| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2012年08月10日 11:29 |
作者： |
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赵驹：谢谢大家，谢谢观点杂志的邀请，大家早上好！
我是瑞银投行中国区的负责人，近几年参与了很多境内外的融资项目，前几年我们有专门的团队对房地产行业进行研究、跟踪、分析。但是，这几年，也可以看到房地产市场比较冷淡。刚才，莱蒙国际的黄总，如果我没有记错的话，应该说从去年到今年是最后一个在香港的首发。刚才，黄总讲，绿灯一亮，就要走。这几年，香港市场的现象确实是非常突出。
从2009年以来，香港市场开始有了两个窗口，从4月份-6月份，从9月份-12月份，在2009、2010、2011年三年的窗口是比较明显的。但是，今年，可以看到这两个窗口越来越短暂。
今年，我们做了几个IPO市场的首发，海通、中国有色等等，每一个几乎都是非常规的发行，不是理论上、书本上看到的常规发行，基本上是我们事先要做大量的工作，不能寄希望路演，要把工作的重心往后移。路演在某种程度上变成了一种形式，在前期几乎找到了所有的投资人，路演中只是履行一下形式。
海通发行规模18.5亿美元，在4月下旬一个很短暂的窗口进行了三天的路演，香港的公开发行是五天，五天的时间完成，时间很短暂，管理层就只是在香港进行了简单的路演。所以，目前的形势和状态都发生了很多的变化。
从资金链来讲，在10几年前做一个国际发行，比如中国石油、中国联通、中国石化等等，基本上我们拿到的需求是1/3在亚洲，1/3在欧洲，1/3在美洲，分布比较均衡。但是，从2006、2007年以来可以看到，整个的发行，整个的需求越来越多的集中在亚洲，越来越多的集中在以香港、新加坡为代表的亚洲基金。一方面是因为很多国际基金都已经在香港建立了分号，建立了自己的亚洲基金；另一方面，很多资金，特别是欧美资金，他们自己受到了欧洲债务危机的影响，对于中国股票的需求，对于中国债券方面的需求都变得明显减少。
所以，路演从亚洲区转到欧洲区的时候，在香港、新加坡路演完以后转到欧洲，如果没有需求，没有完整地覆盖，这个发行就很有可能推迟，很有可能完成不了。所以，黄总说一看到绿灯就要往前走，的的确确是我们这两年做香港的股本、股票发行的一个体会。
应该说，香港的债务市场和国内的债务市场在债券发行方面，对中国的企业来说，无论是境外投资者还是境内投资者都相当欢迎。今年，以中国石化担保、中国石化境外担保30亿美元，两天就并购完毕。并且，利率水平对发行也比较有吸引力。
博鳌房地产论坛，我是第一次来，去年本来也要来的，因为其他工作耽误了，也谈了自己的一些看法。我的理解是，中国经济过去二十年的高速增长，应该讲前十年得益于我们大量的吸引外资，外资在整个经济发展中扮演了非常重要的角色。我们看到中国那么多的城市出现了经济技术开发区，在那么多的经济技术开发区里面有那么多的国内国外品牌在设厂，推动了中国经济有很大的发展。
在2000年以后，房地产业在中国经济发展中的地位非常突显，我们这个行业对于其他的行业，比如建材行业、钢铁行业、能源行业等等的带动和拉动是非常巨大的。
因为，我们也看中国建材、华润水泥等民营企业，也看很多钢铁企业，也看很多能源企业，的的确确房地产行业如果打一个喷嚏，就可能会影响到他们的一些业绩和发展，也的的确确在过去十年中，房地产行业在整个的国民经济中，在整个的GDP中起到了推手作用。
现在宏观调控，经济要转型，我们的发展对于资源的需要，对于其他方面的制约是非常大的。但是，从现在看来，我的感觉是转型到目前为止似乎还没有找到一个新的突破口，房地产行业可能在未来一段时间依然扮演着GDP增长、经济增长的推手作用。
来之前，我请分析员整理了一些材料，在这里向大家汇报一下。
尽管这两年来宏观经济调控对房地产行业进行了各种形式的调控，我们主要分析上市房地产公司，从上市房地产公司的销售来看，看土地的购买量、商品住宅销售、销售价格等等。大家可以看到，土地购买量这些年虽然有减少，但可以说还是在很高的水平上；商品房的销售有下降，但应该说在今年还是有所回升的；价格也是这一轮调控的主要目标，但价格在某种程度上还是比较稳定的。
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