特约撰稿 秦刚

　　中国楼市的确处于一个高点上；中国房地产业在高位运行着。但中国楼市的“泡沫”有多大？笔者以为：楼市泡沫和楼市危机在中国是结构性的，而非整体性的。这种楼市“泡沫”与20年前的东京、15年前的香港不可同语。

　　就房价而言，一线及几个二线城市（宁、杭、蓉、厦）价格在高位，上涨乏力，或有10%~20%下行空间，但并非每个城市都会降到此幅度；就“泡沫”问题，因为两年来的限购和限贷政策（包括提高二套首付）已经把大部分投机者逐出了楼市，有利于规避楼市风险和金融风险。“温州泡沫”已在此轮调控中被提前挤爆。大范围“负资产”（1997后香港楼市普遍现象）是不会在中国出现的。

　　中国房价高企的原因本质上是中国城市化和城市文明发展的滞后与高速成长的经济之间的矛盾。在经济总量和国民收入高速增长的背景下，超量的需求涌进容量有限的城市化、城市文明比较发达的大中城市。这一现象在全球范围只出现在经济增长快的发展中国家，金砖国家为典型，中国的规模为最大、影响的人口为最多，十几亿人口都不同程度受到了城市化及其衍生问题的影响。

　　在新兴经济体中，俄罗斯、印度、巴西的住房问题比中国还要严重，大城市人口总体居住水平更低、房地产业市场化水平和开发水平也远低于中国。和其他金砖国家相比，中国值得骄傲的是已经形成了整体上具有国际较高水平的房地产行业。中国房地产业的开发、运营、管理水平和整体实力远高于俄、印、巴西及所有新兴经济体，万科、中海即范例。但中国房地产企业需要强化控制风险、应对低谷的能力。

　　中国的房子为什么比美国、欧洲、澳洲等发达经济体贵？中国一线城市及部分二线城市的房价为什么高于欧美大中型城市？因为中国城市化率和城市功能、城市管理和城市文明仍处于低水平，中国城市人口流入与流出仍处于不平衡状态，渴望进入城市尤其是大城市就业、创业、定居、拥有物业的人远多于想离开城市的人。而欧美城市早已进入城市化成熟期和人口增减均衡状态。正因为中国可以提供优质、便捷、高品位生活质量的城市还太少，可供开发的城市建设用地太少，不能满足数以亿计的未来“新城市人”的需求，地价、房价节节攀升。

　　10年来，经济、社会、文化、教育、生态发展好的城市都成为房地产企业和高房价追随的对象，无一遗漏。从北至南，大连、京津、青岛、宁波、苏杭、厦门、福州、广州、深圳；自东往西，上海、南京、西安、成都、重庆……几乎所有省会城市和区域中心城市都先后经历了房价随城市化水平提升的过程。外来的购买力和新增人口给城市老居民带来压力、给低收入阶层带来压力，这是一个普遍现象。

　　（作者系雅颂战略机构董事长，曾任职知名房企、媒体。）