“两会”启幕前，地方政府启动了“去库存”赛跑，自2月22日，福建省出台了给予农民进城购房现金补贴等八条化解楼市库存新政后，广西、江西、广东、辽宁等省份亦出台了针对性的去库存措施。

　　各省份最新出台的去库存方案主要体现在降低购房人群门槛、培育潜在住房消费者和减少新增土地供应等方面。其中引发讨论最多的是鼓励农民工、大学生等人群购房去库存。

　　不少全国人大代表和全国政协委员向经济观察报介绍，去库存是2016年楼市的主基调，不排除个别地方政府出台更大尺度去库存新政，2.73亿名农民工成为各地去库存方案中最令人关注的新阶层。

　　《国家新型城镇化规划：2014-2020》提出“2020年具体规划户籍人口城镇化率达到45%左右”，住房需求是落户之后首要面临的问题。从理论上来看，农民工城镇化能有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

　　3月2日，全国人大代表、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长蔡继明接受经济观察报专访时表示，不能指望农民工去库存。

　　经济观察报：有人说，2.74亿名农民工，只要10%的农民工实现市民化，这对去库存会非常有效。你怎么看？

　　蔡继明：我的观念是，不能指望农民工去库存，原因是，当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。据国务院的数据，外出农民工月平均收入2864元，如果平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担会更大，农民工社保、工作稳定等方面都存在很大不确定性。拿出自己所有积蓄，后面没有稳定的工作、医疗社保等配套制度，农民工进城买房风险性较大。

　　经济观察报：很多地方财政可以直接给农民工补贴房款吗？

　　蔡继明：补贴房款是补贴房款，补贴额度是不是巨额补贴？你补贴农民，农民自己要不要你的补贴呢？你想过农民工的需求吗？我最近看到的数据显示，2.7亿农民工及其家庭，在工作地买房是0.9%，在靠近原住地的县城等买房是15%左右。

　　经济观察报：把0.9%和15%拉动起来，也是个很可观的量。

　　蔡继明：去库存方案肯定是围绕人、钱、地做文章，但钱和地做的文章太多了，我承认人口城镇化是去库存的重要方式之一，当前，我国城镇化进程在逐渐减速，全国城镇人口年均增量正在下降。确实还有部分城镇化潜在人口，比如农业剩余劳动力及家属子女、农业户口背景的应届高校毕业生、部分农民工等，你把潜在城镇化人口盘活，另外一边，你又用政策刺激这0.9%和15%在本地买房，但农民工凭什么要听你呢？农民工购房节的效果大家看到了。

　　经济观察报：有些地方政府允许在城市购房的农民工子女享受本市教育资源，很多人认为这个“痛点”比补贴钱好。

　　蔡继明：农民工子女的教育需求是一个痛点，但农业转移人口市民化的主要障碍之一还是城市住房价格过高，以至于绝大多数农民工都是临时居住在地下室、工棚、未竣工的建筑物以及小产权房和城中村内。住有所居（最基本的住房保障）的问题不解决，农民工不可能转变成市民，房价过高会迫使他们迟早要返回自己的家乡，加上后续工作不稳定，房贷压力怎么来维持？如果鼓励农民工买房，就要想到后期农民工还不了贷款的风险，目前实体经济不是很景气，怎么兜底呢？

　　经济观察报：你为什么鼓励个人集资建房？

　　蔡继明：房地产开发资质本身就不具有合理性，政府只需监管房地产的行政规划和建筑商的资质，确保政府规划的执行和建筑质量的达标，而没有必要设立开发商的资质。无论是机构、团体还是个人，都有权按照政府规划进行房地产开发，并交由具有资质的建筑公司进行建设，尤其是非商品性住宅，应该允许群众集资进行开发，放一批“鲇鱼”进入房地产市场，会有力地促进房价下降、品质的提高和销量的增加。

　　经济观察报：这和供给侧改革矛盾吗？供给端要优化。

　　蔡继明：供给侧改革核心是供给和需求资源匹配。我国城市住房建筑已经过剩，但房地产行业已经脱离了我国城市化进程的真实需求，广大需要住房的中低收入人群根本没有合适的房屋可以购买。

　　经济观察报：你的议案里面有吸引1亿左右农业转移人口在中西部地区就近城镇化，通过给二三线城市注入人口，从而解决二三线城市高库存的问题。

　　蔡继明：三四线城市去库存核心是没有外来人口“注入”，这些地区的人群金融意识不强，借杠杆买房意识薄弱，房产库存没有人购买，怎么刺激都没有作用，我看到一个数据是，近5年35个主要城市（一二线城市）共流入3778万人，其中75%流入三大都市圈的8个大城市和五大枢纽城市（郑州、成都、重庆、武汉、厦门），三线及以下的城市已经进入人口萎缩阶段，这样的情况怎么去库存？

　　经济观察报：三四线城市不是钱和地的问题？

　　蔡继明：中西部地区的城市规模分布结构不够合理，在一定程度上也是这种事与愿违的限制人口迁徙的政策造成的。中西部地区城市群的培育应以长江中游、成渝、江淮、中原等4个城市群为重点；其次则是关中、晋中、北部湾和滇中等4个城市群，如果1亿人口在中西部城市的三四线城市落户，这些地区的房地产库存不会挤压这么严重。

　　经济观察报：可能还是三四线城市没有核心产业。

　　蔡继明：是的，产业是人们选择留在这个城市发展的重要原因，产业不光能挽留高级人才，也能挽留农民工等服务性人才，没有产业，就不能吸引外来人口，没有外来人口，库存就靠杠杆支撑，很危险。决定人留在那里的根本还是产业、教育和医疗。

　　经济观察报：我们看到承接东部产业转移不错的省份，库存压力没有那么大。

　　蔡继明：是的，目前，承接东部地区产业转移的主要是湖南、湖北、安徽、四川、河南、江西，吉林、重庆等，这些承接东部地区产业不错的地区，其实库存量消化还是比较容易，东北三省的库存很难消化，所以要根据区域制定针对性的产业承接引导政策。从目前的情况，各区域、各省承接的产业均有所差异。应根据其目前发展、承接的产业情况制定针对性的产业承接引导政策，引导集聚相关产业，以进一步发挥产业的集聚效应。