进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。　　

　　观点地产网 杨晓敏 从香港到内地发展，美联也曾经历过不少波折，然而，在渐渐熟悉并把握住市场的方向后便慢慢巩固了其在内地的地位。

　　对于美联未来的发展，美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成表示，“如果我有100元的话，会将50元继续发展大城市，另50元就会发展小一点的城市”。

　　他认为，小城市更有利于美联的发展，在竞争力方面美联会较为强一点，以及在竞争对手的质量方面、效益方面以及成本方面都较为理想。

　　当然，企业的发展总离不开市场大环境的影响，政策的指向更是发展的指示灯。

　　在谈及当前调控政策对房地产市场产生的影响时，张锦成认为房产税对市场的影响是最大的。

　　张锦成的观点是，如果房产税税点按20%征收的话，很多之前低价买入的，就都会卖出去。特别对于二手市场的影响，在未来成交价会下跌，虽然目前还没有看到有下降的趋势，但是上升的力度就会停止了。

　　展望深圳下半年市场，张锦成表示，未来一手市场仍是主导深圳的住宅市场的。二手市场来说，维持一个正常的成交率。 楼价方面，未来下半年都会有5%到10%的升幅。

　　以下为观点地产新媒体对美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成先生2013博鳌房地产论坛采访实录：

　　观点地产新媒体：新一届政府对于房地产的调控，对市场有没有产生一定的影响？

　　张锦成：整体上说是有效的，如果政府没有在今年的第一季度推出这样的调整措施，相信过去这半年的时间里，热点城市的房地产价格升幅将会失控，也没有一个持续的发展，所以这些措施从整体上来说，在秩序方面以及房价的升幅方面都产生作用，虽然房价还在继续上升，但升幅没有预期那么大了。

　　观点地产新媒体：从各个城市房价数据来看，都说不断在上升。

　　张锦成：简单说，如果不出这些措施的话，房价将会比现在的上升幅度增加一倍。

　　观点地产新媒体：除了房价方面，其他方面有没有受到影响？

　　张锦成：在市民购买的秩序方面，会因为其他的限购、限外、限贷或者是限价的情况，让整体一二手市场的秩序会好一点。

　　观点地产新媒体：也就是说现在二手房市场没有那么好了？

　　张锦成：对。成交量方面大部分都是倾向于在一手市场为主，尤其是一些大的城市，现在的情况是一手房大部分都可以卖得很好。

　　有两个原因，一是一手房的贷款或者是其他的流程较为简单，最重要的是一般的开发商都会安排一手房按揭给客户，但在二手市场来说，选择性就较为低一点。二手业主方面要求的价钱都是高于市场，所以，现在一般的一手房大部分都是接近二手市场的价钱，甚至更低。通常一手房都在一些新的开发区，无论配套各方面都会比二手市场优胜。

　　另外，现在大陆楼房的质量，与在过去十年相比有一个很明显的改善和改变。在质量、配套设施或者是周围的环境方面都是现在在一手房的质量方面远超了二手房的质量，所以一般的买家都会倾向去买一手楼多一点。

　　观点地产新媒体：二手房购房者少了，美联会不会相应增加一些一手代理的业务？

　　张锦成：会的。三年前，美联一手市场份额占了两成左右，去年大概是四成左右，但是到今年上半年，一手房的成交量占我们成交的比例达到五成。有个别的城市甚至超过五成，例如说在成都、重庆、珠海，一手成交最高去到七成甚至八成。

　　观点地产新媒体：深圳一手房的成交情况如何，您认为均价在两万多是正常的吧？

　　张锦成：成交挺好的。因为一手房在深圳的关内地区，例如说在罗湖、南山等等这些地方，供应量不是很多，全部都是在关外，也就是说在龙岗、龙华或者是宝安这一带，虽然说关内和关外，但已经没有那个界限了。轨道交通已经连通了，所以在一手的供应，大部分集中在关外，受欢迎程度都非常高。我认为现在楼价平均价两万多元都是很容易接受的水平，如果在关内的物业方面，二手房一般都去到3万元的均价。因此很多买家宁愿远一点，去到龙岗去购买一手房。

　　观点地产新媒体：除了深圳关外市场比较受欢迎外，到惠州那边买房的人多不多？

　　张锦成：多。其实惠州本地人购买力就不是太大，但是因为它的价钱平均都是一万元多元，所以有很多深圳投资的物业各方面都倾向于买第二套房、第三套房就去那边，而且惠州的限购也不是那么严重。另外，惠州最近这半年以及一年内有一个新的购买力，就是香港人会过去买，数量占了成交量大概5%，由于香港楼市的措施局限等方面原因。

　　观点地产新媒体：香港人过去惠州买的是什么房呢？

　　张锦成：一般来说就是度假形式的。大概都是100万元左右的休闲的旅游地产为主。

　　观点地产新媒体：深圳应该会更受香港人的欢迎，是不是因为深圳都没有新盘推了，而且这两年都没有地卖了？

　　张锦成：对，深圳现在可以开发的土地已经越来越少，如果依照政府以前说的每个城市开发量不可以多过总面积5成左右，其实深圳已经去到48%，要再开发的土地的资源就绝对有限。所以形成到现在每个新盘一推出来，就很快卖完，受欢迎程度很好。

　　观点地产新媒体：深圳前海那一块地很多人都看好，您怎么看呢？

　　张锦成：前海的概念要去到数年后了。但是前海周边的房价确实在过去一年的升幅已经跑赢了罗湖、福田，已经反映了这个概念的趋势。在前海现在我们说的这个新开发区周边的新楼盘以及各方面的欢迎程度很高，例如招商的伍兹公寓，一般的成交价都去到五至六万元一平方米，物业的价格已经反映了前海的规则。