| 来源： |
中国经济时报 |
发布时间： |
2012年06月13日 11:21 |
作者： |
马秀莲 |
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■美国城市
如何解决保障房问题（６）■马秀莲
我去伯克利采访的时候，伯克利市正准备卖掉它仅有的７５套公共住房——这正值我们国内大规模盖保障房之际，美国的公共住房相当于我们的廉／公租房。
公共住房是联邦政府最古老的住房保障项目之一。伯克利的７５套公共住房建于２０世纪８０年代，是该市可承担性住房的重要资产，但是现在却决定将它们卖掉。目前，公共住房将转入两个地产亿万富翁之手的出售交易已基本达成。
伯克利市为什么要卖掉它的公共住房呢？由于在伯克利期间没能约上住房管理局局长蒂亚·英格拉姆（Ｔｉａ Ｉｎｇｒａｍ），回北京后，我通过电话对她进行了采访，并根据相关的材料，整理出下文。
那７５套公共住房
问：美国公共住房建设始于１９３７年，为什么伯克利公共住房到８０年代才建？您能介绍一下伯克利公共住房的基本情况吗？
Ｔｉａ?押 我不知道为什么早些时候我们没有建造公共住房，但是我知道，８０年代的时候，我们的公共住房是专门针对这一类家庭建造的：即有多个孩子、又很难租到有三到四个卧室的大户型房子的低收入家庭。这是伯克利市当时面临的一个现实问题。市议会和城市经理人于是决定建造一批大户型的公共住房加以解决。市里先后进行了两次公共住房建设：第一次１４套，由州政府资助；５年之后又建了６１套，由联邦资助。这７５个单元都是有３－４个卧室的大户型，采用联排别墅（Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ）的形式，专门提供给孩子多且收入低的家庭（其收入为地区中位收入的０－５０％）。
当年建造时，还有一个想法，即我们不建造五、六十年代那种体量巨大、让人难以亲近、甚至带有污名的公共住房。不像之前那样３００个单元一块地、大规模集中地建，而要小规模地、分散地建。因此我们的７５套公共住房分散在全市１５个地点。这同时也是为了克服来自小区的抵制。小区居民说：“我们支持公共住房建设，只是别建在我们街区上，或我们小区里！”为此，我们力图将公共住房的影响降低到最低限度：每个地点只有４－６套，最少的只有２套，与周围的建筑风格一致，与社区完全融为一体。
公共住房原来入住的都是大家庭，但是随着时间的推移，孩子们长大了，上大学了，结婚了，有了自己的公寓了。所以公共住房现在变成了仍然需要３－４个卧室的大家庭和只需要１—２个卧室的小规模家庭的混合。
这些公共住房是伯克利市可承担性住房的一笔重要资源，房屋空置率和转手率都几乎为零。
卖掉，是因为没钱维修
问：既然公共住房如此有价值，为什么要卖掉公共住房？
Ｔｉａ?押 这主要是经济上的原因。住房与城市发展部（ＨＵＤ）从来没有提供足够的资助，让我们能够对这些公共住房进行很好的维护。ＨＵＤ每年分配给我们的设备改造（ｃａｐｉｔａｌ ｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔ）资金大约是１０万美元，但是我们眼前有４００万美元的维修立马要做。我们希望能够保留这些房子，加以维修（如粉刷、换屋顶、增添现代设备，等等），使其现代化，但是我们没有钱。所以只能找一个有资金实力的合作伙伴来做这些事。
ＨＵＤ有从来不足额资助公共住房的历史。你跟ＨＵＤ说，我们需要１?熏０００美元，ＨＵＤ会只给你８００美元。事实上，我们并不能直接跟ＨＵＤ要，而是根据一个公式计算需要增加多少资金，以用于支付员工工资、提供最低服务、进行设备更新等等。但是ＨＵＤ从来不足额资助。给的钱常常不够运营费用，更不用说进行设备更新了。所以现在全美国的住房管理局每个都至少有几百万美元的维修拖着未做。
将卖给地产亿万富翁
问：什么时候决定卖掉公共住房的？目前进展情况如何？
Ｔｉａ：２００９年年底，我们正式向ＨＵＤ递交了出售公共住房的申请，因为我们面临一个最后期限。由于长期的经费不足、运营不良，２００５年，伯克利的公共住房项目被列入ＨＵＤ的“问题名单”之列。ＨＵＤ说，到２００９年年底，要么你们将公共住房的问题（注：维修黑洞与赤字运营）全部解决好，要么关闭项目。
别说你，关于这一点，连我都搞不明白：公共住房的问题主要是ＨＵＤ长期资助不足造成的，但是现在它勒令我们在规定期限内自己想办法把问题解决好，否则就关门。
我们雇佣了咨询公司对公共住房项目进行了评估。结论是：我们不可能从联邦或地方拿到足够的钱来解决目前的问题；要想继续保留这些房子做可承担性住房的话，唯一的办法是卖掉。我们因此开出以下出售条件：买家能够提供所需要的四、五百万美元，将房子修复到现代化的水平；将房子作为永久性的（最低５０年）可承担住房，向中低收入家庭出租（注：低收入为地区中位收入的５１％－８０％，中等收入为地区中位收入的８１％－１２０％），我们提供ｓｅｃｔｉｏｎ ８住房券补贴，保证房租不超过家庭收入的３０％。
我们最初打算将公共住房卖给非营利组织，但是当地一些机构都不太愿意接手。所以我们开始跟营利开发商接触，并最终决定将公共住房卖给了Ｔｈｅ Ｒｅｌａｔｅｄ Ｃｏｍｐａｎｉｅｓ旗下的公司。
（作者单位：国家行政学院）
■资料链接
□美国１９３７年住房法规定，公共住房建造成本由联邦承担，运营成本由房租支付。但是，到２０世纪６０年代，由于租户越来越穷，收取的租金已不足以支付不断上升的运营费用，联邦不得不进行运营补助。但是，补贴常常不到位，遇到经济不景气或者共和党势力强大时，则经费削减严重。如里根政府把ＨＵＤ的预算授权削减了７０％多，小布什政府期间（２００１－２００９），ＨＵＤ的预算资金又至少削减了２０％以上。２００６年，ＨＵＤ又宣布，对全国的住房管理局只提供其运营费用预算的７６％。而且，从１９９５年开始，ＨＵＤ把重心从补贴公共住房运营转向了补助低收入家庭市场租房，这等于迫使公共住房破败下去乃至关闭。
□Ｔｈｅ Ｒｅｌａｔｅｄ Ｃｏｍｐａｎｉｅｓ为两个亿万富翁共同拥有。其中一个（Ｊｏｒｇｅ Ｍ． Ｐｅｒｅｚ）因其在迈阿密拥有无数的分户式产权公寓（Ｃｏｎｄｏｓ）而被称为迈阿密的“分户式产权公寓大王”；另一个（Ｓｔｅｐｈｅｎ Ｍ． Ｒｏｓｓ）则是美式橄榄球“迈阿密海豚队”的拥有者。但是，租户的反应则是不公平、担忧和反抗。如１９８８年就入住公共住房的租户特莉?芽皮特（Ｔｅｒｒｙ Ｐｅｔｅ）说：他们要将公共住房卖掉，这真是不公平！我们一辈子都住在那里，不知道他们要把我们的房子怎么样！” 由于公共住房长期经费不足、服务不够，再加上过度分散的分布加剧了管理荒疏，住房管理局和租户之间关系已经非常冷漠。但是，租户不愿意被迫离开他们居住了几十年的家，更不愿意公共住房被转入亿万富翁之手。
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