■周雪松

　　10月30日，澳门“关于移转不动产的特别印花税”法案正式生效，外地人于澳门买楼需多缴10％印花税，且按揭成数比澳门本地人低10％。仅仅几天时间，香港、澳门特区政府都先后出台了 “限外令”，进一步打击炒楼。

　　港府在10月26日宣布，将物业的额外印花税提高至半年内转售征收20％，半年至1年征15％，1至3年征10％。除了强化额外印花税外，开征“买家印花税”，对所有住宅物业征收，税率划一为15％，“买家印花税”适用于香港永久性居民以外的任何人士或公司取得住宅物业，而部分交易，包括如涉及香港永久性居民及其非香港永久性居民的近亲，可以获得豁免。有分析认为，港澳政府此举在于严防热钱涌入，防范楼市泡沫。

　　而近来内地楼市则出现了令人担忧的迹象。有报道显示，曾经被视为投资天堂的内蒙古鄂尔多斯，接连被曝楼市崩盘，八九成项目停工，房价出现暴跌。

　　据媒体报道，鄂尔多斯过去单价卖到2万多元的房价遭遇腰斩，目前对外仅售单价1万元左右，房价最低单价已经跌破3000元。楼市泡沫破灭直接导致鄂尔多斯部分开发商资金链断裂，有的开发商只能贱卖豪车抵债，当地大量楼盘停工、拖欠民工工资、购房者血本无归，这可能还不是鄂尔多斯最惨烈的时候，业界预计，鄂尔多斯未来可能将出现大量烂尾楼。

　　目前，业界均在纷纷猜测，谁会成为第二个鄂尔多斯？而近段时间，贵阳将步鄂尔多斯楼市后尘的消息也炒得沸沸扬扬，楼市大有山雨欲来与风声鹤唳之感。

　　具体来看，无论是鄂尔多斯还是贵阳，导致楼市出现危机的根本原因都是热钱惹的祸。有数据显示，目前鄂尔多斯人均拥有住房三四套，按照当下的建设速度,再过两年市场上的商品房总套数将使人均住房拥有量达到10套以上。贵阳的情况也非常相似，根据不完全统计，贵阳超过50万平方米和超过20万平方米的在建楼盘均不下30个，这些楼盘预计总建筑规模也不下3000万平方米，规划居住人口接近100万人。而根据贵阳市2010年第六次人口普查的数据显示，全市常住人口中，居住在城镇的人口不到300万人。房子盖得太多，要怪只能怪当地政府和开发商，而楼市一旦崩盘，受到伤害最大的还是老百姓。

　　也许有人会问，为什么要盖那么多房子，难道当地政府和开发商都是傻子吗？其实不能完全这样看，还以贵阳为例，加上流动人口，贵阳常住人口不足500万，而可售商品房的潜在供应量则高达3490万平方米，这意味着供应与需求存在巨大偏差。之所以至此，还是与当地政府和开发商过于乐观有关。据了解，贵阳市60％的购房者均为非本地居民，正是外来需求表面上的强劲，使得当地政府和开发商都忽略了市场风险。

　　当房地产市场热火朝天，房价不断上涨之时，购房者害怕房价不停地上涨，迫不及待地都想出手买房，城市化的快速推进，热钱大量涌入房地产市场，则进一步助涨了这种楼市虚火，一朝房价停止上涨或者掉头向下，问题必然会暴露无遗。

　　之所以说楼市存在虚火，是因为购房者并非都是心甘情愿买房，很大一部分完全是被城市化、热钱所裹挟，也有恐慌性甚至豪赌的心理在里边。我国很多地方推行的城市化是强制性的城市化，不管老百姓愿不愿意，该强拆的强拆，不该强拆的也强拆，有政府支持大力推动城市化，房价不断上涨，开发商自然不担心需求。同时，热钱看到房地产赚钱，蜂拥进入这一领域，这些年，各行各业的资金都在滚滚涌入房地产市场，这在一定程度上反过来推动着地方政府和开发商制造更大的泡沫。

　　有观点认为，贵阳可能会成为继鄂尔多斯、温州之后的第三个楼市崩盘市场。对此，现在还很难断言，不过，由于上述原因，如果有关部门不及时采取必要的调控措施，“鄂尔多斯第二”一定会出现，只是不一定是贵阳而已。

　　现在的问题是，如何防止第二、第三个鄂尔多斯出现，使楼市在泡沫破灭之前实现软着陆。从大陆的情况来看，效仿港澳推行限外令很难，因为港澳是弹丸之地，有内地不可复制的特殊性，而大陆如果在目前限购令的基础上再推行类似港澳的限外令，则可能加剧和加速楼市崩盘。

　　再说目前各个地方政府均指望房地产支撑地方经济，推行限外令，没有外地人来买房，买房人减少，开放商也不敢拿地，没有土地出让金等房地产税费收入，无异于自寻绝路，看来，政府要防止这一轮楼市泡沫破灭，还得另想办法，可能只剩下深入改革这条唯一的出路。