是由国务院直接出台具体措施，地方政府落实。这次政府调控房价的决心非常之大，调控政策是史上最严厉，从目前国内外经济形势来看，２００８年政府因金融危机而救市的那一幕难以重现。
本次调控一大差别就是打击投资性、倾斜自住型、增加保障性住房，以往开发商动辄拿来说事的刚性需求这次不会受影响。由此可见，中央对此次调控做了充分准备，不会半途而废。
央行加息、开征物业税这两把高悬的利剑随时可能落下，加上有效需求存疑、房价预期继续下降等因素综合影响，短期内房价几乎不可能出现报复性反弹。
另一方面政府从严清算土地增值税、严格审批公司ＩＰＯ、打击囤地和捂盘惜售、管控贷款信托等融资渠道的一系列“组合拳”，也让开发商面临资金链断裂之忧，无法死扛考虑降价。
少数楼盘打折赠送面积，仅仅是楼市全面降价的前奏，叫嚷着抄底者为什么多数是组织方，鲜见自行出手者？抬高成交量，造成楼市反弹的假象，对于期盼居者有其屋的普通市民有百害而无一利。
流传民间的段子说：什么是按揭，就是把你按在地上一层一层的揭。房价高企，我们不妨持币待购。
（吴凡）
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