| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2009年05月19日 14:23 |
作者： |
王晓伟 |
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本报记者王晓伟北京报道
熟稔外资投资房地产风向的王荣华有些举棋不定。
让这位爱尔兰财富控股(中国)有限公司北京首席代表摸不清的是外资投资国内房地产的政策环境。
在短短的半个月之内，两条消息一直萦绕在他耳边，挥之不去。5月11日，北京国土资源局在发布2009年土地供应计划之际释放出放宽外资在京购地的消息。此前的4月29日，商品住房出现在国务院固定资产投资项目资本金比例下调的行列之中。
“在外资投资房地产这一问题上，国家层面的政策意图一直是从紧。”王荣华说，而地方政府的态度模棱两可，一方面有引进外资的冲动，另一方又要顾及中央的监管尺度。不过，地方政府成为放松外资的唯一推动力。
“目前不清楚外资会不会受益资本金比例下调，不过，政策上的模糊给了外资打擦边球的可能性。”花旗房地产投资亚洲有限公司副总裁兼首席投资执行官姚蔚评价说。
放在房地产行业这一轮调整的大背景下，或明或暗的政策意图背后，凸显出中央政府和地方政府放松外资投资的微妙心态。
在接受本报采访时，大多外资高管表示，现在最重要的是地方政府能否在资本金比例上给出一些变通的空间，这决定了外资投资能否卷土重来。
明与暗在“从紧”成为国家对待外资投资房地产的关键词多年之后，外资在房地产投资上散见一地鸡毛。
“总体上来说，撤离的要比进入的多。”姚蔚这样概括外资的投资意愿。
4月29日，商品住房出现在国务院固定资产投资项目资本金比例下调的行业队列中，成为一扫外资投资阴霾的第一抹亮色。
这是自2004年“国六条”发布后，中央政府第一次对房地产开发企业资金来源做出开放性政策的表示。
“下调资本金旨在缓解企业投资困难，促进房地产行业的投资。”国家发改委投资研究所原所长张汉亚表示，有可能下调10个百分点。
这样的表态让王荣华开始对细则到底何时出来牵挂不已。当然，他一直四处打听的根本性问题还在于，到底外资资本金比例是不是也随之下降。资本金下调由国家发改委制定并由国务院审议发布。
不过，国家发改委的一位人士没有告诉本报记者一个明确的答案，仅表示资本金比例下调针对的是投资项目，跟投资主体并没有关系。
尽管尚无法确定外资投资房地产项目能否搭车资本金比例下调这一利好，但至少这一次政策的出台没有区分外资和内资，本身是一个利好。而地方政府已经在外资买地等环节开了绿灯。
5月11日，北京市土地整理储备中心副主任叶向中透露，为了促进外商投资，北京市国土局正会同有关部门理顺外商投资企业参与北京国有土地使用权公开出让的竞买程序，解决外商投资时碰到的问题。目前，开设外币保证金账户的申请已获批。
开设外币保证金账户的意义在于，外资能够使用外汇缴纳土地交易保证金，直接参与到土地竞买中。而此前竞买方缴纳的土地交易保证金必须是人民币，外资缴付会受到国家外汇管理的限制。
不仅如此，北京正在着力改变外资买地在缴纳土地出让金环节限制，据叶向中介绍，此前，外资必须由在境内的注册公司缴纳，注册周期窗口控制让外资往往失去竞争的机会。
收放的微妙这一次，或明或暗之间，地方政府和中央政府在对待外资投资上难得一致的态度——放松。
“在外资投资上，中央政府和地方政府的角力一直存在，矛盾难以调和。”一家地产投资基金的负责人告诉记者。
“中央层面的政策意图主题词一直是从紧，当然不会因为房地产市场一时波折就做出改变。而地方政府的态度一直是模棱两可。”王荣华说，地方政府是放松外资的最大推动力。
对于外资房地产商而言，更重要的还在于地方政府在实际操作中的执行力度，尤其是在去年7月底商务部“下放”外商投资房地产业备案权限之后。
“现在最重要的是看地方政府能否在资本金比例上给出一些变通的空间。”上述基金人士颇有信心的表示，其在一个二线城市的项目一直在跟当地政府沟通，尽管至今尚没有答复，但应该可以变通。
“政策上的模糊给了外资打擦边球的可能性。”姚蔚评价说。
北京似乎是一个佐证。在5月11日，北京市国土局人士表示，已经解决拍地前外资缴纳保证金的障碍，以及正在解决外资买地后出让金的支付难题。
“北京市国土局的表态是一个实质性的利好，以前对待外资的态度是限制，现在北京可以说已经变成放松，会促使一些有购买土地意向的外资房地产商尽快出手。”王荣华说，尤其对于此前一直在关注土地市场的个别有着充沛现金的外资房地产商，效果会立竿见影。
不过，他指出，大部分知名外资遭受到金融危机的创伤，在疗伤之际根本无暇顾及投资。只有在国际经济形势正式好转，国外的金融危机真正触底之后，投资意愿才会重新抬头。
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