| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2009年12月14日 08:46 |
作者： |
蒋荣耀 |
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美国
萧条大推手
房地产市场是美国经济此次陷入萧条的最主要推手，所以美国地产是否复苏就成为一个标杆。今年１月份，标准普尔发布房价指数显示，美国２０个大城市的房价继续加速下挫，连续３０个月下跌，回落至２００３年的水平。
美联社说，危机使美国房地产市场总市值缩水约４万亿美元，数以百万计的美国家庭失去住房。与２００６年地产繁荣时期比，美国二手房和新房销售量分别萎缩３８％和７６％，新房开工量骤降７９％！过去３年半，光住宅建造业的崩溃使每年的ＧＤＰ增幅平均减少了近一个百分点。
不过从２００９年下半年开始，美国住宅市场开始表现复苏迹象。从６月开始，全美二手房交易和新房销售增长明显放大，到９月份，美国房地产市场又有再次恢复火爆的迹象。
在住宅市场销售向好的同时，美国商业地产市场仍然是一枚“定时炸弹”。以寸土寸金的纽约曼哈顿为例，这里本是美国奢侈地产市场最坚固的堡垒，今年年初开始这里的商业楼宇租售开始感到压力。美媒体报道说，商业地产危机可能引发美国大型金融机构第二轮资产损失。据说，到２０１０年底，美国商业地产抵押贷款借款方需再融资大约７０００亿美元，比上一轮美国救市的全部资金还要多！美国一家房地产调查机构报告说，截至今年６月底，全美５０００处商业地产项目或断供、或丧失抵押房产赎回权、或破产，其中，酒店和零售业为商业地产市场“重灾区”。
英国
豪宅半价卖
到２００９年底，英国住房价格已经实现连续数月上升，抵押贷款批准率也升至一年半以来的最高点。英国不动产数据公司说，英格兰和威尔士的平均房价升至１５６７００英镑。
伦敦一直被认为是世界上房价最贵的城市。在２００８年初，伦敦一个超豪华项目“海德公园一号”售价曾经达到５．７万英镑／平方米，不过，据说该项目部分房源到２００９年夏天就以“半价”销售。
在伦敦市中心，大部分高档项目的价格都在２万英镑／平方米以内。和去年相比，今天伦敦的房价上升较快。英国家园网站发布１１月份房价，伦敦中心区２个卧室的房源目前均价为９９万英镑，较去年同比急升２１％。
在英国，２００８年所有聘用工作的平均年薪为２．６万英镑，以这样的收入与房价对比，人们并不太乐观。英国整体失业人口则一直维持在２００万人之上。这令大多数的英国人对楼市是否可持续增长缺少信心。从谨慎的角度来说，由于高失业率和借贷困难，房价恐怕不会持续强力上升。而且，虽然银行对首次购房者给予低利率优惠，但却要求他们交纳更高比例的首付——这使许多有意购房者临阵退却。
不过，英国楼市今年吸引了中投的目光。９月，中投已注资英国知名房地产商歌鸟房地产，持股比例将为１９％。中投此举，创了英国今年以来地产融资额的最高纪录。歌鸟是金丝雀码头集团的母公司，拥有其６０．８％的股份。金丝雀码头集团开发的金丝雀码头。今年３月，歌鸟公布其资产净值比去年下跌了７０％。而其不动产资产包括市价则同比下跌了２６．５％。
迪拜
泡沫才出现
迪拜政府１１月２５日宣布，有迪拜“经济发动机”之称的迪拜世界集团出现债务危机。这一事件使全球金融界“震”了一下。迪拜是一个完全靠外来资金造就的城市，近年来在欧洲的支持下，将房地产开发作为重点投资目标，迅速跃居为世界舞台上的一颗新星。
迪拜最流行的是“世界第一”，如世界上最豪华的帆船酒店、世界上最高的迪拜塔、世界上最大的人工岛“棕榈岛”、世界上最大的赛马场、世界上唯一的地图岛。这一切繁荣的背后都被一种东西支撑着——外来资金。
金融危机爆发后，资金迅速从迪拜撤离。今年１０月，迪拜一家房地产咨询公司报告说，迪拜中心城区房价较一年前最高点下降７７％。许多大型建筑项目陷入停滞。由于外来资金的撤离，大批在建工程出现支付困难，使得建筑商蒙受了巨大损失。业主与承包商之间的矛盾也相继爆发。更有甚者，有些业主在缺乏后续资金、向前推进项目无望的情况下，不顾法律和道德的底线，恶意没收承包商的银行保函，然后再面对纠纷，使得承包商的处境雪上加霜。可以说，迪拜地产泡沫纠纷才刚刚开始。
日本
回到十年前
日本东京曾经制造过世界上最疯狂的地产泡沫，不过今年却跌破１０年来的新低谷。野村不动产调查公司不久前发表的一份调查报告说，以东京为中心的日本首都圈的公寓楼住宅１０月份平均价格，比去年同期下跌了８％，而东京郊外的一些住宅则出现了降价２０％以上的“岁末大出血”抛售。该报告指出，这显示日本的房地产价格已经跌入１０年来的新低谷。
日本另一家房产调查公司１１月底也发表调查报告称，以东京都为中心的首都圈、以大阪市为中心的关西地区、以名古屋市为中心的中部地区的二手房的销售价格保持了继续走低的势头。以实际使用面积为７０平方米，建成１０年以内的公寓（一般为三室一厅）为调查基准，今年１０月份的二手房每一套的平均销售价格为２７６７万日元（约２００万元人民币），比上一个月走低１％。而最大的问题是，二手房大量抛售，却很少有人问津。
与此同时，日本国土交通省１１月３０日发表的《新住宅开工情况统计速报》称，今年的日本新住宅的开工率将创下４２年来的最低纪录，跌破１００万套大关。而过去的１０月份的新住宅的开工率，比去年同期下降了２７％，这也是日本连续１１个月出现逐月减少的趋势。
对于日本房地产市场价格大幅走低的原因，日本国土交通省的报告指出，最主要的原因是因为２００７年的次贷危机使得外资纷纷抽逃，导致日本房地产市场出现了资金的严重缺血，使得不少房地产开发商纷纷破产倒闭。同时，随之而来的金融危机使得日本人的钱包“拉链”进一步收紧。在经济景气持续低迷的情况下，日本房地产价格将不可避免地继续走低。何时见底？目前依然难以预料。
法国
看上去回暖
法国地产业从２００７年就现萎缩迹象。２００９年年初以来，法国房地产市场供求更大幅下滑，显示房地产市场仍未触底。
今年年中，法国政府部门公布数据显示，６月份法国房建许可证发放量较去年同期锐减四成。今年第二季度的房建许可证发放量同比则减少三成多，而上半年这一数据同比减少接近三成。另外一组数据则显示，今年３月至５月，巴黎大区的二手房销量仅为２．３万套，较去年同期锐减３２％。而今年法国的新房开工量比去年和前年分别下滑１６％和３０％，仅相当于上世纪末的水平。
法国房地产的不景气主要还是受金融危机影响，法国民众资产性收入大幅减少，失业及对失业的担忧令人们捂紧腰包，直接导致房地产市场的需求下降。
不过到年底，数据稍微变得乐观。法国生态部１２月初公布的最新数据显示，今年第三季度，法国新房销售数量继续回升，比２００８年同期增加６５％。在过去１２个月内，新房销售数量则增长了２．３％，显示法国房地产市场的回暖势头正在继续。
香港
傍内地富豪
和全球其他发展地区相比，香港今年的楼市用一个“火”字来形容不为过。
虽然商业地产租金在二季度前仍然整体下降，但是幅度有限。三季度开始，写字楼需求稳中有升，而核心地区商铺租金保持坚挺，优质地区的商铺需求仍然旺盛。
豪宅物业的交易于第二季度逐渐回升，主要是由于价格回落以及利率偏低。与第一季度相比，超过一千万港元的豪宅成交量增加了８７％。由于成交增多，豪宅的总体价格指数维持上升的动力，港岛区豪宅总体价格指数较第一季度上涨了９．８％。其中以山顶的表现最为突出，平均价格按季上涨了１２．８％。
香港豪宅价格飙升，与内地资金涌入关系很大。２００９年国庆黄金周期间，香港房地产商集中推出多个豪华楼盘，至少有３５０组的内地游客通过发展商或地产代理的安排，在国庆“黄金周”期间赴港购买豪宅。豪宅项目也纷纷奔赴上海、北京、深圳、广州、南京等内地大城市进行巡回宣传推广。今年９月，长实地产开发一豪华楼盘被传只卖给内地客人，而拒售给港人，引起香港社会一片哗然。
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伦敦写字楼
租金全球最贵
随着写字楼租金大幅上涨并超过东京内中心区之后，伦敦西区再次迎来全球最贵办公区这一难辨好坏的称号。
地产咨询机构世邦魏理仕的研究报告显示，截至９月３０日的６个月，在全球大多数市场写字楼租金纷纷下滑的同时，伦敦西区的写字楼租金却逆市上扬。
９月底，伦敦西区写字楼租金平均是每年每平方英尺１８４．８５美元，高于３月份的１７２．６２美元。
同期东京内中心区写字楼平均租金是每年每平方英尺１７１．６４美元，成为全球第二贵办公区。排在第三位的是东京外中心区，平均租金是每年每平方英尺１３９．０９美元。
报告显示，香港中央商业区和莫斯科排在第四和第五位。世邦魏理仕追踪着全球１７９个城市的写字楼租金状况。
世邦魏理仕表示，在截至３月份的６个月，东京内中心区本已取代了伦敦西区成为全球最昂贵的办公区。该公司在最新报告中表示，受来自银行、金融和商业服务的强劲需求推动，伦敦西区的写字楼需求自夏天以来大幅飙升。
伦敦西区的绝对租金较上份报告时有所增长，其他四个最贵办公区的租金均出现下滑。
报告显示，截至９月份的一年中，报告涉及城市的顶级写字楼租金普遍下滑，平均降幅为７．７％。将近５０个市场的写字楼租金出现了两位数降幅，１３１个市场出现了同比下滑。
（据《华尔街日报》）
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