| 来源： |
国际金融报 |
发布时间： |
2009年03月06日 11:10 |
作者： |
魏红欣;王丽颖 |
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当地时间3月4日，美国政府公布了住房救援计划的具体内容，该方案将对因高房贷而陷入困境的约900万户美国家庭提供援助，具体措施将迅速生效。但是，由于房屋价值面临缩水，以及失业率攀升令低收入群体住房无保证，使得该方案仍存在不小的争议。
救援方针就是要降低月还款和允许再融资。政府规定，贷款商首先要降低按揭贷款的月还款额，然后借款人的月还款额不能超过他们月收入的38%。政府承诺还将加大投入，力争让月支付金比例降至31%。
具体措施是降低房贷利率和现金刺激借贷双方计划。该计划只能通过降低还贷利率至2%，延长抵押期限或者降低基准准备金等手段达到。调整后的还款额将在5年内保持不变，贷款利率上限将在贷款存续期内受到限制；贷款利率可在5年后逐步提高，每年可上调1%，直至达到与按揭贷款调整时一致的水平。住房救援方案将至少令400万住户受益，预计最高耗资可达到2750亿美元。
房产问题攸关全局。美国此次金融危机源于美国房地产市场泡沫，而住房市场关系到能否稳定金融市场、增加就业和振兴企业的方方面面。美国财政部长盖特纳在当天发表的声明中指出，政府将加快行动使房贷降至购房者可以承受的水平，遏制住房市场对其他部门的影响。
新计划最大的改变是如何用简单的公式计算月支付问题。过去，银行只关注如何先帮助借款方还清欠贷，忽略了现行的按月还款金。据美国监管部门说，由于还款脱节问题严重，超过40%的欠款者因资金青黄不接，被迫选择违约。在新计划下，重新组合房贷的措施，可以顺利让还款额控制在月收入的31%。包括车辆和信用卡的贷款债务，每月支付总额都不会超过税前收入的55%。
与之前的住房救援草案相比，那些不能按月还款、且欠款高过了房子本身价值的借款者，如果他们的第一次房贷不超过他们房屋价值的105%，新计划下可以允许再融资。而之前，国家只允许那些欠款占房屋价值20%的房主再融资。
百密一疏。尽管该方案详细描述了政府救援措施的具体内容，但依然在细节上存在漏洞。房屋价值面临缩水就是一个问题。对此，财政部提供了100亿美元的再融资保证金，但相对于大量缩水的房价来说可能只是杯水车薪。
此外，房屋价值负资产者很难得到新计划帮助。据美国穆迪公司的统计，目前27％的房屋实际价值低于购房者的住房贷款额。据估计，如果这种状况持续下去，2012年前将有16％的美国房主因无力还贷而失去房屋。奥巴马新计划显然没有顾及到所有陷入困境的借款者。惟一能保证的是房地美和房利美的老客户绝对会从新计划中受惠。
新计划还漏了谁？虽然奥巴马保证要帮助900万个家庭解决住房抵押的相关问题。但新计划显然没提及如何救助零收入者和低收入者，例如新近被解雇或降薪的员工。花旗银行3月3日曾表示，在未来３个月内，还要对失去房屋的员工实行降薪计划，而且其他银行也会跟随这个路线。
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