| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2012年06月04日 11:09 |
作者： |
李红梅;宋振庆 |
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■本报记者 李红梅 宋振庆
北京报道
5月25日，国际评级机构标准普尔再度为阴霾下的中国房地产企业敲响警钟。标普表示，大多数中国开发商的短期债务已经达到历史高位。绿城中国、沿海家园、恒盛地产等7家中资地产股被着重点名，认为其“将面临大量的海外债务和信托贷款到期，加上销售执行较差，流动性表现疲弱，未来的再融资风险将更大”。
目前，标普所研究的30家房企未来12个月的到期债务同比增长57%，现金储备同比下降12%。不仅仅是在港上市的中资地产股，Wind资讯数据显示，146家A股上市房企2011年总负债为14431.5亿元，同比增长30.4%，存货同比增长40.3%，短期借款与一年内到期负债同比猛增57.5%，而货币资金同比减少5.1%，筹资净现金额更是同比骤降40%。
在销售和融资两条资金渠道不断枯竭的情况下，土地款、高息债偿付、信托到期、银行还贷等压力愈发重压房企，尤其是中小房企，再度面临巨大的生死考验，残酷的行业洗牌正在不断蔓延。
短债“猛如虎”
被标普当场“亮黄牌”的7家房企分别是绿城中国(3900.HK)、沿海家园(1124.HK)、合生创展(0754.HK)、上置集团(1207.HK)、宝龙地产(1238.HK)、恒盛地产(0845.HK)以及盛高置地(0337.HK)。
标普指出，2012年许多获评级开发商面临较高的再融资风险，因借款成本上升和融资渠道收窄，特别是那些信托和境外债务在到期债务中所占比例高的开发商。上述点名的7家内地房企就恰属此类：借款成本普遍上升，且融资渠道减少，从而严重削弱了其盈利能力和现金流。
其中，恒盛地产被给予“负面”评级，其2011年年末现金余额占2012年到期债务规模的34%，其到期境外债务和信托贷款规模同样占2012年到期债务规模的34%，流动性低于适当水平;上置集团上述两项指标占比分别为60%和17%，流动性疲弱。
30家房企的整体状况都不容乐观，根据标普的计算，其未来12个月内的到期债务规模较上年同期增长57%达1560亿元，同时现金储备下降12%至1760亿元。
“在这些到期债务中，42%是境内外债务和信托贷款。截至今年年初，信托贷款共有500亿元，且到期日期非常集中，预计今年将有60%即300亿元的信托贷款到期。”标普副董事陆枫表示，一旦房地产信托集中到期而其他融资渠道又被堵塞，将会出现一批房企倒闭。
标普数据显示，目前上述企业所选信托融资仅占债务结构的10%，另外三条渠道分别为境内银行贷款(占51%)、境外债券(占25%)以及境外银行贷款(占14%)。
“这些评级较低的开发商的情况尤其严峻，不少企业年底的现金余额只能覆盖低于50%今年到期的借款，而这些债务偿还灵活度的空间已经很小。”陆枫称，“境外债务受市场的波动影响很大，在市场波动非常大的情况下，这些债务可能会大幅度地收缩;而国内的信托贷款受银监会监管，在市场投机气氛比较浓的情况下，信托贷款量增长也逐渐呈下滑趋势。”
据了解，目前境外融资成本也较上年有所提高，约上升1%左右，且融资期限相应降低，由原来的5年期变为3年期或是更短。各类融资渠道成本的大幅上升，正在不断削弱房地产公司的现金流和利润率。
业内人士表示，国内信托贷款的利率也开始大幅升高，而国内的银行贷款虽相对宽松，但对于中小开发商而言，要想取得新的项目贷款仍相对困难，除非把旧账还上且不增加总额度。
A股重灾区
又何止是中资地产股，A股房企更是重灾泛滥。激增的总债务、短期债务和存货令A股房企压力重重，而不断下降的筹资现金流和货币资金更令其难以喘息。
从短期负债和一年内到期的非流动负债与货币资金的比值来看，2010年这一比值为0.7，而2011年则变为1.1，偿债形势逆转十分明显。
目前，缺乏更多融资渠道的绝大多数A股房企都在谨慎收缩战线：降低新开工面积，几乎鲜有拿地举动，并几乎全部在年报中提到政策和市场的压力巨大。
以近期颇受关注的滨江集团(002244.SZ)为例。自上市以来扩张态势良好的滨江集团在杭州地区限购后遭受沉重打击，其通过降价促销实现近33亿元的销售额，仍然遭到评级机构瑞银下调评级。瑞银认为，滨江集团“以价换量”带来的销售增长已被市场预期，而其加大促销力度主要是因资金压力。
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