编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。
进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。
8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。
观点地产网 本刊编辑部 在下海从商近20年之后，孔健岷终于愿意面对媒体，接受采访。
站在广州珠江新城合景泰富国际金融广场顶层的孔健岷个人办公室，透过那一片落地玻璃窗，可以将广州新中轴线全景尽收眼底。采访当天，更有着难得的蓝天白云，映衬着高耸入云的“小蛮腰”，美景如画。
在合景泰富国际金融广场和“小蛮腰”之间，流淌了千年的珠江仍旧静水流深，两岸却已经从昔日农田变成今时的CBD。
珠江新城成为广州的商业金融中心不过是最近20年的事情，在此前的千百年间，广府商业繁华之地是如今的荔湾、越秀故地。
事实上，南粤商业起源非常之早，传承已有数千年，即使明清时施行闭关锁国政策，广州也作为唯一的对外贸易口岸保持着繁荣。有历史学家这样描述当时的境况：中华帝国与西方列国的全部贸易都聚汇于广州。
在如此悠久的商业历史和浓郁的商业氛围之下，广东地区商人也逐渐自成一派，后均冠之“粤商”，并与徽商、晋商、浙商、苏商一道，成为中国著名的“五大商帮”。
改革开放之后，粤商也活跃在各种商业贸易活动之中，在中国设立的四个经济特区有三个有位于广东省内，也足以说明粤商之强盛。
传承：低调与诚信
通过对粤商的观察，有人总结了一些特质：与喜欢指点江山、激扬文字的北方企业家不同的是，南方企业家们并不会过多谈论政策。
这当然未必是绝对，但低调务实也可以说是粤派商人的基本标签，孔健岷也不例外。从1995年正式下海从商之后，虽一手打造了一家在香港的上市房企，孔健岷却甚少现身公众面前。
算上此次接受观点地产新媒体的领袖访谈，也只是孔健岷第二次接受采访，而在连续两个小时的对坐畅谈后，可谓“宾主尽欢、意犹未尽”。
“自己怎么评价自己？我觉得我做人很低调，但是做事可以很高调。”采访开始之时，孔健岷显得很严谨，稍有距离感，但随着交流的深入，他的表情变得越来越柔和、轻松。
很多广东地产商人都有这样的特性，如碧桂园主席杨国强几乎不参加任何公开活动，曾为中国女首富的杨惠妍的长相更是保密至今；还有合生创展董事长朱孟依，直至现在网上能看到的朱孟依唯一一张照片，还是多年前合生创展上市时所照；星河湾的产品征服了无数的有钱人，但除了每年“两会”时候，基本不可能在媒体上找到黄文仔。
粤商的另一个特点是诚信厚义，“粤人经商，尤重诚信”更为人所称道。安徽休宁人叶权在《游岭南记》中写道：“广城人家大小具有生意，人柔和，物价平……广城人得一二分息成市矣。”
叶权还发现，在广州，商品买回去五天七天后，如果发现有问题还可以更换，他觉得广东人经商讲诚信，是该发达的。
虽然房地产是今日中国遭受最多非议的行业，但广东因为靠近香港，受到的影响较早也较大，使得南粤大地的消费者和商家对于市场化意识、服务意识和诚信意识都很注重。
对于有许多合作项目的合景泰富来说，对合作伙伴以诚相待也是孔健岷颇为在意的事情。
“我宁愿自己吃点亏都不要让我的股东吃亏，这一点很重要。”不管是有多个合作项目的富力、新鸿基地产还是合作较少的雅居乐、中信，孔健岷都要求自己的团队在合作时一定不能有私心，他也如此对公司的员工反复灌输诚信观念。
孔健岷表示，合作一定要坦诚，这是最重要的，其次就是公开透明，在此基础上，自然能互相信任。
事实上，孔健岷的“诚信”还来自一套完整的授权机制。
“信任的前提是一定要让我看到所有内容，比如一些关键节点，什么时候开工，什么时候卖楼，什么时候建造，什么时候交房，人力成本、造价成本、预算等，都必须公开透明，只要把这一点做到了，股东之间就不会有吵架的事情发生。”孔健岷举例称，只要提前做好预算和计划，然后大家照此执行，就不会有问题。
此外，孔健岷对公司同事也给予了很高的信任，合景泰富每年都会召一批管培生，然后由包括他在内的公司高层亲自带在身边培养。对于这些管培生，孔健岷授予了极大权限，除了公司几个重要的财务和人事会议不能参加之外，其他的高层会议可以随便进出听会。
当我们询问会不会担心管培生将会议内容泄漏时，孔健岷只是简单的回答：“如果不相信他就不会理他了。人是交心的，给他一个心，他也会交心给你。如果什么都不相信他，他怎么会把心交给你？”
革新：风险与接班
授权机制、管理体系、风险控制等词语在采访中一直不断地出现，可以看出，孔健岷的风险意识极为强烈，对管理制度化、流程化的重视程度也比大部分房企高。
这或许与他的教育背景及下海之前的工作经历有一定关系。
孔健岷出生于1967年，1989年毕业于广州暨南大学，主修计算机专业，曾任职于工商银行信贷部，1994年下海，1995年创立合景泰富前身合景房地产开发有限公司。
可以看出，孔健岷下海时才27岁，合景泰富2007香港上市时年也不过40岁。和广东其他房企老板如杨国强、李思廉、许家印等相比，孔健岷的年纪最小，因此也最容易接受新鲜事物，对时尚和前卫的接纳度也最高。
这在合景后来的作品中也有所体现：在广东诸多开发商的作品中，合景的楼盘向来最为符合年轻人群的品位，所引进的酒店品牌也是以设计、时尚知名的“W酒店”。
为了保持自己对新鲜事务的敏锐感知，孔健岷也称，自己在家里锻炼时听的音乐都是最新的流行歌曲。
这实在有些颠覆人们对上市公司领导人的印象，孔健岷的回答也颇为率性：“我觉得古典音乐比较烦。”
另一方面，孔健岷拥有完整和良好的教育背景，毕业于知名学府暨南大学，这也使得他在思维模式、做事风格和管理方式上更为严谨、慎密，视野也很开阔。再加上孔健岷长期和李思廉、新鸿基地产郭氏兄弟等香港人打交道，更熟悉和习惯于现代企业管理。
和之前很多房企先追求规模扩张而后再提高质量的发展模式不同，合景泰富却是先完成质量体系的管理和把控之后才寻求规模扩张。
因此，合景泰富前几年的销售增长并不是特别迅速，有些分析师甚至在报告中写“合景泰富销售疲软，执行不佳”。
孔健岷并没有因此就迅速加强销售，依然按照自己的设想，坚持先完成公司的风险管理体系。经过几年的雕琢，孔健岷认为合景已经准备得差不多了，接下来就会有长足的进步。
此外，风险管理也是孔健岷一直重视的事情，他再三重复，在企业放量扩张的时候，就是最危险的时候，也是最需要提高警惕的时候。
这样强烈的风险意识在老一辈地产商中是不常见的。
另一个和广东大多数地产商不同之处是，正当杨国强女儿杨惠妍、朱孟依女儿朱桔榕等第二代上位入主公司管理层时，孔健岷却态度鲜明地表示，不希望女儿以后接手生意。
说起女儿，孔健岷的舐犊之情溢于言表，他说：“女儿每次家长会必到，从小到大没有一次不到，所有工作都会推掉。”
不让女儿接班也是不希望女儿继续这么辛苦，孔健岷称，在中国做生意其实要有很大的承受能力，可能遇到各种各样的困难，而自己经历过了就不希望女儿也这么辛苦。
孔健岷希望女儿完成学业之后做一个专业人士，这样生活更单纯，而且时间更自主。
至于公司的未来，孔健岷也早有了自己的想法，他并没有想过公司一定要做百年企业。在孔健岷的设想中，如果自己有一天退休了，就把公司交给职业经理人来管理，自己保留董事会成员的身份，在重大发展策略上“给给意见、投投票”就好。
或许就是因为有了这样的打算，孔健岷也一直在努力培养管理团队，如今合景团队的工作能力也极强，孔健岷不需要长年无休的工作：“自己在办公室就全神贯注的工作，一离开办公室就不再想工作的事情，周末两日更不会有公司同事前来打扰。”
“如果真的有事就发短信，我会根据短信是否紧急而选择回复。”孔健岷的工作与生活安排分明，与以前粤商的终年没日没夜的工作作风也不太相似。
当然，这些也不会影响合景泰富按照孔健岷的计划继续前行。
以下为观点地产新媒体专访合景泰富地产董事局主席孔健岷实录：
标准化管控
观点地产新媒体：2013博鳌房地产论坛主题为“改革时代的地产新力量”，您个人怎么理解新力量？如果要给30年后的合景贴上标签，会是什么样的？
孔健岷：房地产发展到今天比较成熟了，整个房地产行业包括一些老牌的发展商如富力、世茂、万科、保利等，在体系上和产品上都比较成熟。
我们虽然都是在90年代出来创业，但可能大家走的路线有点区别，他们比我们公司上市早一点，所以对产品的标准化更加成熟。而我们这一批发展商，在产品的创造性方面则更强一些，产品覆盖面比较广。
我要求团队什么产品都要尝试，之后再向标准化推进，这样可能会更加完善。在保质的基础上量化，这是我们的原则，所以我们今年开始进行量化。
前几年积累标准化方面的内容，包括产品的创新、产品的覆盖面都很广。标准化之后，未来在拿地和发展过程中团队就会强很多。产品的标准化在我们这一代发展商方面是有要求的，为此公司两年前就在广州科学城做了一个标准化中心。
当然，这有几个方面原因：一方面是要对得起买合景房子、用合景房子的人；第二，要保持核心竞争力，合景产品创新的核心竞争力必须要保证，这也是我们的优点；第三，就是在量化的同时也要保证质量和产品的创新性，我们不希望做成工厂一样的复制。
未来十年到二十年的竞争是整个管理体系的竞争，也是创新的竞争。因为现在土地越来越稀缺，价格越来越高，怎么利用土地实现价值最大化，这是发展商需要共同面对的问题，我们希望能够保证产品创新的同时也能利用好土地资源。
管理体系是未来十年最关键的发展因素，现在很多企业做大了以后自身的管理体系已经很完善。我们现在要求合景的管理团队不断完善，虽然也有缺点，但希望每年都有进步和提高。
比如在保持设计和产品创新方面的优势同时也要控制好质量，包括成本造价等。因为很多企业做大了以后，在区域乃至全国发展时，成本控制方面的效果不是很理想，所以现在我们抓得很严，并不断完善。
每个企业要有一面镜子，好的就要保持并且发扬，因为每个企业生存下来都有优点和缺点。
现在大部分房地产企业量是上去了，但是千亿俱乐部也只有三、四家。未来如果追量，造价或者成本控制不好也是很危险的，增量和成本控制、利润率方面要有一个平衡。
我们公司优点很明显，缺点也有，希望这十年二十年能够不断完善。物管方面，我们前十年比较不重视，未来几年内必须把物管做好。
观点地产新媒体：合景过去一直主要做高端项目，您不断强调量和质的平衡，那么合景的平衡点在哪里？
孔健岷：前几年我们主要解决产品覆盖面的问题，将所有类型产品都全部尝试，尝试以后今年开始走量。因为合景的标准化中心已经建立了，复制的条件已经有了，但是高端产品是不可复制的。
我们不是主要做高端产品，我觉得这有误解，合景高端产品的比例是25%-30%，此外还有很多中端产品。因为要跑量，就必须做中端产品，我们在其他区域拿的地都是做中端产品。
为什么前几年建立标准化中心？因为扩张有一个重要基础是建模，而且放量其实是发展过程中最危险的一环，要求企业的管理体系必须很完善，这些全部建立好后，就具备了发力的条件。所以，未来几年合景会向量的方面发展，但也要保证净利润在15%-20%。
观点地产新媒体：接下来合景在业绩上会进入一个快速增长期？
孔健岷：新派发展商和原来成熟的老派发展商在扩张时候的区别就体现在复制人才、运行系统方面的能力。只要运营系统、管理体系好，复制人才就会快很多，关键还在于ERP管理系统、人力管理系统和流程管理系统的建立。
举个例子，一个大学生进入公司后，看了流程就已经知道该怎么做，不需要像以前那样必须经过师傅带，每个人都很清楚自己的职责、分工和授权体系，因为流程里面写明授权体系是上至哪几级，下级是哪几个。
第二是工作指引，流程授权体系里面附带一个工作指引，指引里面关键就是标准化的内容。比如说一个销售经理的上面是总监，他的工作就汇报给总监，这就属于授权体系，那么他的职责是什么，工作是做什么，工作指引里全部都会写明。
剩下的是运营，要定期优化审批流程、授权体系。这一块成熟了以后，企业拓展能力就会比较强。
观点地产新媒体：假如说老一派更多是靠人来带，现在更多靠制度和流程？
孔健岷：不管是老一派还是新一派，关键看管理层有没有这个意识，现在很多老派的领导都管得很好。但是，未来十年的竞争可能更集中在这一块和产品方面，产品丰富了，拿地的空间会大，发展才会更快。
比如说，过去没有建造过商场，但是突然有一块地需要建造，那可能要经过一两年或三四年团队运作才能成熟。但要是商业方面的团队早点建立，那么很快就能把商场运作起来。现在合景在全国共有八个商场在运作，商业部门员工共有100多人，这些都是合景用了三年时间建立起来的。
合景前几年为什么会慢很多？其实一直是在布局，包括商业体系、酒店体系、标准化体系和管理体系等，这些基础打好了，各方面的人才都有了之后，再发力就很容易。
观点地产新媒体：这种发展思路是不是和您学理科有关？
孔健岷：我觉得风险意识要比较强，风险控制一定要把握好。改革开放以来，中国多少有钱人以前都很出名，但是现在都不行了，这是什么原因？就是做大了以后管理体系跟不上。
以前一批、两批什么首富的那些人都消失了，问题在哪里？不是个人的问题，而是企业管理层必须要意识到管理体系的问题。
企业要放量的时候就是最危险的时候，销售从一百亿变两百亿是危险的时候，两百亿变四百亿的时候更危险。但是如果能不断巩固基础，能不断完善体系就可以了。我觉得放量不难，难的是放量以后管理跟不跟得上。
所以，合景不断要求管理层定期检讨，因为管理这个能力，不是每个人都天生很厉害。此外，还要定期和一些同行互相交流管理方面的内容。
合作的坚持
观点地产新媒体：合景是非常愿意与别人合作的一家企业，合作的收获是什么？
孔健岷：每个企业能够生存发展肯定有各自的优点，第一，能够学到合作企业好的方面；第二，做生意一家赚不完，更需要形成一个共赢的局面。我们和合作方的关系都很好，大家互相理解，实现双赢，所以在市场合作方面我们比较积极。
与人合作首先要坦诚，这是最重要的；第二，合作双方一定要公开透明。
合作项目如果由对方来操作，我必须给予相当的信任，但信任的前提是一定要让我看到所有内容，比如一些关键节点，什么时候开工，什么时候卖楼，什么时候建造，什么时候交房，人力成本、造价成本、预算等，都必须公开透明，只要把这一点做到了，股东之间就不会有吵架的事情发生。为什么很多股东会出现大家不开心？就是不透明，没有预算，没有计划。
第二，开发项目之前规划已经全部定下来了，整个行政、人工、预算多少，共同审批确认，确认了团队必须按这个执行。
这样的话，在项目开工那天我们就知道会赚多少钱，还有什么好吵架的？下面全部执行就完了，大家建立一个授权体系，涉及到多少金额双方签名，没超过的就股东代表签名。
观点地产新媒体：您非常强调计划性和预算？
孔健岷：对，非常讲究。因为合作双方一定要说清楚，一定要公开透明，如果做到这一点，老板之间不会存在矛盾，而且双方很开心。这是为股东创造效益，合作双方在开始的时候一定要有计划性、预算性，要很明确，而且要公开透明。
观点地产新媒体：这是用西方化的管理来规避中国人性或者人治方面的问题？
孔健岷：合作的时候我不希望自己的团队有私心，因为首先要知道生意不是一单，对方觉得你的团队很好会给你更多生意，口碑非常重要，我宁愿自己吃点亏都不要让股东吃亏。
有私心肯定不行，根本不可能合作得好，而且企业的口碑会有问题。所以，在合作里面首先要求一定要公开透明，要对股东负责，特别是合作项目更重视，这个比独资项目还重要。
第二，宁愿在一些小问题上自己公司吃亏也不要让股东吃亏。吃亏别人是知道的，以后其他股东会很乐意和你合作，这一点是我们企业一直贯彻下来的。合作双方要有气度，因为一个小事去磨蹭完全没有必要。
合作双方一定要公平公正，无论大股东还是小股东。比如说我们合作的一些项目，我占大股，对方占小股，我都对小股东很公平。
观点地产新媒体：您认为现在的商业环境是不是更利于合作？还是说商业环境在恶化？
孔健岷：合作也分很多种方式，第一种方式，有些公司突然拿了一块地，因为投资金额大，一家持有发展可能会比较吃力，所以想找我们合作，双方各一半权益。如果两家不行就三家，像津南新城项目就是四家合作，那个项目地价80亿，平均下来20亿，可以摊薄风险。
第二种方式，有发展商觉得我们在产品控制力和成本控制力方面比较强，愿意找我们操盘。
第三种方式，如果是个没有品牌的发展商，资金方面很紧，这类发展商宁愿找一些好的发展商合作，他坐在那里分钱就可以了。他自己做可能做得不好亏掉，管理各方面控制不好也会亏损，要是找我合作，可以坐在那里分成。
无非就是这三种情况，这三种情况我也不是都喜欢，因为有些合作是合并不了报表的。所以，在合并报表方面我们希望是第三类，一些没品牌的开发商找我们，那么我们要求占大股来操盘。如果是同行，大家都差不多，就50%对50%，合作模式不同。
我对合作是开放的心态，但要求我的企业多少必须要自己控股，比如说最近拿的地块都是100%控股，除了北京和上海。
还有一些发展商找我们代建，我马上回绝，我很抗拒代建，因为我要利用好人才，而且做了代建会影响整个资源体系。我希望产品品质出来能够控制，代建这个东西我们绝对不会考虑。
观点地产新媒体：您日常在办公室看报表的时间多还是喜欢下工地？
孔健岷：我通常利用星期五和周末带我的管培生下工地，我每年都带几个管培生，我们每个管理层都要带。我的培养原则是不希望把他们放到下面去，很多大学生放到下面去有时候不好，因为大学生可以接触的平台和视野会不同。
第二，做得不好给师傅压的时候要有申诉渠道。我和管理层带的管培生，就算把他们放下去，有什么大家也可以沟通，通常带三年左右已经成为副总级别。
观点地产新媒体：三年带出来会把他们放到什么位置上？
孔健岷：放到区域和城市里面去。我去年带的一个现在已经是区域助理总经理了，因为他的平台不同，除了公司很机密的财务会议、人力资源会议不能参加之外，所有的业务会议他都可以参与，不用问我同意不同意，自己进来就可以。
他是在旁听，但站得高看得远，因为这牵扯到管理，牵扯到项目的定位，包括对这件事情的看法，包括收购合并等。
观点地产新媒体：这需要您很信任他们，不担心他们外泄会议内容之类吗？
孔健岷：如果不相信他就不会理他了。人是交心的，给他一个心，他也会交心给你。如果什么都不相信他，他怎么会把心交给你？
观点地产新媒体：这样管培生的流失率大吗？
孔健岷：我带的不大，基本上没有。
进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。
8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。
观点地产网 本刊编辑部 在下海从商近20年之后，孔健岷终于愿意面对媒体，接受采访。
站在广州珠江新城合景泰富国际金融广场顶层的孔健岷个人办公室，透过那一片落地玻璃窗，可以将广州新中轴线全景尽收眼底。采访当天，更有着难得的蓝天白云，映衬着高耸入云的“小蛮腰”，美景如画。
在合景泰富国际金融广场和“小蛮腰”之间，流淌了千年的珠江仍旧静水流深，两岸却已经从昔日农田变成今时的CBD。
珠江新城成为广州的商业金融中心不过是最近20年的事情，在此前的千百年间，广府商业繁华之地是如今的荔湾、越秀故地。
事实上，南粤商业起源非常之早，传承已有数千年，即使明清时施行闭关锁国政策，广州也作为唯一的对外贸易口岸保持着繁荣。有历史学家这样描述当时的境况：中华帝国与西方列国的全部贸易都聚汇于广州。
在如此悠久的商业历史和浓郁的商业氛围之下，广东地区商人也逐渐自成一派，后均冠之“粤商”，并与徽商、晋商、浙商、苏商一道，成为中国著名的“五大商帮”。
改革开放之后，粤商也活跃在各种商业贸易活动之中，在中国设立的四个经济特区有三个有位于广东省内，也足以说明粤商之强盛。
传承：低调与诚信
通过对粤商的观察，有人总结了一些特质：与喜欢指点江山、激扬文字的北方企业家不同的是，南方企业家们并不会过多谈论政策。
这当然未必是绝对，但低调务实也可以说是粤派商人的基本标签，孔健岷也不例外。从1995年正式下海从商之后，虽一手打造了一家在香港的上市房企，孔健岷却甚少现身公众面前。
算上此次接受观点地产新媒体的领袖访谈，也只是孔健岷第二次接受采访，而在连续两个小时的对坐畅谈后，可谓“宾主尽欢、意犹未尽”。
“自己怎么评价自己？我觉得我做人很低调，但是做事可以很高调。”采访开始之时，孔健岷显得很严谨，稍有距离感，但随着交流的深入，他的表情变得越来越柔和、轻松。
很多广东地产商人都有这样的特性，如碧桂园主席杨国强几乎不参加任何公开活动，曾为中国女首富的杨惠妍的长相更是保密至今；还有合生创展董事长朱孟依，直至现在网上能看到的朱孟依唯一一张照片，还是多年前合生创展上市时所照；星河湾的产品征服了无数的有钱人，但除了每年“两会”时候，基本不可能在媒体上找到黄文仔。
粤商的另一个特点是诚信厚义，“粤人经商，尤重诚信”更为人所称道。安徽休宁人叶权在《游岭南记》中写道：“广城人家大小具有生意，人柔和，物价平……广城人得一二分息成市矣。”
叶权还发现，在广州，商品买回去五天七天后，如果发现有问题还可以更换，他觉得广东人经商讲诚信，是该发达的。
虽然房地产是今日中国遭受最多非议的行业，但广东因为靠近香港，受到的影响较早也较大，使得南粤大地的消费者和商家对于市场化意识、服务意识和诚信意识都很注重。
对于有许多合作项目的合景泰富来说，对合作伙伴以诚相待也是孔健岷颇为在意的事情。
“我宁愿自己吃点亏都不要让我的股东吃亏，这一点很重要。”不管是有多个合作项目的富力、新鸿基地产还是合作较少的雅居乐、中信，孔健岷都要求自己的团队在合作时一定不能有私心，他也如此对公司的员工反复灌输诚信观念。
孔健岷表示，合作一定要坦诚，这是最重要的，其次就是公开透明，在此基础上，自然能互相信任。
事实上，孔健岷的“诚信”还来自一套完整的授权机制。
“信任的前提是一定要让我看到所有内容，比如一些关键节点，什么时候开工，什么时候卖楼，什么时候建造，什么时候交房，人力成本、造价成本、预算等，都必须公开透明，只要把这一点做到了，股东之间就不会有吵架的事情发生。”孔健岷举例称，只要提前做好预算和计划，然后大家照此执行，就不会有问题。
此外，孔健岷对公司同事也给予了很高的信任，合景泰富每年都会召一批管培生，然后由包括他在内的公司高层亲自带在身边培养。对于这些管培生，孔健岷授予了极大权限，除了公司几个重要的财务和人事会议不能参加之外，其他的高层会议可以随便进出听会。
当我们询问会不会担心管培生将会议内容泄漏时，孔健岷只是简单的回答：“如果不相信他就不会理他了。人是交心的，给他一个心，他也会交心给你。如果什么都不相信他，他怎么会把心交给你？”
革新：风险与接班
授权机制、管理体系、风险控制等词语在采访中一直不断地出现，可以看出，孔健岷的风险意识极为强烈，对管理制度化、流程化的重视程度也比大部分房企高。
这或许与他的教育背景及下海之前的工作经历有一定关系。
孔健岷出生于1967年，1989年毕业于广州暨南大学，主修计算机专业，曾任职于工商银行信贷部，1994年下海，1995年创立合景泰富前身合景房地产开发有限公司。
可以看出，孔健岷下海时才27岁，合景泰富2007香港上市时年也不过40岁。和广东其他房企老板如杨国强、李思廉、许家印等相比，孔健岷的年纪最小，因此也最容易接受新鲜事物，对时尚和前卫的接纳度也最高。
这在合景后来的作品中也有所体现：在广东诸多开发商的作品中，合景的楼盘向来最为符合年轻人群的品位，所引进的酒店品牌也是以设计、时尚知名的“W酒店”。
为了保持自己对新鲜事务的敏锐感知，孔健岷也称，自己在家里锻炼时听的音乐都是最新的流行歌曲。
这实在有些颠覆人们对上市公司领导人的印象，孔健岷的回答也颇为率性：“我觉得古典音乐比较烦。”
另一方面，孔健岷拥有完整和良好的教育背景，毕业于知名学府暨南大学，这也使得他在思维模式、做事风格和管理方式上更为严谨、慎密，视野也很开阔。再加上孔健岷长期和李思廉、新鸿基地产郭氏兄弟等香港人打交道，更熟悉和习惯于现代企业管理。
和之前很多房企先追求规模扩张而后再提高质量的发展模式不同，合景泰富却是先完成质量体系的管理和把控之后才寻求规模扩张。
因此，合景泰富前几年的销售增长并不是特别迅速，有些分析师甚至在报告中写“合景泰富销售疲软，执行不佳”。
孔健岷并没有因此就迅速加强销售，依然按照自己的设想，坚持先完成公司的风险管理体系。经过几年的雕琢，孔健岷认为合景已经准备得差不多了，接下来就会有长足的进步。
此外，风险管理也是孔健岷一直重视的事情，他再三重复，在企业放量扩张的时候，就是最危险的时候，也是最需要提高警惕的时候。
这样强烈的风险意识在老一辈地产商中是不常见的。
另一个和广东大多数地产商不同之处是，正当杨国强女儿杨惠妍、朱孟依女儿朱桔榕等第二代上位入主公司管理层时，孔健岷却态度鲜明地表示，不希望女儿以后接手生意。
说起女儿，孔健岷的舐犊之情溢于言表，他说：“女儿每次家长会必到，从小到大没有一次不到，所有工作都会推掉。”
不让女儿接班也是不希望女儿继续这么辛苦，孔健岷称，在中国做生意其实要有很大的承受能力，可能遇到各种各样的困难，而自己经历过了就不希望女儿也这么辛苦。
孔健岷希望女儿完成学业之后做一个专业人士，这样生活更单纯，而且时间更自主。
至于公司的未来，孔健岷也早有了自己的想法，他并没有想过公司一定要做百年企业。在孔健岷的设想中，如果自己有一天退休了，就把公司交给职业经理人来管理，自己保留董事会成员的身份，在重大发展策略上“给给意见、投投票”就好。
或许就是因为有了这样的打算，孔健岷也一直在努力培养管理团队，如今合景团队的工作能力也极强，孔健岷不需要长年无休的工作：“自己在办公室就全神贯注的工作，一离开办公室就不再想工作的事情，周末两日更不会有公司同事前来打扰。”
“如果真的有事就发短信，我会根据短信是否紧急而选择回复。”孔健岷的工作与生活安排分明，与以前粤商的终年没日没夜的工作作风也不太相似。
当然，这些也不会影响合景泰富按照孔健岷的计划继续前行。
以下为观点地产新媒体专访合景泰富地产董事局主席孔健岷实录：
标准化管控
观点地产新媒体：2013博鳌房地产论坛主题为“改革时代的地产新力量”，您个人怎么理解新力量？如果要给30年后的合景贴上标签，会是什么样的？
孔健岷：房地产发展到今天比较成熟了，整个房地产行业包括一些老牌的发展商如富力、世茂、万科、保利等，在体系上和产品上都比较成熟。
我们虽然都是在90年代出来创业，但可能大家走的路线有点区别，他们比我们公司上市早一点，所以对产品的标准化更加成熟。而我们这一批发展商，在产品的创造性方面则更强一些，产品覆盖面比较广。
我要求团队什么产品都要尝试，之后再向标准化推进，这样可能会更加完善。在保质的基础上量化，这是我们的原则，所以我们今年开始进行量化。
前几年积累标准化方面的内容，包括产品的创新、产品的覆盖面都很广。标准化之后，未来在拿地和发展过程中团队就会强很多。产品的标准化在我们这一代发展商方面是有要求的，为此公司两年前就在广州科学城做了一个标准化中心。
当然，这有几个方面原因：一方面是要对得起买合景房子、用合景房子的人；第二，要保持核心竞争力，合景产品创新的核心竞争力必须要保证，这也是我们的优点；第三，就是在量化的同时也要保证质量和产品的创新性，我们不希望做成工厂一样的复制。
未来十年到二十年的竞争是整个管理体系的竞争，也是创新的竞争。因为现在土地越来越稀缺，价格越来越高，怎么利用土地实现价值最大化，这是发展商需要共同面对的问题，我们希望能够保证产品创新的同时也能利用好土地资源。
管理体系是未来十年最关键的发展因素，现在很多企业做大了以后自身的管理体系已经很完善。我们现在要求合景的管理团队不断完善，虽然也有缺点，但希望每年都有进步和提高。
比如在保持设计和产品创新方面的优势同时也要控制好质量，包括成本造价等。因为很多企业做大了以后，在区域乃至全国发展时，成本控制方面的效果不是很理想，所以现在我们抓得很严，并不断完善。
每个企业要有一面镜子，好的就要保持并且发扬，因为每个企业生存下来都有优点和缺点。
现在大部分房地产企业量是上去了，但是千亿俱乐部也只有三、四家。未来如果追量，造价或者成本控制不好也是很危险的，增量和成本控制、利润率方面要有一个平衡。
我们公司优点很明显，缺点也有，希望这十年二十年能够不断完善。物管方面，我们前十年比较不重视，未来几年内必须把物管做好。
观点地产新媒体：合景过去一直主要做高端项目，您不断强调量和质的平衡，那么合景的平衡点在哪里？
孔健岷：前几年我们主要解决产品覆盖面的问题，将所有类型产品都全部尝试，尝试以后今年开始走量。因为合景的标准化中心已经建立了，复制的条件已经有了，但是高端产品是不可复制的。
我们不是主要做高端产品，我觉得这有误解，合景高端产品的比例是25%-30%，此外还有很多中端产品。因为要跑量，就必须做中端产品，我们在其他区域拿的地都是做中端产品。
为什么前几年建立标准化中心？因为扩张有一个重要基础是建模，而且放量其实是发展过程中最危险的一环，要求企业的管理体系必须很完善，这些全部建立好后，就具备了发力的条件。所以，未来几年合景会向量的方面发展，但也要保证净利润在15%-20%。
观点地产新媒体：接下来合景在业绩上会进入一个快速增长期？
孔健岷：新派发展商和原来成熟的老派发展商在扩张时候的区别就体现在复制人才、运行系统方面的能力。只要运营系统、管理体系好，复制人才就会快很多，关键还在于ERP管理系统、人力管理系统和流程管理系统的建立。
举个例子，一个大学生进入公司后，看了流程就已经知道该怎么做，不需要像以前那样必须经过师傅带，每个人都很清楚自己的职责、分工和授权体系，因为流程里面写明授权体系是上至哪几级，下级是哪几个。
第二是工作指引，流程授权体系里面附带一个工作指引，指引里面关键就是标准化的内容。比如说一个销售经理的上面是总监，他的工作就汇报给总监，这就属于授权体系，那么他的职责是什么，工作是做什么，工作指引里全部都会写明。
剩下的是运营，要定期优化审批流程、授权体系。这一块成熟了以后，企业拓展能力就会比较强。
观点地产新媒体：假如说老一派更多是靠人来带，现在更多靠制度和流程？
孔健岷：不管是老一派还是新一派，关键看管理层有没有这个意识，现在很多老派的领导都管得很好。但是，未来十年的竞争可能更集中在这一块和产品方面，产品丰富了，拿地的空间会大，发展才会更快。
比如说，过去没有建造过商场，但是突然有一块地需要建造，那可能要经过一两年或三四年团队运作才能成熟。但要是商业方面的团队早点建立，那么很快就能把商场运作起来。现在合景在全国共有八个商场在运作，商业部门员工共有100多人，这些都是合景用了三年时间建立起来的。
合景前几年为什么会慢很多？其实一直是在布局，包括商业体系、酒店体系、标准化体系和管理体系等，这些基础打好了，各方面的人才都有了之后，再发力就很容易。
观点地产新媒体：这种发展思路是不是和您学理科有关？
孔健岷：我觉得风险意识要比较强，风险控制一定要把握好。改革开放以来，中国多少有钱人以前都很出名，但是现在都不行了，这是什么原因？就是做大了以后管理体系跟不上。
以前一批、两批什么首富的那些人都消失了，问题在哪里？不是个人的问题，而是企业管理层必须要意识到管理体系的问题。
企业要放量的时候就是最危险的时候，销售从一百亿变两百亿是危险的时候，两百亿变四百亿的时候更危险。但是如果能不断巩固基础，能不断完善体系就可以了。我觉得放量不难，难的是放量以后管理跟不跟得上。
所以，合景不断要求管理层定期检讨，因为管理这个能力，不是每个人都天生很厉害。此外，还要定期和一些同行互相交流管理方面的内容。
合作的坚持
观点地产新媒体：合景是非常愿意与别人合作的一家企业，合作的收获是什么？
孔健岷：每个企业能够生存发展肯定有各自的优点，第一，能够学到合作企业好的方面；第二，做生意一家赚不完，更需要形成一个共赢的局面。我们和合作方的关系都很好，大家互相理解，实现双赢，所以在市场合作方面我们比较积极。
与人合作首先要坦诚，这是最重要的；第二，合作双方一定要公开透明。
合作项目如果由对方来操作，我必须给予相当的信任，但信任的前提是一定要让我看到所有内容，比如一些关键节点，什么时候开工，什么时候卖楼，什么时候建造，什么时候交房，人力成本、造价成本、预算等，都必须公开透明，只要把这一点做到了，股东之间就不会有吵架的事情发生。为什么很多股东会出现大家不开心？就是不透明，没有预算，没有计划。
第二，开发项目之前规划已经全部定下来了，整个行政、人工、预算多少，共同审批确认，确认了团队必须按这个执行。
这样的话，在项目开工那天我们就知道会赚多少钱，还有什么好吵架的？下面全部执行就完了，大家建立一个授权体系，涉及到多少金额双方签名，没超过的就股东代表签名。
观点地产新媒体：您非常强调计划性和预算？
孔健岷：对，非常讲究。因为合作双方一定要说清楚，一定要公开透明，如果做到这一点，老板之间不会存在矛盾，而且双方很开心。这是为股东创造效益，合作双方在开始的时候一定要有计划性、预算性，要很明确，而且要公开透明。
观点地产新媒体：这是用西方化的管理来规避中国人性或者人治方面的问题？
孔健岷：合作的时候我不希望自己的团队有私心，因为首先要知道生意不是一单，对方觉得你的团队很好会给你更多生意，口碑非常重要，我宁愿自己吃点亏都不要让股东吃亏。
有私心肯定不行，根本不可能合作得好，而且企业的口碑会有问题。所以，在合作里面首先要求一定要公开透明，要对股东负责，特别是合作项目更重视，这个比独资项目还重要。
第二，宁愿在一些小问题上自己公司吃亏也不要让股东吃亏。吃亏别人是知道的，以后其他股东会很乐意和你合作，这一点是我们企业一直贯彻下来的。合作双方要有气度，因为一个小事去磨蹭完全没有必要。
合作双方一定要公平公正，无论大股东还是小股东。比如说我们合作的一些项目，我占大股，对方占小股，我都对小股东很公平。
观点地产新媒体：您认为现在的商业环境是不是更利于合作？还是说商业环境在恶化？
孔健岷：合作也分很多种方式，第一种方式，有些公司突然拿了一块地，因为投资金额大，一家持有发展可能会比较吃力，所以想找我们合作，双方各一半权益。如果两家不行就三家，像津南新城项目就是四家合作，那个项目地价80亿，平均下来20亿，可以摊薄风险。
第二种方式，有发展商觉得我们在产品控制力和成本控制力方面比较强，愿意找我们操盘。
第三种方式，如果是个没有品牌的发展商，资金方面很紧，这类发展商宁愿找一些好的发展商合作，他坐在那里分钱就可以了。他自己做可能做得不好亏掉，管理各方面控制不好也会亏损，要是找我合作，可以坐在那里分成。
无非就是这三种情况，这三种情况我也不是都喜欢，因为有些合作是合并不了报表的。所以，在合并报表方面我们希望是第三类，一些没品牌的开发商找我们，那么我们要求占大股来操盘。如果是同行，大家都差不多，就50%对50%，合作模式不同。
我对合作是开放的心态，但要求我的企业多少必须要自己控股，比如说最近拿的地块都是100%控股，除了北京和上海。
还有一些发展商找我们代建，我马上回绝，我很抗拒代建，因为我要利用好人才，而且做了代建会影响整个资源体系。我希望产品品质出来能够控制，代建这个东西我们绝对不会考虑。
观点地产新媒体：您日常在办公室看报表的时间多还是喜欢下工地？
孔健岷：我通常利用星期五和周末带我的管培生下工地，我每年都带几个管培生，我们每个管理层都要带。我的培养原则是不希望把他们放到下面去，很多大学生放到下面去有时候不好，因为大学生可以接触的平台和视野会不同。
第二，做得不好给师傅压的时候要有申诉渠道。我和管理层带的管培生，就算把他们放下去，有什么大家也可以沟通，通常带三年左右已经成为副总级别。
观点地产新媒体：三年带出来会把他们放到什么位置上？
孔健岷：放到区域和城市里面去。我去年带的一个现在已经是区域助理总经理了，因为他的平台不同，除了公司很机密的财务会议、人力资源会议不能参加之外，所有的业务会议他都可以参与，不用问我同意不同意，自己进来就可以。
他是在旁听，但站得高看得远，因为这牵扯到管理，牵扯到项目的定位，包括对这件事情的看法，包括收购合并等。
观点地产新媒体：这需要您很信任他们，不担心他们外泄会议内容之类吗？
孔健岷：如果不相信他就不会理他了。人是交心的，给他一个心，他也会交心给你。如果什么都不相信他，他怎么会把心交给你？
观点地产新媒体：这样管培生的流失率大吗？
孔健岷：我带的不大，基本上没有。
