| 来源： |
证券日报 |
发布时间： |
2009年09月14日 10:17 |
作者： |
白宝玉 |
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□ 白宝玉
房价相比收入水平已达天花板
“地王”不断诞生，就表明房地产开发商之间的竞争也愈加激烈。虽然土地成本在房价构成中不是绝对要素，但也是最重要的因素之一。
而当前的高房价，相较于一般居民收入水平，几乎已经达到天花板了。而且开发商对于商品房的定价水平几乎堪比于券商对股票的估值了，只要一有风吹草动，房价可以20-30%的增长，特别是“地王价”一出，周边房价立马“鸡犬升天”。
其实，房地产开发商到处宣杨的中国城市化进程、人口红利、居住需求升级等等有利于房价的因素也要打一定的折扣。例如，中国的城市化进程当然有利于农民进城，但目前的户籍政策并不允许城乡自由流动，有些农民兄弟进城只是混碗饭吃，养家糊口，并不想长住。
笔者也屡次听说过年龄较大的农民工持有如此观点，当他们老了的时候，会回家乡去养老。该进城的都进来了，只是城里的人还想出去呢。
此外，中国的人口总量也已经达到相当高的水平了，不可能有太大的增加。
一般居民收入水平的增长，大家也是可以看得到的，短短数年内也不应该抱有太大的幻想。
因而，当前国内的房价已经涨到它的极限水平了，具体表现就是：价升量跌。
“地王价”促使开发商利润率降低
据国泰君安研究，一些房地产上市公司1H09加权平均毛利率达50%。这种高毛利率其实就是以往协议买地的一种结果，或者说房价过快上涨导致的结果。
房市超额利润的存在必然会诱使更多的资本进入房地产开发行业，而中国内地的楼市相对还是比较开放的。大量资本的巨额涌入，势必会增加楼市供应，强化开发商之间的激烈竞争，今天“地王价”的井喷则是开发商之间竞争激烈的另一注脚。
2006-2007年，沪深两地无数上市公司纷纷携巨资闯入楼市充分显示了自由竞争的好处，现在房市的回暖也侧面印证了他们当初的入市判断，前途一片光明，只不过道路比较曲折。
房价已达天花板，地王价频出，二者充满对立的现象说明，房地产开发商的“暴利”必将得到终结，这是市场供求关系发生变化的必然结果。
“地王”不断涌现，面粉贵过面包，还只望盈利，说白了就是开发商幻想房价还能不断的上扬，就像股价一样不断创出新高。可高房价始终是一把双刃剑，既可能砍伤消费者，也可能砍到开发商自己。
当前的内地，遍布是开发商大兴土木的场景。如果一国国民经济中，只有房地产业大发其财，而“房奴”遍地皆是，那这种经济结构完全不正常，也无法支撑国民经济的正常、持续发展，有赚有赔才是商界正道。
或许，“地王”的频频出现就是改变中国房地产企业超额利润的一个重要因素，昭示着内地开发商暴利的日子恐怕一去不复返了，正常利润或许还是有的。
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