白鹅潭：重觅远去的辉煌30年前，市场化、工业化的浪潮催生了现代城市；30年后，这些城市在取得一定经济成就与发展成果的同时，问题也在逐一显现：经济活力渐失、都市机能退化、污染严重、人们幸福感不强，进而拖累了城市整体竞争力……城市需要被重塑。
　　与此同时，回到市中心的集约发展规划理念，以及对于城市文化认同的风潮，则对老市区的发展产生了召唤。
　　正是日益迫切的压力与发展召唤，广东省下发了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，在省内掀起了一场城市更新运动。
　　“三旧”改造的目的与意义正谋合上述压力与发展召唤，在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，旨在拓展广东省建设空间、保障发展用地，推进节约集约用地，以及改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，从而建设宜居的现代城市，实现广东省新型城市化的蓝图。
　　自本期开始，本报将通过关注广州白鹅潭经济圈、深圳、东莞、佛山等城市的“三旧”改造，来关注那些城市的更新与发展。
　　■中国房地产报记者曾冬梅李楠广州报道
　　西邻佛山，地处广州市荔湾区珠江三条航道交汇处的白鹅潭曾凭借“海上丝绸之路”和十三行影响了世界，并孕育了广州最初的工业、航运文明。建国后，工业化进程在此导入，广船、广钢等重工业的建立更极大地带动了该地区的发展。
　　然而，伴随着近年来城市中心东移以及经济载体的转变，白鹅潭经济圈的辉煌逐渐远去，留下的却是工业化时代的隐疾——旧城、旧村、旧厂房混杂相生，环境污染严重，社会治安混乱……白鹅潭经济圈在低效的发展中渐失活力。
　　为落实广州“国家中心城市”新定位、建设“首善之区宜居城市”示范区的要求，以及《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，重振白鹅潭经济圈被提上政府议事日程。2011年11月5日，《白鹅潭地区控制性详细规划》（以下简称《白鹅潭规划》）获得全面通过。
　　按照《白鹅潭规划》构想：位于广佛同城化中央地区的白鹅潭经济圈要充分发挥其辐射带动作用，进一步推进珠三角区域经济一体化，使之成为连接广佛城际空间的接口、联动广佛产业发展的纽带、联系广佛城际交通的枢纽、跨境生态一体化的示范区。同时，随着“中调西联”战略的实施和“广佛同城化”渐入佳境，这片拥有35平方公里土地的白鹅潭经济圈也被定位为了“广佛之心”。
　　沉寂多年的白鹅潭经济圈终于要追赶发力了。
　　然而，按照白鹅潭经济圈长期的发展来看，这个踽踽独行的“老大哥”所面临的问题依然很多：因历史遗留问题而冻结的土地资源的盘活困境，千亿资金的筹集难题，600米高钻石大厦的争议等等；更为棘手的是，经过10年的培育，佛山的千灯湖区域已迅速崛起，成为“广佛同城化”的新中心，短时间内更令其难以企及。
　　业内担心，在土地问题与资金困境面前，在利益与政绩纠结的背后，白鹅潭经济圈“广佛之心”的定位最后有可能沦为一个地理的概念。
　　不管前路如何，白鹅潭经济圈的求新发展已在路上。
　　经济推手9月的广州暑热难当，唯有掠过树荫的江风能带来一丝凉意。从白鹅潭广场的码头向外看，珠江三段河道交汇的壮丽景观尽收眼底。江的北岸矗立着颇具现代化气息的白天鹅宾馆，东岸的海珠区是交相辉映的江景豪宅与旧厂房，南岸的原芳村区则散发着旧工业化时期的冷清气息。
　　“荔湾、芳村并区后一直在找一个抓手，希望把经济建设往前推一步，但荔湾区是老城区，芳村是旧工业区，基本建设都完成了，投资率极低，经济发展不活跃。在此情况下，拉动经济增长的重任便落在了白鹅潭经济圈内。”中山大学教授、国家注册城市规划师袁奇峰指出。
　　从今年上半年广州各区域的经济增长情况来看，荔湾区也已显迟暮态势。
　　数据显示，今年上半年，在广州的十区二市中，南沙区以13%的GDP（地区生产总值）增幅排名第一，荔湾区、从化则以5.5%的增幅双双垫底。以GDP总量论，天河区和越秀区仍稳居龙头老大的位置，均实现了过千亿元的生产总值；而荔湾区上半年仅实现了324.48亿元的生产总值，距其提出的2015年GDP破千亿元的目标差距甚远。
　　在工业方面，今年上半年，广州实现规模以上工业总产值7004.68亿元，同比增长7%。其中荔湾区增长-6%，是唯的一负增长区。
　　为改变这一现状，广州市荔湾区把宝押在了白鹅潭经济圈内。荔湾区委书记刘悦伦曾表示，提升荔湾区的魅力，要通过白鹅潭经济圈的打造实现。“荔湾区的真正核心竞争力是在白鹅潭经济圈，‘白鹅潭’这几个字，一个字值一万两黄金。”按照《白鹅潭规划》，白鹅潭经济圈规划范围35平方公里，北至大坦沙尾，南至环翠路与环城高速公路，东到工业大道中和工业大道南，西至芳村大道北和花地河。主要以荔湾三江汇聚的白鹅潭为中心向外辐射。
　　作为广州市打造国际门户城市的重点建设项目，白鹅潭经济圈将以现代商务和总部经济为主导，集现代商贸、休闲旅游、创意产业、高级商住以及餐饮服务于一体，建设成特色明显、交通便利、环境优美、带动辐射功能强大的现代高级综合滨水经济区，与珠江新城遥相呼应，成为广州又一个国际性中央商务区（CBD）。
　　“十二五”期间，白鹅潭经济圈的总体任务目标是GDP年均增长15%左右，预计2015年可达557.45亿元，人均生产总值在“十一五”基础上实现翻番。
　　“2011年到2013年是白鹅潭经济圈的快速启动期，荔湾区将以立白大厦的动工为契机，全面推进战略性基础设施、战略性主导产业、战略性发展平台实现重大突破，至2015年，要基本形成与广佛都市圈核心区地位相匹配的新荔湾面貌，成为广州西部城市经济核心区，广州城市的新‘名片’。”荔湾区长唐航浩表示。
　　理想与现实的差距孕育了广州最初工业、航运文明的白鹅潭经济圈的新生计划在带给当地政府与人们雀跃心情的同时，一系列的难题也摆在了眼前。
　　AECOM，这一多年研究、规划国内外城市发展与更新的国际城市规划与建筑设计公司受到广州荔湾区相邀，为白鹅潭经济圈的发展再次细化实施方案与精准定位时，也发现了那些棘手的问题。
　　首先，白鹅潭经济圈内的旧城、旧村、旧厂混杂而生，土地权属复杂，在总用地中，工业用地占到了17%，旧厂数量众多，且诸多工厂的行政级别高于区级政府，整合较难；旧城沿着江岸不规矩地分布着，又常位于路网的关键位置；城中村用地也占到了11%，且分布零散。
　　其次，原住民就近安置难度高，控制性详细规划规定可供纯居住安置面积280万平方米,安置需求量约277万平方米。其中国有土地住户约165万平方米，村集体合法股民112万平方米。若均就近安置，则白鹅潭经济圈已失去战略发展的意义。
　　第三，开发资金需求量大，财政难以为继。AECOM发现，如果采用全额补偿的方式，政府总投入会超过500亿元。然而，2009年荔湾区政府财政仅为27亿元，差距较大。
　　同时，在城市“三旧”改造中，“三旧法令”与路网冲突较大。以旧厂改造为例，原有土地因受到高密度路网切割，土地利用效率下降严重。
　　更为重要的是，白鹅潭经济圈正受到来自周边城市的挤压与竞争，其东面的珠江新城已是广州的主力开发区，地区配套已逐渐成形；西南的佛山千灯湖区域是省级开发区，地方财政支持具先发优势；北面是空港新城，因靠近新白云机场，区位良好，权属单纯，开发快速；南部还有南站新城。这些区域都可能收紧区域经济的资源，以及拦截资源外散。
　　“以前我们曾经建议，芳村和南海桂城联合起来打造一个广佛同城实验区，把千灯湖和白鹅潭整合成广佛中心，构筑广佛双心，但这个方案被广州市政府否决了，他们认为广佛之间最好保持一个绿化隔离带。”袁奇峰说，然而，经过10年的培育，佛山的千灯湖区域已迅速崛起成为了广佛的新中心，市场资源已经耗散，在白鹅潭经济圈再打造一个城市副中心的几率已经很低。
　　广州社科院研究员彭澎也指出，目前的“广佛之心”白鹅潭经济圈更多的还是在地理层面上的一个认可，也是广州或荔湾区一厢情愿的设想，并没有得到佛山方面的认可。
　　定位、转型之辩在传统的开发模式下，荔湾区政府无法支持过于庞大的投资需求以及解决那些困难重重的问题，但如何在推进过程中将这个以生活为导向的充满人性化尺度和高密度路网的理想规划变为现实？
　　AECOM提出了“在老荔湾,发现新广州人”的口号，进一步提出了清晰的形象定位：白鹅潭经济圈重点发展商贸金融，打造智慧高地、活力门户、创意引擎以及幸福城市四大功能板块。
　　另外，白鹅潭经济圈地处珠江新城中央商务区与千灯湖商务休闲区的中央核心位置，凭借便利的交通以及未来国际商业中心的地位，将有机会成为3个经济圈的中心枢纽，并实现优质资源共享，成为缝合广州和佛山城际空间的接口、产业联动发展的纽带。
　　“即使白鹅潭的发展定位高，导入的经济活动有创意并符合时代所需，但若没有良好的开发模式与推动机制去推动土地开发，维持项目经济平衡，那么所有的概念也仅仅是概念。”AECOM资深经济师、助理董事康本裕说。
　　为了推动整个区域的开发，AECOM通过构建一套包括土地权属、地块策略意义、旧村改造提报进度等指标，针对不同的板块，给予了包括政府统一收储、鼓励三旧改造、引导开发商合作等模式，推动白鹅潭经济圈发展。
　　针对产权交叠、拆迁安置困难、区政府无法负担过于庞大的整体投资等问题，AECOM制订了滚动开发的方案：一是在尊重高密度路网的规划理念下，从安置量较小的旧厂开始做起，优先清理可供现地安置的用地以及初期融资地块，再陆续盘活围绕旧厂周边的土地，并整合成完整的地块统一出让，拉高价值；二是由地标性地块带动发展，回收资本后再进一步巩固拓展。
　　对于区政府资金有限问题，AECOM建议区政府要争取特殊政策支持，如市政府的80%、区政府20%的利润分成比例与结算方式要改变，区政府留下更多的流动资金。AECOM区域经济战略发展总监、资深助理董事普军说：“投资和政策都是亟待解决的问题。这个创新的开发模式需要广州市政府的投入和特殊政策支持，以保障白鹅潭经济圈的定位与发展，并充分发挥政府资源对市场资金的杠杆效应。一旦滚动开发成功，白鹅潭将成为区域‘三旧’改造和城市更新的一个典范。”