■本报记者 陈湘
近期，一线楼市及部分热点二、三线城市房价上涨预期不断增强，致使房地产调控加码的可能性正在增加。作为调节市场供需重要手段，房产税改革试点扩围时点可能临近。尽管楼市调控长效机制正在酝酿，但从当前态势看，限购、限价等行政手段短期内可能不会退出，甚至有加码可能。近日公布的“京七条”升级了北京房地产调控，对供给端进行调控，引发了各方关注。在楼市继续繁荣背景下，行政调控与长效机制或需共同配合，才能一直房价过快上涨。
楼市延续火热调控任务难完成
统计局数据显示，9月全国70大中城市中，69个城市新建商品住宅价格均同比上涨，其中，北上广深四个一线城市同比涨幅均超20%。房价不断攀升的同时，土地市场也持续火爆。北京前9月土地出让金已达1154.89亿，创造了同期历史新高，预计年内将突破1400亿;上海前9月土地市场土地出让金额达1538亿，超去年全年(968亿元)1.5倍。土地市场更出现罕见的“地王”年。截至9月底，据不完全统计，全国范围内已经出现的总价、单价地王超过15幅。房价与地价齐升，无疑是对楼市调控的巨大挑战。
随着各地房价持续上涨，全年房价控制目标纷纷告急。今年年初各地纷纷出台内容大体一致的房价控制目标，都是将房价增长与人均可支配收入(扣除通胀因素)挂钩，要求2013年房价增长低于当地人均可支配收入增幅，其中青岛、西安两地还在文件中明确指出要“明显低于”实际人均可支配收入的增长。
9月70个大中城市中，有15个城市新建商品住宅价格同比上涨超过10%，24个城市涨幅在8%-10%之间。北上广深四个一线城市同比涨幅均超过20%，这是该项统计自2005年发布以来首次出现这种情况。CRIC研究中心分析师房玲指出，从9月数据来看，在监测的重点城市中，近70%的城市房价同比增幅超过当地过去三年的人均可支配收入(扣除通胀因素)增幅的平均值，“其中一线城市与调控目标差距之大尤为显著”。
“京七条”出炉或引各地跟进
房价继续陷入屡调屡涨的“怪圈”，有诸多原因。首先是供需矛盾，限购只能暂时抑制购房需求，却反而在一定程度上加剧了供需矛盾。以上海为例，2013年前十周商品住宅的供应量为79.65万平方米，同期成交量为228.23万平方米，供求比高达2.87，供求矛盾突出。
此外，地方经济低迷、地方财政严重依赖土地财政等也是重要因素，以温州为例，今年上半年温州GDP为1695.3亿元，同比增长7.4%，增速较一季度回落0.3个百分点，远低于浙江全省8.3%的增速。
楼市火爆之际，万科老总王石近期频频发声，以日本为例，警告楼市泡沫风险。日本土地价格从1985年开始进入快速上升时期，相较于1985年，1991年日本六大城市的土地价格指数上涨超过2倍。但到了2002年，与1990年的最高点相比，日本六大城市的土地价格下跌了约80%。
巧合的是，就在王石警告楼市泡沫前后，房地产行业利空消息接连放出。先是权威媒体中证报报道称，房产税试点扩容步伐加快，多地已上报方案;后有国土部警示部分地方政府默许土地市场火爆。更值得关注的是，在统计局发布9月房价数据后仅1天，北京连续发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》和被称作升级版北京房地产调控政策的“京七条”两项政策。碍于房价调控目标这一楼市“年终考”，北京政府此次出台“京七条”，首次在抑制需求的基础上，增加限价供给，从供需两端抑制房价。按照北京市住建委的计划，今年北京将推出2万套自住型商品房，明年计划推出5万套左右，且价格比同地段同品质的商品房低30%。这无疑是北京市政府主管部门行政干预楼市的又一次升级，
事实上，近期不只是北京的楼市调控在升级，深圳在国庆节后也出台了“深八条”配合贷款调控政策，两大一线城市分别加码调控政策，凸显两地完成调控任务的压力，也可能促使其他城市尤其是一线城市效仿跟进，而北京和深圳的动作或许也将成为接下来一线城市楼市调控的样本。
调控楼市亟需建立长效机制
楼市持续火爆，凸显行政手段在楼市调控中存在“短板”，因此亟需长效机制建立。但就在市场对“十八届三中全会后楼市调控的行政手段将被长效机制替代”的判断渐渐认可的时候，“京七条”出炉无疑显示行政调控将在一段时间内继续存在，并有加强可能。即使楼市调控的长效机制能够出台执行，但暂时仍然无法完全取代“限购、限贷”行政措施对于房价的调控作用。
房价快速上涨超预期或将促使新调控政策加速出台，四季度可能迎来政策窗口期，中央层面以及热点城市均可能推出新的调控措施。最近盛传的房地产调控长效机制，就包括可能进入实质推进阶段的房产税。参与了房地产长效机制讨论的华远地产任志强曾对媒体称，长效机制讨论方案已经几易其稿，前后改动非常大。
CRIC研究中心分析师房玲认为，为了确保完成房价调控目标，各地调控态度应该出现分化。在没有全国性调控措施出台的情况下，各城市需要结合当地的实际情况，运用其职能手段，才能完成目标。
上海德佑地产研究总监陆骑麟表示，从今年的房价上涨行情来看，市场已经对以限购限贷为基本政策的本轮调控产生了很强的“耐药性”，调控的效力已被大幅弱化，未来出台新的长效调控机制势在必行。
