天价豪宅的纪录悄然被刷新。12栋别墅，每栋3亿，单价超过20万元/平方米。该价格超越曾被调控的“钓鱼台7号院”，超越位于北京最黄金地段王府井的“霞公府”，甚至超越当年轰动全国的“汤臣一品”。
　　如此昂贵的别墅，既不拥有山景，也不拥有海景，而是坐落在北京受房地产调控影响最严重的区域——通州。被命名为“运河岸上的院子”的天价楼王别墅，是否会重复汤臣一品的滞销命运？

顶级豪宅价格四年翻一倍
　　“运河岸上的院子”2004年开盘，价格以美元计算，定为2000美元/平方米。从2002年拿地到如今，该项目的开发周期长达10年。
　　目前顶级豪宅分两类。一类是占据核心的城市资源，例如北京三环以内已经不再批准新住宅；一类是郊区的独栋别墅。
　　纵观北京顶级豪宅市场，价格逐年上一个新台阶。2009年，单价最高的银泰中心柏悦居单价还仅在8万元/平方米上下；2010年售价最高的霞公府均价已达到了95000元/平方米；2011年，钓鱼台七号院的均价高达13.5万元/平方米；今年以来，这一纪录被钓鱼台七号院的16.5万元所打破。四年时间，顶级豪宅的价格最高标尺翻了一倍多。
　　业内人士认为，顶级豪宅的价格快速上涨，一方面的原因是源于供给不足。从北京近几年的土地供应以郊区为主，未来北京顶级豪宅的供应将极为有限。
　　另外一方面原因是，实体经济不振，一些企业主将资金抽离，投向升值预期更明确的领域。而占据核心城市资源、供给稀缺的顶极豪宅，成为资金增值避险的选择。

天价豪宅的终极命运
　　目前，运河岸上的院子整个项目的208套房源，除12栋别墅王外，目前还剩余近三分之一的房源未售出。该项目用10年时间，仅消化150套房源。
　　高端项目成交周期长已成为铁律。事实上，豪宅市场是一个独立的市场，客户群体狭小，产品供应量少。根据前述泰禾相关负责人介绍，购买豪宅的群体，大多是成功的企业家，能源型客户非常少。顶级豪宅的营销更重要的是圈层营销，客群需要的是长期的积累和互动。
　　顶级豪宅的成功难度之大，已有前车之鉴。汤臣集团2006年年报显示，由于汤臣一品销售不顺，外加土地增值税清算，集团业绩一落千丈，亏损5551万港元（2005年盈利2.03亿港元）。迫于压力，被誉为中国第一豪宅、当年平均销价超过11万/平方米的汤臣一品，2007年开始由售转租。
　　根据亚豪机构统计，截至7月23日，北京成交价格突破10万元/平方米的顶级豪宅共售出17套，分别由钓鱼台七号院、上国阙、长安太和、霞公府和碧海方舟5个项目售出。其中钓鱼台七号院售出3套，最贵一套单价为165297元/平方米，创北京住宅成交价的新高。碧海方舟售出6套，是今年以来售出顶级豪宅最多的一个项目。

北京豪宅价格走势
　　时间 豪宅名称 单价2009年2010年2011年2012年2012年银泰中心柏悦居
　　霞公府钓鱼台七号院钓鱼台七号院运河上的院子8万元/平方米9.5万元/平方米13.5万元/平方米16.5万元/平方米20万元/平方米