■王小妆
　　重庆至少有三种状况跟土地储备有关
　　1月23日，在重庆国资工作会上，黄奇帆重申了重庆土地储备的五个原则。中国经济时报记者之所以觉得这五个原则或许对兄弟省市有用，跟近十年来重庆的三种状况有关。
　　一是房价。这里要提到近八、九年一直炮轰高房价的经济学家易宪容，此君据说因此被“封杀”得够呛，但依然我行我素。近一两年，各地请他讲学、上课的渐渐多起来，俨然变成了一个空中飞人。在走过若干城市特别是2012年去过几次重庆以后，2013年元旦期间，他告诉中国经济时报：重庆应该是全国房价控制得最好的城市。黄奇帆听了这话不知作何感想？这位重庆市长多年来可是一直在讲一句话：让城市双职工家庭6到7年的收入能买一套房子应该是房地产市场调控的目标。
　　二是城市面貌日新月异。2007年，就有媒体说重庆是一个 “三个月换一版地图”的城市，言其发展之快。一个学建筑的女孩2012年到过重庆以后，跟她在央视《社会与法》当编导的妈妈鄢丽娜讲：重庆比香港还漂亮。记者没去过香港，不知道对错，但重庆十年来的城市面貌改善之快，重庆人应该是有切身感受的：2002年7月以前，修桥修路还要靠 “老板”投资，当时的重庆200多平方公里的主城有七桥一隧在收费，以至于有“半小时主城，10分钟收费”的说法。
　　有人说，分税制后地方政府依赖土地财政，重庆为什么一方面维持了较低的房价，一方面保持了快速的发展呢？而且这种现象持续了十年？这跟40万亩土地储备有关。
　　三、更是直接得益于土地储备，那就是从2010年开始推出的4000万平方米公租房，现在已经全部开工了，到2012年年底已经交付使用15万套左右，预计2015年将全部竣工。重庆能干成很多兄弟省市为难的这件事，并且能形成一笔价值几千亿的国有资产，直接得益于有土地储备。重庆为此动用大约3万亩的土地储备。
　　所以，黄奇帆的土地储备“秘方”应该是值得一探究竟的。
　　重庆为什么要搞土地储备？ 《第一财经日报》有报道，读者可以在网上看到。其实也可以想到：如果土地储备在房地产商手里，政府花钱搞了大量基础设施，带来的土地增值收益都让房地产商拿走了，这样的地方政府，一是财政紧张，想为老百姓多做点事不容易；二是，“囤积居奇”的道理，每个生意人都懂的，政府又缺少土地储备作为调控，房价调控难度可想而知。
　　城市发展了，土地总归要增值的，这笔钱要么落入房地产商腰包，要么变成政府为老百姓办事的钱。
　　所以说，上述这三种状况，都跟土地储备有关。有人说，重庆可能是中国除香港以外土地储备做得最成功的城市。
土地储备五原则
　　在2002年确立土地管理和土地储备游戏规则以前，重庆90％的土地都是协议转让，政府手里几乎没有储备土地，有时候，政府盖宿舍楼都要反过来朝房地产商买土地。
　　建立土地储备制度后，“一根管子进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”，政府把城市规划中的关键地块控制起来，由此形成了40多万亩土地储备。
　　这40多万亩土地怎么管？就是黄奇帆说到的五个原则：
　　其一，参照城市成长周期和国外、沿海地区的城市发展经验，重庆市政府大致约定这40万亩地分20年投入使用，每年用5％左右，也就是一年2万亩左右。 “不能托底棺材，把40万亩在你任期内5年花完，你倒是5年大发展，下一届政府怎么办？下下届政府又怎么办？ ”
　　其二，土地储备要为公益服务。在这40万亩土地储备中，大体上有50％用于公共服务，50％用于商业开发——出让的收入回过头来再用于公共事业。 “用于公益服务的时候，土地储备地当仁不让，挺身而出，大学城的2．3万亩，公租房的3万亩等，已经出让的20万亩里有10万亩是用到公共事业上了；同时，卖地也是应该的，不能叫所有储备地都变成公益用地，导致最后财政钱袋子、米缸子的作用丧失了也不行。 ”
　　其三，不改变市区两级分配比例。土地出让，不管市里卖还是区里卖，主城九区土地批租收入扣除成本后，市级和区里按55∶45分成。
　　其四，土地储备要把握“两个循环”。第一个循环是 “储地—融资—开发”，就是把公共用地和商业用地一级开发都要做出来，包括征地动迁、七通一平等；第二个循环是“出让—还贷—建设”，生地变成熟地出让后，会有一块溢价，这个溢价就拿来搞城市基础设施、公共设施和其他公共服务。 “储备公司不是靠储备地押给银行融资，融资以后就搞各种开发、建设，然后要还钱、要继续扩张，又拿一块新的储备地押，不断押，到后来就是‘老鼠会’——很多地方的平台债务出问题与此有关。重庆市政府、国资委对储备公司，这十年都全面考核，不仅考核储备地的管理，也考核一级开发，也考核出让金收支。 ”
　　其五，风险防范，按规划带项目批土地。“所有储备地不是打‘闷包’，把几十万亩地混在一起算账。要这么算，40万亩土地，每一亩地总有100万元增值就是4000亿元，每一亩地算200万元增值就是8000亿元。重庆政府从来没有这么算账，如果这么算，两个储备公司可以有几千亿元的资产，现在一个500多亿元，一个400多亿元，加总1000亿元左右资产、几百亿元的债——实际上是他们每年变现的土地形成的资产，储备的地不算资产。 ”
　　另外一个层面，每个“资产任务包”分灶吃饭，建立防火墙。 “重庆市政府对任何一个专项，某块地值多少钱有预评估，评估以后承担相应的项目，形成一个‘资产任务包’，每个包之间有防火墙、隔离墙，各算各的账。 ”
　　黄奇帆举了一个例子：江北嘴4平方公里，是城投公司的储备地，6000亩地，征地动迁——是个棚户区，征地动迁花掉100亿元，七通一平基建花30亿元，这130亿元，五年里背利息30亿元，整个160亿元。背了以后是不是债务巨大，令人恐怖？不。有4平方公里中央商务区的地6000亩，2000亩是公共用地，还有近4000亩高等级的商业用地，1000多万一亩地，所以这个3000多亩地卖了350亿元。扣除160亿元，还剩下180多亿元。交20多亿元的税，修大剧院、科技馆（都在江北嘴）又是20多亿元。上交100亿元修五座桥。大家知道，2005年到2009年，长江、嘉陵江上同时开工五座桥，就是长江二桥、菜园坝大桥、朝天门大桥、嘉华大桥，还有巴南鱼洞大桥，这五座桥早在上世纪九十年代，市政府就策划了，始终不开工，没钱，因为江北嘴这块地上交这100亿元，加上其他渠道解决20多亿元，五座桥130亿元的总投资就有着落了。还剩下30多亿元，那是资本金，说好用于启动下一个专项——广阳岛项目。
　　黄奇帆没有说到的两个背景，其实可以佐证土地储备的功效：一是江北嘴，当时的所在区政府以“影响发展”为由，拟从城投公司的储备地里 “挖”出一部分，以每亩100万元左右毛地转让，被黄拦住了；二是广阳岛有1万亩地——在黄奇帆眼里，广阳岛之于重庆，相当于纽约的长岛，当时的所在区政府，以15亿元左右转让给了大连的一个开发商，这个开发商说好用九年时间把三期工程做好，结果，四、五年只象征性投了一、两个亿，被黄收回了。