“产业、城市、环境和人四位一体，搭建产业升级平台、完善城市功能”，这就是东莞“三旧”改造要达到的目标。
　　然而，以制造业起家的东莞在过去几年的“三旧”改造中，其产业指导方向一直模糊，以至东莞的城市转型一度陷入误区，“三旧”改造也因此陷入了9成报批项目集中在房地产领域的尴尬局面。
　　这显然不利于东莞的下一步发展。从定位上讲，“三旧”改造可算是广东省现代城市革新的发力点。对东莞来说，有望为其解决过去30年城市无序发展的历史遗留问题，亦是实现城市和产业更新的新引擎。东莞“三旧”改造的每一个新进展，都是社会关注的焦点。
　　为此，东莞于今年9月1日实施的《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见》(下称《意见》)，首次在“三旧”改造中引入了“工业地产”理念，鼓励和推动旧厂房的转型升级。这意味着东莞在“三旧”改造上终于找到了属于自己的方向，摸索出了自己独特的“三旧”改造模式。
　　“新规鼓励多开发工业地产，整合改造旧厂房用地，发展传统优势产业、制造业、高新技术产业和生产性服务业项目(以下简称‘产业类项目’)，改变东莞过去30年来的粗放发展模式，以产业发展带动城市转型升级。”东莞市“三旧”改造领导小组办公室综合协调组组长张映强在接受采访时表示。
　　盘活工业地产早前，东莞的“三旧”改造并没有太强的产业指导目标，最终有高达9成的“三旧”改造做的是房地产，由此导致东莞“三旧”改造推进不畅、缓慢，规划部门为此大为头疼。
　　缺乏产业指导的城市转型显然面临瓶颈，这也是《意见》出台的根本所在。
　　《意见》明确提出了“三规融合”的意见，以强化城市规划的引领作用，即将城市规划、产业规划和土地利用总体规划有机结合，划定各镇街改造的核心区、产业聚集区、产业结构转型升级区，有利地推动“三旧”改造进程。
　　而此次成为各界焦点的，是东莞首度引入的“工业地产”概念。
　　《意见》重点强调“三旧”改造要“优二强二”，即发展产业类项目，包括传统优势产业、先进制造业、高新技术产业和生产性服务业项目；采取融入工业地产的理念，在拆除和建设阶段分别进行补助；鼓励和推动旧厂房的转型升级等。
　　“毕竟东莞以制造业享誉世界，工业对东莞经济和产业的支撑作用才是最主要的。”张映强如是解释。
　　作为制造业大市，工业经济发达、镇域经济繁荣，是东莞非常鲜明的城市特色。但同时，大量制造业人口涌入东莞，加上劳动力密集、成本低等特点，导致东莞城镇建设面貌不佳，镇街公共服务资源处于散乱布局状态。而更深层次的问题在于，工业化进程的快速推进令东莞土地开发强度偏高，大量旧厂房和物业占据了土地资源。“工业地产”的理念正好对上述伤疤进行修复。
　　升级产业不过，虽然“三旧”改造的导向已十分明确，但支撑工业地产的东莞产业规划并未出台，讨论多年的区划调整也未明朗，因此不少业内人士质疑，如果“三旧”改造还是在独立的地块上做文章，开发会过于分散，并可能导致重复浪费，无法形成集群效应，重走30年前的老路。
　　东莞市的相关高层也曾表示，要明确各产业集聚区的发展定位和主导产业，使彼此之间各有特色、优势互补，防止产业同构和恶性竞争。各镇街、园区引进项目要各有分工，从自身的主导产业出发，论证项目。
　　事实上，东莞“三旧”改造的产业定位模糊曾在相当长的一段时间里影响着东莞的发展，一窝蜂似的上马房地产项目，便是对产业指导定位模糊的一个强有力的证明。
　　但目前，这种现状或许很快将得到改变，无论是企业还是政府，都清楚地看到了“三旧”改造中的这一问题。
　　张映强也透露，东莞相关部门制定的产业规划今年年底就将完成，等东莞的产业规划等出台后，“三旧”改造的专项规划将会同城市规划、产业规划和土地利用总体规划有更好的融合。
　　中山大学岭南学院财政税务系主任林江认为，《意见》对制造业和产业项目的扶持力度更大，补贴增多，无疑是很大的突破。
　　“但是，政府还应该把步子迈得更大一点，考虑得更长远，应该鼓励土地入股，以及应鼓励村集体推动企业的转型升级，形成良性循环。”林江认为，“三旧”改造的新理念有利于引入创新型企业和大企业，有助于村民就业和引入外来人才，对于村集体经济有很大的促进作用，但是目前很多细则还没出来，东莞的相关政府部门也需要统筹考虑，怎样为东莞的“三旧”改造提供更多的细节支撑。
　　另有一位不愿具名的专业人士认为，东莞的“三旧”改造引入工业地产的概念，是对工业化时期快速形成的、以旧厂房为主的旧工业文明的价值进行重新发掘和利用，工业用地的改造就是要有以制造业为核心的产业发展。
　　“但要解决工业化进程中遗留下来的问题，以及释放大量旧厂房和物业上的土地资源，仍需一个相当漫长的过程。”该位不愿具名专业人士表示，这需要一系列透明、规范的配套政策、法规进行支持，其中对改造流程的规范、拆迁费用的发放及补偿，对相关风险的评估等，都需要有一个明确、清晰的标准来指引企业参与。