■本报记者 王松才

　　2012年的冬天，虽然全国迎来数十年不遇的寒冬，但房地产市场却呈现出暖冬行情，捷报频传。绝大多数房企提前完成年度目标，大房企在二三线城市土地市场频频出手，全国各地地王价格不断被刷新。十八大之后高层推出的城镇化新政成为地产暖冬的推进剂。

　　种种迹象显示，新型城镇化已成为中央政策主轴。十八大报告中七次提及城镇化，而十七大报道仅为两次；十八大报告将城镇化从局限“区域协调发展”一隅,上升至全面建成小康社会载体,上升至实现经济发展方式转变的重点，体现了城镇化在实现全面建成小康社会的实践中占据重要位置。新型城镇化已经上升到国家战略层面。

　　城镇化新政引来房地产业新机

　　相关数据显示，从2005年到2010年，我国13个国家级城市群的商品住宅销售额占全国地级以上城市的比例从79．92％增长到了80．84％，集中度进一步提高。在新型城镇化的带动下，原有的城市群加快转型升级，一批新兴城市群将加速崛起，如此将推动房地产业迅猛发展。中小城市能级提升，房地产业市场也将更加广阔。

　　伴随着中小城市的进一步崛起，集中爆发的存量需求与城镇化快速推进所引发的同步飙升的增量需求相叠加，房地产发展史上最大规模的“刚需”人群有望被唤醒，成为扩大房地产市场容量、推进中国房地产市场发展的主要因素。

　　中国指数研究院发布的 《未来十年（2011—2020）中国房地产市场趋势展望》报告显示，城镇化进程的推进为未来住宅市场提供广阔的发展空间，预计未来十年，我国住宅新增需求（包括保障房）约为157亿平方米，其中新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，旧房更新换代需求近60亿平方米。

　　这意味着，未来十年内，城镇化的推动将催生出庞大的刚性住房需求。在这种情况下，“文化旅游综合体”的载体平台文化旅游地产未来增值潜力将会何等客观已经不言而喻。因此，像“文化旅游综合体”这样以文化旅游作为产业核心的城镇化模式，一定会成为未来中国推动新型城镇化的重要趋势。

　　瑞信亚太区首席经济师陶冬认为，未来几年内地将重点拉动城镇化发展，城镇化未必能抬高内地一线城市楼价，随着人均收入增加，预计下轮楼价升势在受惠的城镇化地区之三线城市。

　　建银国际地产分析师边源表示，既然中央提出经济整体转型，这说明政府已经看到过去发展中出现的一些问题，而是次经济转型，主要还是依靠走城镇化建设的道路，其中房地产作为城镇化过程中重要的组成部分，不会再有更严厉的政策去加以抑制。

　　银河证券报告也指出，目前我国房地产占 GDP的比重只有5．56％，离发达国家约10％的份额还有很大距离。随着城镇化进程的推进，未来房地产业在GDP中的占比还有很大的提高空间。

　　城镇化的蓝海在三线城市

　　中国指数研究院发布的《2012年中国房地产市场总结与2013年展望》报告指出：2012年1月至11月，各类城市成交量均有所增长，其中二线、三线城市同比分别增长28．6％和15．3％。与历年同期相比，各类城市月均成交量均有所下降，其中一线城市与2009年同期相比降幅超过40％，二线城市下降11．7％，而三线城市基本与2009年持平，仅下降2．6％。

　　报告认为，以北京、上海、广州、深圳等为代表的一线城市，以杭州、武汉、西安、珠海等为代表的二线城市，房地产行业在经过十多年的发展之后，市场趋于成熟平稳，供求达到平衡，市场增长潜力有限。

　　此外，以昆明、福州、合肥、石家庄等省会城市及以嘉兴、绍兴、镇江等为代表的较发达主流三线城市房地产发展受新型城镇化政策影响，刚需剧烈释放，供不应求。

　　而以鄂尔多斯等为代表的房地产市场尚不具备发展潜力的大部分四线城市或遭过度开发，或缺乏发展潜力，市场供过于求，泡沫严重。

　　第一创业《2013年房地产投资策略：市场分化凸显结构性机会》指出：城镇化的重点显然是城镇化率低的区域和城市,人口的聚集和产业转移是关键性因素。未来受益城镇化的地区会在中西部二三线城市和一线城市周边的三线城市。

　　标杆房企决战三线城市

　　业内认为，2013年仍为刚需主导的需求市场。从近期房地产销售形势上看，消费者购房预期发生变化，部分改善性刚需积极入市买房已经在多个城市体现出来。下半年以来土地市场也逐步回暖，优势地产商已经在全国各地加速拿地，明年房地产投资增速值得期待。

　　中国房地产开发集团总裁孟晓苏认为，中国的城镇化有很大的潜力，我们现在的城镇化水平还只相当于100年前的美国、50年前的日本，中国未来几十年发展的最大潜力仍在于城镇化。2013年，中国楼市将迎来景气复苏。

　　花旗银行环球个人银行服务投资策略及研究部主管张敏华表示将看好内房股，预期内地楼市稳定，整体行业有望增长9％，而龙头内房股更有机会增长20％。同时，穆迪已将中国房地产业的展望从负面转为稳定，并预计销售情况和融资渠道的改善趋势会在2013年持续。

　　鉴于房地产业的发展前景和三线城市的潜力，在新型城镇化时代，标杆房企已经展开了二三线城市争夺战，其中表现比较显眼的如恒大、万科、招商、中海等企业，尽管早已涉足三线城市楼市，但这两年来不约而同地选择深耕三线城市，加速在三线城市的发展。

　　龙头房企万科从2012年4月首次在唐山耗资1．9亿元拿下两幅地块以来，截至同年8月份，万科在全国至少新增项目18个，总地价约为112亿元，大部分都集中在二三线市场。

　　作为一直深耕三线城市代表的恒大早就尝到了甜头，并在连年的调控中占尽先机，几乎每次都能出色完成销售目标。2012年，恒大累计销售额923．2亿元，完成全年800亿元销售计划115．4％，同比增长14．8％；销售面积1548．5万平方米，同比增26．9％，蝉联第一。

　　美银美林方面则鉴于恒大在二三线城市土地充足的储备，预计其于2013年将继续为城镇化的最大受惠者，预计该公司今年合约销售额将增20％，至1100亿元，维持公司 “买入”的评级并把目标价由 4港元调至 5．75港元。

　　招商地产也看到了三线城市的巨大潜力，其2012年前三季度共拿地97万平方米，规划建筑面积达到270万平方米，大部分集中在二三线，甚至四线城市。中海地产在 12月第一周就已经动用了近50亿元在国内4个城市拿下4幅地块。这些地块都是位于二线城市，包括苏州、杭州、南宁以及武汉。

　　对开发商来说，未来将是“得三线城市者得天下”。业内认为，随着步入新型城镇化时代，房地产业将步入“白银十年”，而标杆房企也在加紧争夺二三线城市市场。未来，能决定输赢的战场已经由重点一二线城市转向三线城市，谁能抢占三线城市，谁将赢得市场和未来。