中国物业税与美国物业税的含义完全是两码事，全美国的业主在缴纳物业税(土地税)后，到年底申报个人所得税时，大部分家庭会享受到联邦政府的补贴或退税

　　国内讨论物业税征收话题已经几年了。无论官方还是学者，在对物业税进行解释时都参照国际概念。但往往与国外的实际情况并不相符。

　　效仿国外征税 理由牵强

　　有专家表示：“物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。”

　　事实上，在国外，物业税征收对象是不动产的业主，包括拥有不动产的个人、集体、财团、公司、政府，而使用者与承租者不列其中，使用者与承租者的义务是根据与业主的合同交租金，水电煤等费用。他们与物业税没有直接联系。

　　财政部也曾对物业税有过一个解释：物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税，以及土地出让金等税费合并，转化 为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是，科学预测现行房地产税与房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。这就意味着，过去一次性征收的各种税费，变身为一种针对不动产的税，在房产保有期内每年进行征收。

　　财政部的解释比较混乱，对物业税的组成与具体内容表述杂乱不明，征收的理由也是不充分的。有关部门提出，持有物业者要交物业税的动机之一，是国外有这项税收，我们因此也要收，以增加国家收入。这样的征税理由十分牵强。

　　中国物业税类似美国土地税

　　解释一下美国的物业税的概念，物业税翻译成英文是：property tax。“property tax”在美国的含义很广，它包括土地、汽车、珠宝设备、农场工具等等的征税，严格来说，应该称之为财产税。但主要的、永久性的是土地的征税。美国的土地属于私有，土地税收是国家主要的经济来源之一。美国的土地税也称为：real estate tax ，其基本的税金是地方政府根据这块土地的等级与土地上建筑的价值来制定，美国地产行业把土地税泛称property tax，即翻译成中文为：物业税。

　　美国的物业税可以说是富人税。纽约州政府从2001年起，实施了富人税(财产税)， 对拥有豪宅、豪华轿车、游艇、赛马会员、高尔夫球会员、古董等奢侈品者实行重税。这项政策在新州、加州等州也都有。州政府根据财政预算，不定期地实施富人税(财产税)。纽约州每年执行，一旦富人“逃”出纽约人数较多时，州政府也会灵活暂停执行富人税。截至2009年，纽约州暂停过三次征收富人税。

　　由此可见，中国的物业税与美国的物业税的含义完全是两码事。准确地说，中国所说的物业税更类似于美国的土地税。

　　美国的物业税(土地税)征收是浮动的，年年变动。各州、各地区的税收标准也不一样。物业税(土地税)主要归州、市、郡、镇等地方政府，每年由各级地方政府制定出行政预算开支后，再计算出物业税(土地税)的比率。这是一个十分重要的，民主、公平的步骤。

　　以一个郡为例。明年的开支预算有：扩建两个小学、维修一条公路、办一个养老院、郡政府办公楼的电脑要更新、全郡要种一万棵树、筹办建郡二百三十年的庆祝会，等等。郡政府统计预算后先伸手向州政府要钱，若要到预算的45%，其余的则靠征物业税(土地税)获取(当然，还有其他税收与途经筹钱)。

　　每一个郡的预算不一样，物业税(土地税)征收比例就不一样，有高有低。

　　若有些市郡提供学校、图书馆、养老院、交通公路、警察维持治安等社会福利保持在五星级水准，那么，这个区域的物业税(土地税)相对来说就高得多。

　　征税还应有退税

　　一些中国学者认为，“美国所交的物业税用途非常明确，主要用于支持当地的警察和学校设施建设，安全的居住环境和良好的学校设施建设”，这个说法是不够全面的。但确实，美国人很重视教育，相对而言，有些好学区在教育方面的支出占物业税比例很大。九年制免费教育中还包括学生交通费、午餐等，这笔开支在每个地区都很大`。

　　全美各州、各地区的物业税(土地税)征收比率在0.2%~6%之间，不同地区相差很大。

　　比如纽约市。纽约市的物业税(土地税)，市属五个区的差异很大，曼哈顿最贵，它并不是因为有好学校而贵，而是因为需要维持很庞大的市政公共开支，包括各种博物馆、文化体育场所、街景整修、青少年活动中心，等等。曼哈顿高级社区住宅的物业税(土地税)每年要交房价的3%~5%，许多人买了房子，却付不起物业税(土地税)。

　　三十五年前，纽约州政府为鼓励开发商造房、老百姓买房，对新造的楼宇实施免税政策。业主购买房屋后的前十五年，享受减免物业税(土地税)。这个政策一直持续到现在。

　　此外，全美国的业主交了物业税(土地税)，到年底申报个人所得税时，根据每个家庭的年收入制定退税标准，大部分家庭会享受到联邦的补贴或退回。

　　如今，中国要征收物业税，不知政府收来了物业税要派什么用场？具体政策是由各省、市自定，还是全国统一制定？年收入低的家庭在第二年是否可获得退税？一切都想妥了吗？

　　笔者认为，国内要征物业税的提法、做法都不成熟，通过征收物业税来制止房价高涨更是荒唐。笔者建议，取消物业税的提法，改称财产税或更符合国情，因为中国的土地是国有的。征税也视具体情况而定。若只有一套自住房，年收入只能维持衣食住行，就不必交财产税；对有二套、三套房产的业主，按财产多少分等级、按比例征财产税；对居住豪宅、拥有四五套以上房产的业主，征收的财产税应该更高更多。这种做法是合情合理的，对抑制房价也是有一定作用的，相信也会受到80%以上的民众的欢迎。

　　沈克明 旅美学者