| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2009年11月25日 08:10 |
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10月房市价量齐升，但是长期结构性问题仍未解决
【新华社北京１１月２４日电】美国全国房地产经纪人协会２３日发表的数据显示，受美国政府对第一次购房者给予补贴的优惠政策刺激，美国旧房销售量１０月份比前一月增长１０．１％，经季节调整按年率计算为６１０万套。
１０月份美国旧房销售量比去年同期增长２３．５％，为２００７年２月份以来的最高销售水平，也好于经济学家此前预期的５７０万套。１０月份美国旧房销售中间价则比去年同期下降７．１％，降至每套１７．３万美元。
救市措施推动房市攀升
今年下半年以来美国居民住房市场复苏迹象较为明显，房价和交易量都有所上升。得益于政府推出的首次购房税收优惠措施，占美国住房交易主要部分的旧房市场持续出现销售上涨，种种迹象显示美国住房市场持续回暖。
今年第三季度美国全国旧房销售量从第二季度的４７６万套上升至５３０万套，上升１１．４％；９月、１０月美国旧房销售量分别环比大增９．４％和１０．１％。此外，８月份美国２０个大城市的房屋价格连续第三个月攀升。
美国住房市场情况好转在很大程度上得益于政府的住房市场支持计划。美国财政部今年３月推出住房救助法案，对首次购房者实施８０００美元税收优惠政策，有力推动了房屋销售。该计划原先预计在１１月底到期，但在全国房地产经纪人协会以及其他一些房地产集团的积极游说下，这项法案得以延长，并扩大了范围，凡是明年４月底前签订购房合同并在６月底前完成交易的首次购房者均可享受这一税收优惠。
房贷机构状况令人担忧
美国两大房贷机构房利美和房地美再次曝出巨额亏损，被迫向政府求援。自去年两房被政府接管以来，迄今已接受了１１２０亿美元的救助。根据本月公布的季报，房利美由于信贷亏损计提猛增，公司第三季度净亏损达到１８９亿美元，环比增幅达２４．３４％，至此房利美已连续９个季度亏损。无奈之下，房利美第四次向政府申请１５０亿美元的救助资金。
而向两房提供支持的政府机构——美国联邦住房署(ＦＨＡ)自身也面临困境。该机构１２日宣布，其资本储备比率降至０．５３％，这一比例远低于国会要求的２％的水平。该署目前担保的住房贷款总额高达６８５０亿美元，而其储备金只剩下３６亿美元。
美国住房和城市发展部在向国会提交的一份报告中说，２００７年联邦住房署的抵押贷款担保是上世纪８０年代以来最糟糕的。该报告同时指出，如果房价不回升，或者该署无法解决目前的问题，那么到２０１２年，该署可能需要１６亿美元的政府救助。
长期结构问题亟待解决
美国居民住房市场正在初步显现复苏势头，但是房贷机构面临的危局折射出的美国房地产市场长期结构性问题有待解决。加之美国高企的失业率是房市最大风险房地产市场复苏之路仍然崎岖。
《华盛顿邮报》评论说，正如两房，联邦住房署也代表了在住房所有权方面的一个巨大的联邦赌注。目前看来，政府在这场赌博当中并未成功，两房的亏损仍在继续，联邦住房署也面临危局。更大的问题在于，联邦补贴使得整个经济严重依赖于单一家庭住房。
从宏观层面来看，一方面，居高不下的失业率对美国房地产市场复苏构成较大威胁。今年１０月份，美国失业率已达２６年来的最高点１０．２％；另一方面，居民收入增长前景黯淡，影响了购房者的购买力。
由于房地产价格依然低廉，美国住宅建筑商也正在缩减新房的建筑数量。１０月份，美国新房开工量环比大幅下跌１０．６％，跌幅超过预期，与去年同期相比，跌幅更是达到２４．３％。
此外，目前美国房地产业面临的另一大问题是商业地产危机。穆迪商业地产价格指数显示，与２００７年峰值相比，美国商业地产价格迄今已经下跌４１％。由美国房地产投资受托人理事会编制的商业地产季度回报情况显示，包括公寓、酒店、厂房、办公室及商店等在内的美国商业地产过去５个季度的回报都是负数。
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