当海南国际旅游岛战略如箭在弦之际，众多地产巨头越过琼州海峡，在仅有3.4万平方公里的海南岛上开始了一场大面积圈地、大手笔投资、大规模造城的“新圈地运动”。

　　“现在，如果太仓促去海南，头等舱、好酒店都订不上。”近来经常“南飞”的富力地产华南区总经理朱荣斌感叹：“海南开始发力了，将会是未来几年中国发展最快的地方。”朱荣斌已经敏锐地感觉到，在“国际旅游岛”的催生下，海南的旅游休闲地产将会是一个巨大的蛋糕。

　　2009年末，国际旅游岛即将获批的消息，让海南激情迸发，已有超千亿资金涌向海南。嗅觉敏锐的开发商们，被国际旅游岛吹响的财富集结号吸引着，一路向南。

　　国际旅游岛催生地产盛宴

　　2001年12月，中改院执行院长迟福林及其团队撰写了《建立海南国际旅游岛框架建议》，首次提出“国际旅游岛”概念；2008年4月，国务院批准海南在旅游业对外开放和体制机制改革方面先行试验。海南省委书记卫留成、省长罗保铭多次强调：以旅游业主龙头的现代服务业能够成为海南发展的主导产业。

　　国际旅游岛诞生的一个大背景是：中国有望在2015－2020年成为全球最大的旅游市场。

　　嗅觉敏锐的地产开发商们发现，海南岛的阳光、大海和沙滩之中蕴藏着巨大的财富。于是，数以千亿计的开发资本浪潮般向海南涌来。这其中，旅游休闲地产的开发成为第一冲击波，领衔着海南的旅游产业升级。

　　目前，在海口的东西海岸，以及海口至三亚的数百公里海岸线上，万科、富力、雅居乐、鲁能、中信、华润等大企业已经布点，开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场等旅游休闲地产项目。

　　而且，一些非地产企业也开始借势转型，意图分享“地产盛宴”。建设并经营海南环岛东线高速公路的海南高速，已决心转型地产，明年房地产业务带来的业绩高增长几成定局。

　　“鲁能城模式”横空出世

　　2009年12月22日，农历冬至，在海南拥有19平方公里土地储备的鲁能城地产携旗下四大休闲地产项目亮相北京，举行“海南鲁能城‘冬，去’国际休闲生活品鉴会”，给寒冷的北方带去热带的椰风海韵。

　　这家在海南积蓄了整整18年、矢志成为“国际休闲地产供应商”的企业，其“鲁能城环岛休闲圈”构想，显然正是踏着“国际旅游岛”的节拍而来。

　　在海南众多休闲地产品牌中，鲁能城以一种全新的产业链模式独领风骚。

　　18年前，山东鲁能集团踏入海南进行地产开发，但其在海南的地产项目一直分散于三个项目公司分别开发、管理。“国际旅游岛”构想让鲁能集团看到新的发展机遇，在整合岛内资源基础上，“鲁能城”应势而生，统筹规划、全面协调、管理鲁能集团在海南的地产业务，创造性推出了“鲁能城模式”，从而借势“国际旅游岛”成为海南旅游地产开发的领军者。鲁能城相关负责人表示，“国际旅游岛”战略是千载难逢的发展机遇。

　　9月29日挂牌当天，鲁能城即宣布其目标是“国际休闲地产供应商”，同时表示，将以位于海口和三亚的三大超级地产项目，以及19平方公里的项目土地为依托，在环岛资源整合、环岛地产开发、环岛休闲服务的基础上，打造一个“鲁能城环岛休闲圈”。

　　休闲地产是房地产开发中要求最高、难度最大的高端领域，需要有不可再生的生态自然环境、国际化的前瞻规划理念、专业化的深度开发模式、丰富的休闲地产开发经验以及雄厚的企业实力支持。鲁能城这种多子布局、环岛拿地大规模连片开发的模式，一举改写了此前海南岛上单盘开发的旧格局，打造出“海南第二条环岛高速公路”，其前瞻性的开发理念为业界树立了行业标准，一举跃升为海南休闲地产领导品牌。

　　其实，“鲁能城模式”的精髓可以浓缩为“RPS”：以R－Resources休闲资源整合，收纳稀缺滨海休闲资源，奠定休闲地产的基础价值平台；以P－Products休闲产品开发，深度研发休闲置业需求，构建休闲地产的基础品质空间；以S－Services全程休闲服务，关注客户来岛休闲的全方位需求，提升以服务为核心的休闲地产价值标准。

　　三维一体的原创RPS休闲地产战略模式，构成了鲁能城休闲地产“价值高地”。与目前海南众多单盘开发模式不同，鲁能城打造的是一个规划面积高达19平方公里的“地产航母”。

　　不仅如此，鲁能城仍然计划将更多的优质土地纳入旗下，大气魄地进行环岛开发，这是“鲁能城环岛休闲圈”的重要基础。

　　更重要的是，从一开始，“鲁能城模式”对海南岛上各项目的整合绝非简单叠加，而是注入国际化的视野和理念，无论是战略规划，还是项目运营和服务配套，鲁能城都带有国际化的深刻烙印：在开发上汲取地中海沿岸、迈阿密、夏威夷、南太平洋、迪拜、马尔代夫、巴厘岛等全球经典休闲度假生活精华，并结合海南特色，定义国际旅游岛生活；引进国际化的专家团队，如美国创新王国、香港浩华酒店顾问公司、香港贝尔高林等国际顶级规划设计合作资源，形成一个强大的国际专家顾问团，全面提升休闲地产开发品质标准；倡导国际化的休闲方式。如鲁能.·三亚湾新城，项目定位为“迈阿密式国际时尚休闲城”，海蓝福源则为“海上的香格里拉”，并以永庆寺为核心注入禅修文化的基因，海蓝椰风是“纽约长岛式滨海富人区”，而山海天则为“福寿养生休闲大宅”，每个项目都订造不同风情的国际化生活。

　　除了硬件建设，作为“中国休闲地产专家”，鲁能城在成立的当天就推出了特一号服务产品“海南鲁能会”。

　　据介绍，鲁能会带给客户的，是以客户全面休闲生活需求为源头，着眼于客户环岛休闲、度假、养生生活方式的全方位需求，提供横跨吃、住、行、游、娱、购各个休闲生活领域，链接售前、售中、售后各个休闲置业环节的“365°环岛休闲服务”。这种前所未有的鲁能城式服务，在很大程度上弥补了海南旅游服务缺乏大型购物商圈的不足，将休闲生活的概念深刻植入到地产开发之中，成为中国旅游休闲地产开发的新标杆。

　　这种开发模式通过引进优质商家和名牌折扣店，也在相当程度上承担着服务社会的功能，项目未建，配套先行，弥补了城市功能的不足。

　　“鲁能城模式”在证明，休闲地产不仅是一种地产开发模式，更引领着一种生活方式。从这个意义上看，摒弃了传统的地产开发模式、以“运营城市”为全新理念的鲁能城，供应的不仅是地产项目，更是一种全新的休闲生活方式，也为海南的休闲地产开发指引了方向。

　　鲁能城颠覆华侨城模式

　　在当前全球金融危机尚未远去、以投资促进经济增长难以持续的时候，如何刺激消费成为一个关键问题。因此，当国际旅游岛战略如箭在弦、海南需要国际化的休闲地产模式时，“鲁能城模式”的兴起可谓顺势而生，因为“对于国际性的旅游区域，75%接待功能是落在居住性产品上”。

　　“鲁能城模式”的意义，不仅仅在于休闲地产开发，在深层次上，更能提振消费，调整产业结构，促进服务业的良性增长。因为“鲁能成模式”的终极目的，就是让人们能够留下来，而不仅仅是观光做客，以此为经济增长提供消费动力。

　　因为，休闲地产也是众多休闲产业中撬动能力最大的产业，具有很高的产业关联度，这意味着它所影响和带动的产业链条是巨大的，它所引导的经济发展会产生较大的乘数效应和扩散效应。

　　“鲁能城模式”的诞生和发展，让服务不只是地产业发展的一个辅助环节，而是通过开发商经营思路的转变，以服务推动地产，把资源变成客源，让地产开发、销售、服务等环节成为一个有机整体，鲁能城服务平台的整体启动将提升休闲地产业的服务内涵和价值。

　　12月15日，住建部政策研究中心主任陈淮在2009年中国旅游地产投资高峰论坛上表示，海南发展旅游地产，要把旅游放在第一位置。因此，业内人士指出，海南房地产业的发展应服务于旅游业的发展。目前，特色休闲地产模式及产品，已经打开海南新时期旅游大发展的突破口。目前，休闲地产已成为海南地产发展的新方向，先试先行的鲁能城不但以独特的模式引领了这一方向，更在海南为中国滨海休闲地产领域竖起一根标杆。

　　多年来，华侨城的“旅游+地产”发展模式，一直引领中国休闲地产的方向，但这种一枝独秀的格局正在被鲁能城打破。

　　当前，中国的休闲度假地产正迎来一个前所未有的市场机遇。据相关统计，以中国目前每年10亿人次水平的旅游人数和5000多亿元的收入计算，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。旅游需求将在未来10年中以每年8.5％的速度增长，休闲地产正显露出巨大的市场发展空间。

　　一位业内人士向时代周报记者表示，以主题公园+地产为特色的华侨城模式，代表着过去10年中国旅游地产时代的成功模式。当在全民休闲时代，旅游地产必须要向休闲地产升级才能满足需要，“鲁能城模式”生逢其时。“从这个意义上看，‘鲁能城模式’代表着未来10年甚至20年的中国休闲地产新的发展方向，并将引领海南地产开发模式的改变。”该人士说。