上海银监局局长阎庆民7月26日表示，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。他要求各银行要坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险。在此之前，银监会主席刘明康曾表示，要进一步加强房地产开发贷款风险管理，持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试。

　　尽管监管层注意到了房地产开发贷款可能存在的风险，但据《每日经济新闻》记者从业内人士处采访发现，相关的银行压力测试或许并不能准确预测房价下跌给银行带来的信贷风险敞口。

　　压力测试存在问题

　　有媒体报道称，据银监会最新的压力测试汇总数据，在房价下降30%、利率上升108个基点的重度前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%，46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。

　　除了银监会的数据外，相关商业银行此前均表示，压力测试结果表明，房价下跌30%，银行的不良率至多上升1至2个百分点。

　　“你相信房价下跌30%，商业银行还能正常运行的这种说法吗？反正我不信。”国内某知名计量经济学家最近表示。据其了解，国内银行压力测试算法相对简单，不足以对可能出现的房价下跌对银行的敞口风险进行预测。截至目前，银监会和相关商业银行均没有公布进行压力测试的方法和模型。

　　《每日经济新闻》记者从相关人士处了解，有商业银行在对开发贷款进行压力测试时，假设房价在目前的水平下跌30%，销售面积不变，然后衡量项目总收入能否覆盖项目投资，如果可以的话，就说明项目还是可以盈利。否则的话，现金流会变成负数，而相应的贷款也就会变成损失贷款，最后通过计算损失贷款在总贷款中的比例，来计算不良率的增减。

　　相关专家对记者表示，在上述算法中，销售面积的变化决定了总收入的大小，但是在现实条件中，销售面积不变的假设很难成立。房地产调控后，最有可能出现价跌量跌，但是量跌到什么程度是很难测算的。同时也不能排除价跌量升的情况，从经济学角度来说，价格下跌也可能促使成交量放大。

　　某券商银行业分析师对记者表示，经济学范畴的东西本身就很难用科学、量化的方法去衡量，因此不能对压力测试的准确性有过高期望。

　　专家指出，即使房价下跌对银行影响不大的结论确实正确，但是目前的测算方法也还是存在问题的，作为上市公司的银行和监管者的银监会应该通过增加透明度的方法加强压力测试的可信度。

　　意义或在增进信心

　　其实，对金融稳定性的评估一直是困扰经济学家的难题，这其中需要对一系列的变量进行统计，同时精确的假设也被认为至关重要。美国和欧盟进行的银行压力测试均曾被市场批评不能准确地反映银行存在的风险。

　　中金公司在最新研报中指出，虽然欧洲的银行压力测试在诸如GDP增长和债券价格等方面作出了较为严格的假设，但压力测试中“最差情景”的基本假设“不够差”是市场对于测试结果的普遍看法。

　　除了准确性问题，市场还认为，最近出炉的欧盟测试报告透明度不足，其假设了温和的和糟糕的两种宏观经济情况，但除了对GDP的估计给予具体数据以外，失业率和房屋价格等因素的数据并未做出说明。

　　有分析指出，相对于准确性，压力测试更大的意义在于通过乐观的结果给市场信心，在金融危机最黑暗的时候，美国银行压力测试显示，银行业经得起经济衰退的长期考验，这为流动性的复苏带来了希望。而欧洲领导人也希望刚刚公布的测试结果能够让投资者放心。