| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2012年09月03日 14:54 |
作者： |
曾倩文 |
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■本报记者曾倩文上海报道
正面临财政困局的杭州，一天卖出了7宗土地，一次性获得出让金54.38亿元。这也是杭州主城区近3年来的单日供地数量最高纪录。
8月27日，杭州市国土资源局公开出让7宗土地，总体量达80万平方米。这7宗土地分别是：16号滨江区奥体单元住宅用地、17号江干科技园普福区住宅用地、18和19号城北祥符单元姊妹住宅用地、20号澎埠商业用地、21号上塘商业用地和22号之江度假村商业用地。
经过约一个半小时的竞价，最终3宗商业用地和2宗住宅用地均以底价成交，18和19号城北祥符单元姊妹住宅用地分别以14%和15.2%的低溢价率成交。
数据显示，2012年1~7月，杭州主城区土地出让总收入为80.17亿元，同比减少31.77%，成交总额、成交宗数和成交面积均创近5年来的新低。截至8月27日，杭州8月份成交的5宗住宅用地的平均起拍价已回到2009年上半年的低点。
“此次土地拍卖属于理性成交，显示土地市场开始筑底解冻，但离整体升温还有不小的差距。目前杭州已进入推地高峰期。迫于财政收入的压力，下半年杭州很有可能采取以价换量的方式加速卖地。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东指出，按照计划，下半年杭州将推地98宗、5202亩，总量约为2012年上半年实际成交量的10倍。
适可而止的竞价在此次土地拍卖会上，没有出现预言中的年度地王，也没有看到设想中的房企“厮杀”，只有适可而止的竞价和进退自如的“捡漏者”。
在此次出让的7宗土地中，16号奥体单元FG05-R21-03地块此前被业内称为性价比最高的住宅地块。但出人意料的是，在首轮竞价中，该地块便被龙湖地产旗下的杭州龙嘉房地产开发有限公司以总价23.52亿元、9504元/平方米的楼板价摘得。
杭州双赢机构总经理章惠芳指出，该地块位于钱江三桥下桥口东侧，占据着江景资源，相邻的钱江世纪城极具发展潜力。该地块的成交价格较为合理，未来或建成奥体板块最大的住宅社区。
无独有偶，万科获得的17号江干区科技园单元R21-36地块因首轮竞价时无人递交报价而直接成交。其成交总价为7.94亿元，平均楼板价为7189元/平方米。“与该住宅地块相邻的远洋心里项目在去年6月拿地时，楼面价高达8516元/平方米，而且还须配建12289.44平方米的保障房。”章惠芳称。
此前，万科在杭州余杭区一宗商住用地的竞拍会上成功“捡漏”，其子公司浙江万科南都房地产有限公司以总价13.01亿元拿下了良渚街道21号商住地块，楼面价仅为4430元/平方米。
在杭州新增土地储备为“零”，使得金地集团也频频现身当地的住宅用地拍卖现场。今年7月底，金地与万科在上述余杭区良渚街道地块拍卖会上“狭路相逢”，金地有关拍地负责人当场表示“不用书面竞价，放弃竞标”；8月7日，申花板块庆隆单元GS04-01-R21-04宅地引来万科、金地、天阳置业等5家开发商激烈竞争，金地中途退出竞价；此次，金地先后两次参与18和19号城北祥符单元姊妹住宅用地的竞拍，但最终不敌本地房企柏盛置业和德信置业，再次黯然退场。
“今年以来，外来房企已取代杭州本地房企，成为拿地的主角，万科、龙湖等房企的气势已盖过原来的绿城。”章惠芳指出，目前杭州土地市场仍处于供大于求的状态，开发商的选择余地较大，但部分处于“补仓”的开发商对总价较为敏感。因此，在市场“基本面”尚未完全回暖的背景下，不会出现“抢地潮”。
下半年地价有望下调在2009年创下1200亿元全国卖地纪录的杭州，此刻正面临着尴尬的财政困局。杭州市发改委8月28日提交的《杭州市2012年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告》显示，今年上半年，杭州财政收入的大部分指标都呈下降态势。今年1~6月，杭州地方财政收入完成460.43亿元，同比下降2.7%。特别是今年3~6月，杭州全市地方财政收入连续4个月出现负增长。最重要的是，杭州1~6月的土地出让收入仅完成135.54亿元，同比下降43.4%，只完成了年度计划的31.5%。
曹旭东指出，杭州市的城建资金支出几乎都来自于土地出让金。一旦此项收入减少，城建资金的供应就可能会“缺血”。但遗憾的是，在土地出让收入减少的同时，土地出让金的收回也变得越来越困难。同时，土地出让收入下降又影响到了下一轮土地收储的进度，导致土地买卖的循环变得很不顺畅。
因此，尽快卖地纾解财政困境已成为最佳选择。“在楼市调控背景下，土地出让情况不佳，一些地块此前没有找到合适的开发商，所以只好放到今年继续推出。”杭州市国土资源局一位工作人员坦言，今年的供地将本着“多储备、做好地、推好地”的原则，作出新的拓展与尝试。
杭州市国土资源局近日发布的《杭州市区经营性用地推介手册（二）》显示，预计下半年将推出经营性用地98宗、5202亩。其中，住宅类地块共有45宗（含商住混合用地），面积约为3455亩；商业类地块为53宗，面积约为1747亩。
“下半年的土地拍卖将成为地方财政收入的重头戏。在供地任务的压力下，地方政府一定会适当地以价换量，降低土地出让门槛。”曹旭东分析认为。
近期已确定购地意向的杭州华盛达房产集团有限公司总裁沈国光也表示，杭州土地市场积货严重，估计下半年地价会有所下调，公司将抓住这一有利时机出手拿地。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前短期内不可能用房产税代替土地财政，也没有其他办法可解决地方市政配套及基础设施建设的资金问题，因此土地财政在短期内难以改变。在此背景下，合理把控土地市场的供求关系，稳定未来1~2年之内的房价，才是更现实的应对之策。
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