■本报记者 赵卫民
　　近日，深圳海上田园旅游项目将 “破产”的消息对旅游地产而言如当头棒喝。
　　而雅居乐（03383．HK）披露的前三季销售数据如秋天的落叶提醒旅游地产寒流降至。
　　此前，由于旅游地产项目回报周期较长、基础设施配套暂不完善等因素，新华联投资旅游地产的议案便遭致部分董事的反对。
　　旅游地产大跃进危机已经显现。
旅游地产如一地鸡毛
　　旅游地产漫山遍野，如一地鸡毛。某私募人士对本报记者说。
　　近年来，旅游地产格外热闹，从长白山到海南椰岛，从渤海湾到珠三角，从东部沿海到西部山川，随处可见开发商以旅游地产之名跑马圈地的热闹景象。
　　万达集团牵头，总投资额230亿元、占地18．34平方公里的“长白山国际旅游度假区”的地产项目2010年5月17日落户只有30余万人口的抚松县至今令人咋舌。除此之外，万达集团还雄心勃勃地在大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山等地开发旅游地产项目，斥资总额1700亿元。
　　在不足4万平方公里的海南岛上，上演着二十多年前的房产盛况。
　　云南旅游地产更是达到狂热的境地——从丽江、大理、腾冲、普洱的漫长旅游资源带上，动辄圈地几千亩甚至几十平方公里、投资数百亿元的旅游地产项目星罗棋布。网易房产根据公开资料粗略统计，仅在偏远的云南西双版纳，旅游地产投资总额就已经超过1500亿元。广东省惠东县的巽寮湾，又一个各大房企的“必争之地”。短短三四年间，吸引了碧桂园、华润、万科、中航、富力、世茂、合正、合生创展、莱蒙等一线品牌房企云集于此，开发量雄冠国内其他区域。
　　从住宅到商业，如今旅游地产正取代城市综合体成为下一轮投资热点。
　　数据显示，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元人民币。据旅游财富网统计，2012年今年1—4月，全国房地产投资总规模为1．58万亿元，旅游地产占了其中近1／5，预计全年旅游地产计划投资总额将超万亿元。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，旅游经济和地产资本的双重驱动是旅游地产蓬勃发展的主要原因。
　　“房企进入旅游地产，可以借助旅游市场巨大的增长空间为其可持续发展开辟一条新的路径。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉此前对本报记者表示，随着国内收入水平和居住理念的不断提高，居住休闲化、生态化已成为国际上城市人居发展的主流趋势，生态人居与休闲人居也成为中国城市地产开发的新热点。
旅游地产的刚需有限
　　据雅居乐（03383．HK）近日发布的业绩报告显示，其在今年前三季度仅完成全年销售目标的58％，与预期的75％差距甚远。
　　有分析指出，雅居乐主要受困于海南旅游地产项目市场。
　　自从2007年涉足旅游地产并成功打造海南清水湾之后，旅游地产便被奉为盈利法宝，频频发力旅游地产市场，雅居乐将自己项目的重点布局在了海南、云南，广东等地，不过现在风险已经逐步显现出来。
　　雅居乐一直冀望能以海南的旅游地产板块作为增强竞争力的突破口，但该板块却让雅居乐前三季度的业绩受阻。
　　招银国际的一份研报中指出：雅居乐高度依赖广东和海南市场，其在广东和海南的土地储备分别占其总土地储备的51％、26％。广东和海南房地产市场的任何不利发展都会对公司的状况造成较显著影响。同时，由于旅游地产的客户群体主要是投资和投机需求，这让其在本轮以打压投资投机需求为主要目标的调控中尽失先机。
　　美银美林在报告中就对雅居乐的旅游地产项目表示担忧，称其大举进军旅游地产而忽略刚需的做法，不会为公司带来更高估值。
　　广东决策研究院旅游产业研究中心副主任劳毅波就不认为旅游地产能持续火热。“如果只是地产商卖那些有山有水郊区的房子的话，旅游地产的受众实在有限。对消费者来说，它可能就是‘小三’或者‘小四’了，买旅游地产，对消费者来说，大多是一种投资理财的方式，但是这类人群毕竟占少数。”劳毅波说。
旅游地产，开发商只做地产而非做旅游
　　这与开发商只做地产不做旅游息息相关。
　　据悉，华东启东、广东惠东两大项目虽号称旅游地产，但主要还是售卖住宅。6月14日，被誉为“景洪城的眼睛”的白象湖更被踢爆，开发商在报经相关部门批准后，先后将湖区北面的70余亩土地改变用途，开发了白象花园一期、二期商品房出售。昔日的游乐场变成了开发商的售楼处。
　　阳光100集团常务副总裁范小冲认为，目前在我国，达到专业化水准的旅游地产开发商很少，大部分房企是借“上马”旅游地产项目之名去“圈资源”。
　　中国旅游研究院院长戴斌曾表示，旅游地产的迅猛发展的确存在开发商只做地产而非做旅游的隐忧。
　　全经联研究院副院长陈宝存则明确指出，部分开发商的投机心理炒热了旅游地产，使得旅游地产成为开发商和机构投资者“圈地圈钱”的工具。
　　成都地建置业营销总监董卫昌发表评论称，开发商发展旅游地产的初衷，无非是通过旅游项目便于更优惠的价格获取土地，并通过旅游这个“羊头”顺理成章地卖房子，通过卖房子来实现盈利。事实上，大多数旅游地产项目体量都比较大，从拿地开始就存在着若干风险，不少项目因为土地问题受到质疑，一度陷入僵局甚至走入死局。不管是做古镇旅游、主题公园，还是做生态旅游，都想以较低的代价获取土地。
　　“地产商是地主，不是什么救世主。”劳毅波说。
　　2012年2月16日，央行和发改委等七部委联合发文指出：支持合格旅游企业上市，但对于借旅游项目变相开发的房企将予以严查。
地方利益的旅游地产冲动
　　中央的规定同样难以压抑地方的利益冲动。
　　地方政府“土地财政”在城区建商品房方面受阻后，就向不受政策调控、甚至得到政策鼓励城市综合体、旅游综合体或旅游区去开辟新财源、创造“政绩”；房地产商也转向从城市综合体、旅游综合体和旅游区去拿地、开辟新财路。原北京第二外国语学院旅游科学研究所所长、旅游地产专家王兴斌教授如是提醒旅游地产的狂热。
　　从目前公布的各省区直辖市“十二五”旅游发展规划看，除少数省市外，旅游人数和收入增长率大多数都定在年增15％至20％之间，有的甚至在20％以上，远远超出全国平均增长指标。在投资增长型发展模式下，高增长指标必然会导致高投资指标。有的省提出“十二五”期间建设5亿元以上重大旅游项目200个以上，完成旅游项目建设投资3000亿元以上。其中虽然并非都是旅游房地产项目，但大多与它有关。
　　在地方政府的“支持”下，企业拿地成本低得难以想像。而开发商更关注以开发旅游的名义而带来土地增值，实现周边商业地产和住宅的高回报，旅游项目正在被房地产“绑架”。
　　“长白山国际旅游度假区”项目典型地说明了这一问题。
　　有媒体指出，该项目的土地出让情形，存在为了规避前述规定而进行“化整为零”的嫌疑，但即使分割成如此多块土地，仍有部分商品住宅用地的宗地出让面积超出了上限。2010年5月17日由抚松县人民政府批准并订立出让合同的 “长白山国际旅游度假区南区B1－1地块住宅用地”，单幅土地出让面积达到32．4公顷，远远超出了“商品住宅用地的宗地出让面积，小城市（镇）不超过7公顷”的上限。在2010年5月17日这一天，抚松县政府批准签订出让合同的13块住宅用地的总面积达到了144公顷，约2160亩，而2005年至2009年抚松县平均年度实际住房供地量才17．59公顷。
　　这些土地以约10万—20万元／亩的价格陆续被以万达和泛海集团为主要股东的长白山国际旅游度假区开发有限公司一家独享。
　　一位曾到抚松县考察的开发商透露，考虑到政府还可以通过各种途径变相返还土地款，长白山国际旅游度假区开发有限公司拿地的成本“相当诱人”。
　　万达到来之前，抚松县一直试图吸引外地企业来此开发，以带动这个长期依赖自然资源的县城的发展。
　　另据第一财经整理的一份“西双版纳圈地表”，目前在西双版纳投资的企业包括中国平安、保利集团、云南城投、世纪金源、华侨城等，开发项目达到12个，其中单体投资超过100亿元的有7个，总投资规模超过1300亿元。今年6月初央视曾报道，目前景洪在售的房地产项目有300多个。在北京，目前处于主要销售期的项目也就350个左右。
　　广东省社会科学院旅游研究所总规划师陈南江说，房地产利润太高，投资商的投资偏重于地产，对旅游方面的投资积极性不高。加上政府重视和鼓励旅游业，企业“借旅游之名圈地”自然出现。
　　更有甚者，违规高尔夫球场随处可见，环境破坏屡屡发生。就在广东惠州，五矿建设（HK．00230）斥资60亿元为了克隆有“世界最美村庄”之称的奥地利哈斯塔特村，挖山劈林建房引发当地生态环境遭到严重破坏；雅居乐开发白鹭湖项目就因为违法建设高尔夫、违规用地、违规建造独栋别墅而被政府部门处罚。
　　今年4月，国家旅游局发出警告，在已审批的12个国家旅游度假区中，出现了以房地产项目为重点的畸形发展模式，要警惕房地产“绑架”旅游的现象。
　　在中房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云看来，开发商借旅游地产拿地并非不可，但开发商和消费者都需明确旅游地产项目和普通住宅项目在土地使用性质上不同，住房使用年限也不同，开发商的建设需符合国家和当地政府的规划和要求。
开发商的压力的困境
　　旅游地产规模大、投资大、回报周期长，企业需要有成熟的运营模式。
　　但目前中国的开发商们还很欠缺。
　　首先是缺钱。
　　投中集团分析师万格指出，投资旅游地产虽后期收益丰厚，然而，其初始投资额度高、项目培育期长、后续物业管理成本不可忽视，且需要持续流动资金补充，对于计划长期持有而非转售的旅游地产投资者而言，资金和专业运作能力方面的挑战较大。
　　阳光城（000671）拟在福建省龙岩市开发龙岩“花漾江山”旅游综合体项目，项目总规模约6500亩，其中建设用地约2500亩。业界预计，投资的下限达35亿元。但是，一季度阳光城的货币资金仅7．79亿元，并有即将到期的各类债务20多亿元。
　　中房信分析师薛建雄认为，只要拍得部分土地，然后出资1亿元或者几千万元开发酒店及公寓，再将公寓卖掉，用卖公寓的钱滚动开发，最后完成35亿元的投资。他介绍说，“这正是目前旅游地产的主要开发模式。”
　　更重要的是缺模式。
　　现在的旅游度假产品与城市没有什么区别，多是以国家旅游区做以居住为主体的方式。今典集团董事长张宝全认为这种现象值得反思。
　　他认为，中国的很多地产商从传统地产向度假旅游或者商业地产转型的过程中，其实是一种内在本质的营造。做度假旅游、做商业地产，定位、资源和运营方式上这些问题都必须首先解决。
　　较早介入国内旅游地产的华侨城，其主题公园景区＋地产的模式，已成功在多个城市复制。但即便如此，与环球影城及迪士尼乐园相比，这种模式仍有很大差距。据悉，日本环球影城一个主题公园，占地50多万平方米，年接待量可达800万人，收入55亿元，门票收入只占50％，重游率可达70％。而同等面积的北京欢乐谷，作为国内一线品牌年接待量也只能达到300多万人次，4个多亿的年收入，门票收入占总比超过80％，重游率仅20％。
前事不忘后事之师
　　旅游地产泛滥的后遗症已经显现。
　　有报道称，以国内旅游地产发展最快的海南为例，据统计，在海景房最集中的三亚湾等地，小区内的常住率大多在20％左右。高峰时仅为40％—60％。三亚五个片区平均闲置率为84．75％，大东海和海坡片区的闲置率分别为94．26％和96．26％；即使在旅游度假旺季的春节期间，平均闲置率也达62．99％，海坡片区更是高达87．25％。
　　以沈阳荷兰村为代表的旅游地产就是典型的“烂尾”案例。
　　而经历长达11年挣扎、由政府推动的大型旅游项目、深圳海上田园旅游项目“发展旅游项目不成功，只能依赖房地产”。
　　王兴斌说，局部地区、若干旅游业态确实存在贪大求快、急于求成现象，旅游项目建设超越市场现实需求，也超越地区经济实力支撑能力，存在过热现象，发展下去可能会出现泡沫。上世纪九十年代初主题公园热、国家旅游度假区热、九十年代末海南房地产泡沫历史教训，似乎已被遗忘。