| 来源： |
理财周刊 |
发布时间： |
2010年01月18日 14:01 |
作者： |
邢力 |
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（内文提要）新出台的"国十一条"连同之前的"国四条"等楼市密集调控政策，看似面面俱到，火力齐开。但在地方层面的实际操作过程中，这些"提纲式"的政策真的能像中央所期望的那样一点不差地顺利执行到位吗？
加快保障性住房建设步伐，很好很正确；抑制投资投机性购房需求，很好很正确；加强房地产信贷投放、土地出让和销售过程中的风险防范和监管，很好很正确；要各级地方政府承担起落实这种种调控任务的责任，太好太正确了。可问题是，这种种政策能顺利推行吗？我们不妨仔细分析下。
重申二套房门槛有没有用
在许多媒体对新"国十一条"的报道中，标题往往会直接用"二套房首付款比例不得低于40％"，似乎这一条是新政中最实打实、最有力、最没有回旋余地的。但光秃秃的一个"40%"还是有很多漏洞。
资深财经评论员马红漫指出，具体而言，针对二套房贷款的政策在一些关键问题上尚待进一步厘清。其一是虽然二套房首付比例定为40%，但此次房贷利率的具体上浮幅度权限却被下放至金融机构。金融机构抑制投机性购房的有效工具便是利率，但是作为趋利的商业机构，银行与地产业之间的利益纠结非常严重，极有可能在运作中因自身利益而抛却调控政策导向。事实上，在去年楼价快速拉抬时期，市场上就曾大量出现商业银行以低利率竞相抢夺客户的状况，而彼时的政策乃是要求银行必须要执行1.1倍的惩罚性利率，但银行却普遍没有执行，而地方政府对此也是睁一只眼闭一只眼。据此而言，如果失去了直接管制考核措施，就更加无法保证商业银行自愿去得罪房产信贷大户，主动按照中央意愿对之实施惩罚性利率。
其二，虽然"国十一条"的精神是要"保"改善型需求，而"压"投机性需求，因此理论上说居民改善型的二套房购买行为仍会得到优惠政策支持，但由于一直以来对改善型住房的认定概念模糊不清，缺乏一个明确的可执行标准，具体执行上将难于审核把控。结果去年以来，大量投机性购房需求就是假借改善住房的路径获得了优惠贷款。此次"国十一条"依然没有明确改善型住房的认定标准，因此执行效果就很让人担忧了。
毕竟这样的二套房政策如果收得太紧，容易打击到正常的改善型需求，如果放得太松，又无法压制投机性需求。事实上还很可能出现普通老百姓正常的改善型需求遭到压制而资金规模大又有门路的投机性需求却能够跳过政策制约，获得低首付和优惠利率的贷款。这就和开宝马住经适房的怪象一样，政府初衷和执行结果相背，恐怕反而会助推房价进一步上涨。
退一万步说，即使二套房新政能在短时间内能遏制投机性需求，就像07年10月到08年上半年的情况一样，也不见得是好事，因为二套房新政只是人为扭曲正常的市场预期，虽然强行压制了需求但不能增加供给，无法真正解决供求矛盾，看看历史就知道了，短暂的压制只能换来之后一段时间更猛烈的反弹，让房价冲得更高，最终得不偿失，民怨更深。
限制单宗土地出让面积有没有用
其他几条模糊性的政策就更有问题了。比如新政要求"从严控制商品住房项目单宗土地出让面积"。这样虽然降低了单宗土地的出让价格，但也降低了土地竞购者的门槛，在土地供应日益紧张的市场预期下，将导致更多的竞购者争夺有限的土地，进一步加剧"地少钱多"的矛盾，结果极易产生更多的单价地王。这就像过去开发商销售市中心小户型、酒店式公寓的原理一样，切割面积虽然压低了房屋总价，却能制造更高的单价和实际利润。
如何加大保障性住房建设
"国十一条"还提出要加大保障性住房建设和商品房的有效供给，这本身是好事，但到底要建多少保障性住房？如果做不到对地方政府有什么惩罚措施？建成后又如何确保障性住房分配给那些最需要的人手中？谁来切实监督执行？这些关键问题都没有说清楚。这样的模糊条款很容易让一些地方政府及相关部门阳奉阴违，事倍功半。
是否能打击囤地捂盘
开发商囤地捂盘现象是老百姓深恶痛绝的现象，也是房价飞涨的直接原因之一。此次新政也提到了要加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为，而且要求房企须一次性公开全部房源明码标价。但如果开发商违规，地方政府是否真能对之动真格呢？
1月8日，为贯彻国务院关于房地产调控的通知精神，进一步规范上海土地市场，上海市规划和国土资源管理局宣布，将于近期收回或督促开工总面积共66公顷的８幅闲置土地，并且对这8幅土地进行了点名通报。这样的做法看似大快人心，但细细品味却发现"收回或督促开工"这7个字里暗藏太多玄机。对于超过2年闲置未开发的土地，到底是直接收回还是督促开工？如果是督促开工，那是知会一声了事还是直接介入？如果是直接介入，那是明确限定开工期限还是政府推一步看一步呢？
事实上，根据国务院此前的通知要求，对于闲置满两年的土地，地方政府应该直接依法无偿收回，对于闲置满一年不满两年的土地，开发商应按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费。如果真的严格执行中央要求的话，那结果不应该是"收回或督促开工"，而是"无偿收回立即执行"。
期待执行细则出台
"国十一条"可以说是自2003年房价暴涨以来中央最全面的一次调控，中央决策层的用意和决心在此彰显无遗，我们对此拍手称赞。但如果条文只是对既往政策的重申而无法出台切实有效的执行机制来确保地方政府不折不扣的把通知精神落实的话，其结果只能是房价越调越高，而当老百姓听多了"狼来了"的故事后，中央政府的公信力和调控部门的信誉也将受到伤害。
但愿"国十一条"后，中央能跟进出台进一步精准化的执行标准，不要让老百姓从一再失望变成永远绝望了。
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