| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2012年06月18日 10:29 |
作者： |
鞠晓波 |
| |
进入6月，楼市成交继续保持“红五月”的高成交势头。其中，在限购最为严格的一线城市，成交复苏下的市场变化更是值得注意：在北京，改善型需求正在加速入市，成为“刚需”之后的楼市又一成交支撑，推动着北京高端市场回暖;在上海，近期入市的多个新楼盘的首日去化率达到70%;深圳甚至重现“千人排队买房”的景象。改善型需求接力释放 成交仍将维持高位。
■本报记者 鞠晓波 北京报道
在“刚需”推动楼市回暖后，改善型需求也开始加速入市。
上海易居房地产研究院的一份报告显示，北京90平方米以下小户型从今年2月成交占比的37%左右下降到3月、4月的30%以下，140平方米以上户型的成交占比增加近10个百分点，4月接近四成。
对此，亚豪机构副总经理高姗表示，北京楼市在调控后首现“刚需、改善两分天下”的局面。
这一需求变化，使得北京大户型呈现集中放量的态势。近期北京多个项目开盘，包括龙湖时代天街、龙湖长楹天街、中粮万科紫云庭、华润公元九里等，均只提供三居及以上大面积住宅产品。据丽兹行市场研究中心统计，6月，北京中高端楼盘将迎来一次推盘高潮，在即将入市的33个新盘当中，有一半是高端项目。
在“刚需”和改善型需求的合力下，北京楼市在6月上旬再次创下成交新高。北京中原市场研究部统计数据显示，6月上旬，北京新建住宅签约套数环比上月上涨17.4%，同比去年上涨达到了21.4%。二手房住宅签约套数比上月同期上涨5%，同比去年上涨41%。
“刚性需求、改善需求是楼市成交的基础，这两种需求在一段时间内的集中释放足以推动市场的回暖。”丽兹行市场营销总监陈隽说。
改善型需求接力入市
据丽兹行市场研究中心统计，5月份北京高端住宅市场继续回暖、总计成交215套，环比上涨22.1%，超出预期。6月北京即将入市的33个新盘当中，有一半是高端项目，这样的集体行动契合了改善需求释放的市场变化。
丽兹行市场分析师郑海燕告诉记者，5月份以来，首次置业为支撑的成交格局逐渐减弱，置业升级的改善型需求开始入市。4月份80后购房占比一度达到7成，但5月份数据显示，这一比例降至45.46%，35岁~40岁购房群体占比为22.72%，41岁~50岁购房群体占比为27.27%，50岁以上购房群体占比为4.55%。从中年人购房比例的增加可以看出改善型需求的增加。因为80后购房多为首套，中年人一般都有自己的住房，再次购买的均为改善型需求。此外，5月份以来京籍购房占比为68.18%，非京籍购房占比为31.82%。随着市场的全面回暖，非京籍人士购房占比提升，5月份环比上涨10个百分点。
在千万级豪宅市场，成交仍然有很好的表现。伟业我爱我家市场研究院统计，5月北京全市在售的单套价格千万元以上的豪宅共成交188套，环比上月137套大涨37.2%，与去年同期181套的成交量基本持平。中原数据也显示，在热销项目中，中高价格项目占比相比之前出现了明显增加的情况，相比之前在热销项目中以2万元/平方米以下项目占主导，在6月上旬市场销售前11名的项目中，均价2万元/平方米以上的项目达到了5个，接近一半。值得注意的是，在改善型需求加速入市的同时，“刚需”的入市脚步并未放缓。
从区域分布来看，伟业顾问市场发展部总经理袁阳认为，像通州、大兴、房山等热点区域供应仍然以小面积户型为主，将吸引大量的“刚需”客户;像怀柔、密云、门头沟等近郊区域将以客户首次改善置业的户型为主。
“从新增供应项目的位置和户型来看，此次供应主要集中在近郊区域以及120~150平方米和90~120平方米的首次改善户型为主，比例达到了58.3%和37.6%;我们从项目案场了解到，‘刚需’客户还是现阶段主力的购房人群，但在一些近郊区域如怀柔、密云等地首次改善置业客户来访量明显增多。”袁阳表示。
胡景晖表示，虽然近期下调基准利率并不是针对房地产的专项政策，但今年来连续三次下调存款准备金率，使得市场货币流动性明显增加，在一定程度上有利于首次购房人群获得更多的信贷支持;如今，贷款基准利率下调0.25个百分点的信号意义更大，更有利于购房需求的平稳释放。
成交或再创新高
在“刚需”和改善型需求的合力推动下，在经历了5月的成交高峰后，北京楼市的上涨势头在6月上旬依旧延续。
数据显示，5月单月，北京楼市住宅销售面积同比上升107.8%，环比上升29.6%。而6月份，这种成交势头依然持续。
北京中原市场研究部总监张大伟认为，目前楼市的政策底部已出现，购房者的观望情绪明显降低。信贷政策逐渐缓和，从整体数据看，首套房信贷额度及利率优惠都有调整，这使得“刚需”在房价下调的情况下，借助信贷购房的能力增强。价格逐渐振荡寻底，“刚需”的入市使得市场逐渐出现了底部特征。
“新楼盘网签量不断提高，这与开发商坚持去库存化的营销策略有关。随着市场回暖，开发商加快了推盘步伐，加之信贷环境的适当放松，部分地方鼓励‘刚需’，接下来的一段时间，新盘成交量即使不增长，也不会快速回落。而二手房也会受到‘刚需’的拉动，但增幅可能低于新房。总体而言，一线城市房价将会企稳。”21世纪不动产分析师粟日表示。
亚豪机构副总经理任启鑫亦认为，近来市场的表现，说明购房者对于未来楼市的预期发生了变化，其打破以往观望的态势，使得市场成交量的攀升还会持续一段时间。但下半年北京楼市还将延续以价换量的状态。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
