观点地产网 武瑾莹数次传出入市消息又推迟之后，中海在上海的长风地王项目紫御豪庭终于开盘销售了。

　　不过，颇为惊讶的是，与此前传出的吹风价7-8万元/平米相比，紫御豪庭的最后定价之低的确出乎大多数人意料。据开盘当日数据显示，销售均价约为4万元/平米。

　　4万元入市

　　5月27日，中海紫御豪庭终于入市，该项目为精装修项目，主推245平米以上的精装大平层户型，均价为38000-45000元/平。

　　据了解，中海紫御豪庭还开展"付50万意向金开盘可抵130万房款"的优惠活动。知情人士透露，折算下来项目售价将低至3.2万元/平方米起，远低于原来市场预期的7万元/平方米左右的均价。

　　资料显示，该项目是2009年的地王项目。当年9月，中海击退保利、绿城、仁恒等多家知名房企，以70亿元竞得长风纯住宅地块，一举成为当时的全国总价地王，折合楼面价高达22400元/平方米。

　　业内人士表示，加上建安成本、装修成本等，该价位对于中海长风项目来说，已经是无利可图的价格。

　　对此项目的"超低价入市"，中海地产主席孔庆平于5月30日在股东会后表示，公司一向都是采取低开高走的销售策略，且从来没做过亏本的生意，项目开盘的价格水平是比较合理的。

　　孔庆平表示，很有信心可以达到预期的投资目标。

　　事实上，据中海地产集团有限公司(华东区)营销总监李东持向媒体透露，当天售出118套，大概有12个亿的销售额。而截止5月31日，销售已达13亿6千万。

　　李东特称："现在这个价格，对于这个项目而言，它的收益还是比较客观的，不是像外界所说的，我们赔本，甚至说不赚钱。"

　　12亿存疑

　　然而，上海业内对于中海对外宣称的销售已达12亿元似乎抱持着一定的怀疑态度。

　　有媒体称，截至5月30日，网上房地产披露的交易信息显示，中海紫御豪庭已售住宅套数只有3套，在本次推出的共365套房源中，真正签约的数量只有2套。即该楼盘目前仍有363套，共9.6万平方米房源待售。

　　而截至6月3日，据观点地产新媒体查询网上房地产的最新信息显示，该项目的已售总套数为13套，预定总套数为31套，还有321套可售房源。

　　不过，对于网上房地产所呈现出来的销售情况，上海业内也表示网签与合同销售之前会有一定的滞后性、时间差，所以项目的销售要在一段时间之后才慢慢在网上全部公示出现，因此用目前网上的销售数据等同中海项目的实际销售也的确有不妥之处。

　　尽管如此，上海业内人士陆骑麟还是表示，根据自己在销售现场观察，人气虽不算稀少，但与中海宣称的12亿销售似乎还有一段距离。

　　不少上海的业内人士认为，中海对外宣称自己的销售有"12亿元"，是为了造势销售。

　　"现在市场不好，开发商自然想通过这种方式造势，来加快房子销售的速度。"同策房产研究部总监张宏伟表示，对开发商来说只依靠营销造势，在价格上却不肯大幅下降，购房者自然不会买账。

　　销售困境

　　此外，据张宏伟透露，紫御豪庭今年其实面临着较重的销售压力，其称在上海坊间传言，该项目今年的目标是销售回笼50亿元。

　　虽这数字尚未得到中海方面的确认，但可以想象，中海今年在沪的主要在售项目就是这个地王项目，因此要以一己之力扛下上海地区绝大部分的销售业绩，的确是有难度的事情。

　　张宏伟称，按照目前上海楼市情况，新盘入市的去化能达到5-6万平米已经是比较好的销售水平了，如果按照中海公布的数据则远超这个水平，那么表现就真是太好了。

　　事实上，对于中海的销售表现，上海业内另一个存疑的原因是，从现场了解到该项目主要是依靠中海自己的销售团队，并没有与任何代理公司合作。

　　有业内人士称，在现场感觉销售人员态度不算太好，一直不理不睬的，其称不明白在现在这种不好的市场下为什么销售人员会有如此态度。

　　上海业内人士陆骑麟称，在市场不好的情况下，大部分的开发商都会选择与中介代理公司合作，尤其目前上海市场销售比较好的项目，90%以上都是有中介参与销售的，而那些没有中介参与销售的项目则大多销售不佳。

　　陆骑麟表示，目前紫御豪庭只有两栋在进行销售，其后期还有很多房源需要入市，在这样的情况下，或许中海还是应该考录寻求中介公司的帮助。

　　张宏伟也表示了相似的看法，其称经过长时间的蓄客，第一批销售应该没有太大问题，但后期应该是需要借助中介了。

　　张宏伟称，在紫御豪庭为入市之前，曾看见中海多次打广告要重金招聘有经验有客源的人来做销售，但目前似乎并没有看见比较实际的效果。

　　另一个对紫御豪庭不利的因素是，虽然此前一直对中海中高端项目有一定认可，但在去年中海于上海的项目曾大幅降价而引发了业主纠纷后，中海在沪的形象略有影响。