环渤海区域是房地产企业布局的重要一站，以青岛为中心的胶东半岛城市群云集了全国和本土的众多房企，这一地区是山东房地产业投资最重要的区域，2014年青岛、烟台、威海三市房地产投资便占到了山东全省房地产投资36%。

　　这一区域的房地产市场，给人留下深刻印象的除了冬天不供暖的海景空城，还有哪些鲜明的地域特点？对开发商来说，进入或深耕会面临哪些机遇和挑战？

　　区位特殊的胶东半岛

　　秦并六国，设胶东郡，始有胶东地名。就地理范围而言，胶东是指胶州湾以东地区，包括青岛、烟台、威海三市，东、南、北三面临海，西北临渤海莱州湾，东北为北黄海，东南为南黄海。

　　就海岸而言，胶东半岛海岸为杭州湾以北少有的基岩海岸，多港湾、岬角、半岛和岛礁，易利用港湾建港，青岛、烟台、威海等港口城市分别依胶州湾、芝罘湾等港湾而建，是中国名副其实的滨海城市。

　　在地形地貌上，胶东半岛分布着一系列东北——西南走向平行山脉，如昆嵛山、牙山、艾山、大泽山、崂山等，整体地形以丘陵、山地为主；在水系分布上，因胶东半岛三面临海，降水相对同纬度为多，水量相对丰富，尤其朝东南迎风坡水系发达、河流长、水量大，基本能满足胶东半岛社会经济发展用水需要。

　　胶东半岛作为环渤海湾经济圈重要一极，不仅邻近地区能够提供丰富的煤、油、铁、盐等自然资源，而且胶东半岛本身拥有丰富的黄金、石材、温泉和优质泉水资源。同时，胶东半岛盛产水果，有“中国北方水果之乡”美誉；另外，三面被海环绕，多港湾、岛屿的优势，使得胶东半岛沿海各县市区海洋捕捞和海洋养殖尤为发达，荣成、海阳、长岛、龙口、蓬莱、即墨、黄岛（胶南）等沿海县市区均为中国海洋水产业发达县市（区）。

　　区域发展与房地产经济特点

　　在区域发展上，胶东半岛除了青岛为中心城市外，烟台、威海均难以成为区域中心城市。一方面，烟台、威海城区偏离市域中心，不处于交通枢纽位置，城区吸引范围小于市域范围，烟台所辖海阳、莱阳以及威海所辖乳山等均以青岛为出入门户；另一方面，烟台、威海经济发展相对均衡，经济总量主要依靠所辖县市支撑，烟台、威海市区经济总量偏小，而县域经济发达，烟台县域经济最为发达县市为龙口、招远、莱州，威海县域经济最为发达县市为荣成。

　　目前，胶东半岛各县市以内生型企业为主导，立足资源优势和区位优势，主要工业集中在食品、化工、冶金、机电、黄金开采、建材等产业，农业以蔬菜、水果、海水养殖等为主。

　　在房地产经济发展上，胶东半岛房地产企业大体可分为：一是总部在北京、香港、深圳、上海、广州、杭州、重庆等城市的全国性房地产企业，如和记黄埔、中海、保利、万科、卓越、金地、万达、龙湖、绿城、宝龙、越秀、卓达等，主要地产项目集中于青岛市区，也有一些地产项目分布于烟台市区；二是本土大型工业企业集团下属房地产企业，如海信地产、海尔地产、澳柯玛地产、双星地产、青岛啤酒地产、南山地产、招金地产等，这些企业不仅与地方政府关系紧密，拿地容易，而且背靠企业集团，融资方便；三是本土以房地产为主业企业，规模虽小，但数量多、分布广，集中于三四线城市。

　　在房价方面，由于胶东半岛经济发展相对均衡，外来投资者、创业者、经商者、就业者主要集中于青岛城区，使得青岛城区房价处于相对高位状态，其中，市南区、市北区、李沧区、崂山区高端住宅（海景房、学区房、商业中心高档公寓）房价堪比一线城市水平，除青岛城区外，烟台市区、威海市区以及所辖县市房价则基本保持平稳状态。与全国沿海相同经济量级城市相比，烟台、威海两市房价甚至属于偏低水平；从人均收入与房价比值看，胶东半岛房地产业发展也并无异常。

　　城镇房地产业需求方主要来自三个方面：一是本土农村人口转入城镇的刚性住房需求；二是原有城镇人口的改善型半刚性住房需求；三是异地人口迁入所产生的刚性住房需求。

　　胶东半岛房地产经济之所以形成相对平稳发展格局，究其原因不外乎三个原因：一是胶东半岛尽管属于中国经济相对发达区域，但与长三角、珠三角、京津等相比，并不属于中国主要人口迁入目的地。2014年青岛、烟台、威海三市常住人口为1885.77万人，人口密度只有632人/平方公里，而长三角、珠三角、京津等地的人口密度均在1000人/平方公里以上，2014年经济总量与青岛相当的杭州、南京、无锡等城市人口密度远高于青岛；二是胶东半岛山海相依，优越的自然环境使得城乡居民异地置业动力不强，除了教育、医疗条件大中城市强于小城镇外，大中城市对大部分胶东半岛居民无法产生太大吸引力，2014年末青岛市区人口仅占总人口53.9%；三是胶东半岛县域经济发展，吸纳了大量本土居民就业，工业化、城镇化、农业现代化深度融合发展，“离土不离乡”的就近城镇化成为胶东半岛社会经济发展主要途径，一些经济发达的县市城区，如平度、莱西、龙口、蓬莱、海阳、荣成、乳山等城区，已成为区域中心城市或地级市的“反磁力吸引中心”。

　　区域房地产的主要问题

　　虽然近年胶东半岛房地产经济发展平稳，但也存在全国房地产行业共性问题，即房地产行业过度投资所导致供大于求问题。

　　一方面，胶东半岛城市经济发展主要依靠包括房地产投资在内的社会固定资产投资进行拉动，2014年青岛、烟台、威海三市社会固定资产投资占地区生产总值比重分别达到了66.33%、68.33%、79.89%，远高于长三角、珠三角同等经济量级城市，继续依靠投资拉动经济发展，不具有可持续性；另一方面，胶东半岛房地产行业存在一定程度供大于求问题，与长三角、珠三角同类城市不同，胶东半岛城市不属于中国主要移民目的地城市，因此，商品房购买主要以本地人口为主，但未来房地产行业产出量远远超过了市场需求。

　　2014年青岛全年房地产开发投资1117.7亿元，商品房施工面积8170.7万平方米，商品房竣工面积1135.7万平方米，人均商品房施工面积和竣工面积分别为9平方米、1.26平方米；烟台房地产开发投资611.80亿元，房屋新开工面积1022.54万平方米，商品房销售面积826.33万平方米，人均房屋新开工面积和商品房销售面积分别为1.46平方米、1.18平方米；威海房地产开发投资357.23亿元，房屋施工面积3986.70万平方米，房屋竣工面积729.19万平方米，商品房销售面积847.46万平方米，人均商品房施工面积、商品房竣工面积和商品房销售面积分别为14.19平方米、2.6平方米、3平方米。

　　胶东半岛三面临海，且海岸曲折，造就了青岛、烟台、威海海岸线漫长的特点，又由于烟台北黄海岸线、威海岸线、青岛胶州湾以东岸线没有大江大河流入和大型重化工业布局，水质好，空气清新，青岛胶州湾以东海岸（市南区、崂山区、即墨市鳌山卫镇和温泉镇）、烟台北黄海海岸（福山区、莱山区、牟平区等）、威海海岸（环翠区、文登区、荣成市、乳山市）成了大型房地产企业针对优质沙滩资源的“主战场”，目前优质的海岸资源基本已被大大小小房地产开发商瓜分完毕，而众多房地产项目也成了众多异地购房者或为投资（机）、或为休闲度假购房的选择目标。

　　作为休闲度假，胶东半岛海滨不缺优质的“3S”(Sea、Sand、Sun)资源，但问题的关键在于胶东半岛海滨能够下海游泳的时间太短，每年最长只有三个月（6、7、8月）时间，而华南滨海城市下海游泳时间长达八个月，海南三亚甚至达到十二个月。休闲度假的季节性决定了服务配套设施的缺乏，因为除了一些旅游企业会投资旅游服务设施外，一般商业服务企业不会对季节性极强的市场进行投资；同时，胶东半岛一些休闲度假房地产项目（乳山、荣成、文登、海阳、龙口、莱阳、即墨等地）一般又远离城区，无法依托现有城区，这使得许多房地产企业陷入“两难境地”：自己造城，建服务配套设施，不仅投资大，而且回报低下，甚至可能出现无以为续情况。对于离主城较近的滨海地产项目，由于城区服务配套设施齐全，对本土高端岗位就业者、成功经商人士等依然有较大吸引力，这样房地产项目依然具有升值空间。

　　胶东半岛房地产业发展对策

　　胶东半岛房地产业未来发展，既要顺势发展和借势发展，又要依靠增量消化存量、优化存量。一是中国消费群体新生力量逐步壮大，“80后”、“90后”越来越成为购房主体，个性化、多样化消费渐成主流，新生力量在移动互联网发展背景下，在生活和就业、创业方面越来越具有“去中心化”特点，这就为胶东半岛一些远离主城区的房地产项目去库存和再开发提供了可能；

　　二是交通基础设施优化和互联互通，将为一些远离主城区的房地产项目再开发提供可能，未来随着胶东半岛和辽东半岛跨海通道的建设，胶东半岛将由交通末端变为交通枢纽，胶东半岛一些城市对外辐射范围将成倍扩大，网络时代，结点为王，一些交通网络结点上的房地产项目价值将会重估；

　　三是随着工业4.0时代和第三次工业革命到来，一些节能环保新技术、新产品将投入到住宅使用上来，能源的分布式生产与分布式使用有机结合，含有大量智能技术、节能技术的新建筑将成为新生消费力量首选；

　　四是新兴产业、新业态、新商业模式、小微企业的大量涌现，生产小型化、智能化、专业化将成产业组织新特征，居家创业、居家就业成为新的创业、就业模式，良好的自然环境将成为新生消费力量考虑购房重要因素；

　　五是人口老龄化时代到来，只要在软件上提高水平，胶东半岛养老地产、养生地产依然拥有良好发展前景；

　　六是以房地产业为主导的城市化日趋式微，房地产业发展必须嫁接现代服务业和先进制造业，走产城融合发展道路，未来房地产行业将与其他产业结合，将以功能差异化为主要竞争手段。

　　（刘奇洪博士为河海大学区域经济研究中心主任、中国民营经济研究会专职研究员）