专栏记者王仁刚

　　　5月29日，成都国土局拍卖三宗小地块，均溢价成交。专家认为，受楼市调控影响，开发商面临资金紧缺情况下，追求短平快销售模式日益盛行，从而拉高了小地块高溢价。

　　拍出3宗地全部出现高溢价

　　自去年以来，一些小地块在拍卖过程中，往往“众星捧月”。小地块之所以成为不少开发商的“抢手货”，原因就在于拿地门槛低、开发风险小。对于想拿地但资金捉襟见肘的开发商而言，这类地块成了开发商遮风避雨的绝佳之地。

　　5月29日的这次拍卖会，再次验证了这一市场现象。据悉，当日所拍卖的第一宗地块位于锦江区玉兰街以南、水杉街以西交叉处、大观村1、2、3组，面积为14.9亩，规划为二类住宅用地，楼面起始拍卖价为2996元/平方米。经过多轮竞拍，最终，被湾华固建设集团以4380元/平方、溢价率46.2%拿下；第二宗地块位于新都区新都镇高桥社区4、5组（成都医学院北侧），该宗土地面积为89.5303亩，规划为住宅兼商业用地，起拍价为75万元/亩，最终，和信百川以50.7%溢价率、113万元/亩的价格成交。而位于邛崃的第三宗地块面积为17.9060亩，同样属于住宅兼商业用地，起拍价为240万元/亩，最后以27.1%溢价率、305万元/亩的价格，被成都富弘置业有限公司揽于怀中。

　　记者调查小地块高溢价并非偶然

　　作为成都楼市新面孔的台北华固建设，曾于去年投资3500万美元，与中国大陆成都万诚多宝置业公司合作，从事地产的开发业务。而成都万诚多宝置业公司于2009年7月竞得多宝寺地块，即为现在的沙河湾项目。

　　记者观察到，今年在成都楼市不断出现台湾开发商面孔。上月，台湾远雄也以69%的高溢价率揽下肖家河地块，其楼面地价达到7080元/平方米，一举刷新2011年以来成都土地市场最高成交楼面地价，而此次溢价成交现象，只是楼市受政策调控以来，小地块受追捧中一个缩影。

　　2011年1月31日，成都国土部门在出让位于彭州市隆丰镇九龙村7组，一宗面积为5.05亩的地块时，吸引了十多家开发商激烈竞争，最终以810%溢价率，被一家企业拿走。同一天，位于新都区（绕城路南侧）长龙社区一宗

　　面积为39.81亩的商业用地，在经过数十轮竞拍后，最终以312%的溢价率，被煌鑫投资竞得。同样在这一天里，位于双流华阳街道伏龙社区的一宗面积为28.45亩的商业用地，最后以溢价率250%，被成都圣沅房产竞得。

　　青睐小地块源于资金短缺？

　　小地块高溢价现象，并非仅限商业用地上，一些住宅用地拍卖中也同样疯狂。今年2月10日，成都国土部门在出让新都区新都镇宝光村1社一宗面积为8.28亩的二类住宅用地时，最终以54%的溢价率，被成都民生置业拿下。去年11月19日，成都国土部门在出让位于昭觉寺南路，一宗面积为11.72亩的住宅用地时，被成都凯泰投资管理公司以溢价52%拿下。

　　面对“撤拍”、“流拍”、“底价成交”的土地市场，一些小地块为何频频上演高溢价？成都一位地产人士告诉记者，因为小地块投入开发门槛不高，可以尽快回笼资金。谈到公司近期拿地计划情况，成都某房地产开发公司张先生说，尽管他所在公司目前土地存量有限，需要拿地“下锅”，可是，面对动辄数亿元或者十亿以上的出让地块，公司实在不敢动用所有老本。如果冒险拿地，一旦销售困难，公司就面临倒闭风险。因此，张先生所在公司，目前也同样紧盯小地块的拍卖情况。

　　专家点评：小地块热源于开发环境之变

　　曾几何时，被判为难以规划、难以开发、产品层次不高的小地块，如今却成为了开发商眼中的香饽饽，这意味着什么？华西城市与房产研究院首席顾问温利阳认为，目前，小地块高单价、低总价、低成本运营成为了多数开发商在新环境之下的应变之道。

　　从地块的区位看，多数小地块均处于主城区相对中心的位置，对于当今刚需当道的房地产市场而言，配套、环境等要素，远不如“便利”更能符合刚需们的胃口。一个城市的经济越发达，其对中小户型房产项目的便利性要求就越高，这在北、上、广、深等大城市已经得到了充分的证明。

　　从开发商的投资能力看，由于受到限购政策等因素的影响，多数开发商钱变少、胆变小，这种低总价、低成本的“微开发”模式自然受到开发商的追捧，因此，在土地拍卖的过程中，小地块的价格也节节攀升。

　　从产品可转换的角度看，小地块住宅用地的产品转换性非常灵活，它可以包装成70年产权的SOHO型办公产品等，这对于写字楼炙手可热的今天，无疑是享受了产品加产权的双重利好。

　　从产品包装的角度看，更多的停车位、更好的基于人体工学的户型设计等，都会对顾客的购买决策产生积极的影响；如果再配合概念性的五星级大堂、室内泳池等奢华型配置，以及使用更多的绿色建筑技术，选聘顶级的物管等，这都会对小地块产品产生深远意义。